Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В доходном подходе применяется два метода:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Данные методы основываются на том, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В этих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Основные этапы оценки в доходном подходе представлены на рисунке 4.

Метод капитализации доходов. Этот метод используется если:

- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий и сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Формула расчета имеет следующий вид:

С = NOY: R_k или С= ЧЭД: коэффициент капитализации

где С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

R_k – коэффициент капитализации (%).

Рисунок 4 – Основные этапы оценки в доходном подходе

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При этом методе существуют ограничивающие условия:

- нестабильность потоков доходов;

- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Чистый доход (J) – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения потенциального валового дохода (РGJ) от использования имущества.

Потенциальный валовой доход (РGJ) представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовым доходом от основного вида деятельности, а доход от пользования стиральными машинами, гаражом, телевизионной антенной является дополнительным доходом, не связанным с оцениваемым объектом. В сумме валовой и дополнительный доходы представляют собой потенциальный (РGJ).

Далее в процессе оценки объекта определяется эффективный валовой доход (ЕGJ), как разница между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на фиксированные, операционные (эксплуатационные) и резервы.

Фиксированные расходы – это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит, налог на прибыль, вознаграждение за управление объектом. Все фиксированные эксплуатационные расходы входят в состав себестоимости производства.

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав операционных расходов объекта недвижимости входят: плата за управление объектом, зарплата и премии обслуживающего персонала, транспортные услуги и т.д.

К резервам относятся издержки на покупку (замену) для объекта недвижимости оборудования, мебели, сантехники и т.д.

Расходы на капитальный и текущий ремонт не включаются в данный перечень расходов – они входят в состав амортизационных отчислений.

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта (оп), так и возмещение основного капитала (of). Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, рассчитывается за определенный период, как правило, за год.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации: 1) метод прямой капитализации; 2) метод связанных инвестиций земли и здания; 3) кумулятивный метод; 4) метод Инвуда;.

Метод прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации и определяется по формуле:

R = G/V,

где V – стоимость объекта недвижимости;

G – чистый доход.

Метод прямой капитализации заключается в сравнении объекта оценки с объектом аналогом. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации и при реализации данного метода необходимо подобрать подходящий объект – аналог. Количественные показатели величин ставок капитализации таковы, что чем качественней оцениваемый объект, тем ниже ставки капитализации.

Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в определенной и известной пропорции.

В данном случае общая ставка капитализации должна:

1) удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала – иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;

2) предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат;

3) удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу – иначе инвестору будет неинтересно вкладывать собственные средства в покупку фонда;

4) предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал и возврат самого капитала.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем произведения платежей на их частоту, а результата делится на размер ссуды. Ипотечная составляющая состоит из суммы ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения. Разработаны специальные таблицы, по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную.

Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Ставка капитализации собственного капитала состоит из двух слагаемых – нормы прибили (оп) и нормы возврата собственного капитала (оf).

Таким образом, ставка капитализации на собственный капитал отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.

Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации (R_общ.) путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. Отношение величины кредита заемного капитала к стоимости инвестиций (Q) называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна (1 – Q). Данные по размерам ипотечной постоянной (МС) можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала. Схему реализации метода связанных инвестиций заемного и собственно капитала можно представить следующим образом:

R_з.к. = МС*Q

R_с.к. = EGR* (1 – Q)

R_общ. = R_з.к. + R_с.к.

где МС – ипотечная постоянная; EGR – ставка капитализации на собственный капитал; R_з.к. – составляющая заемного капитала; R_с.к. – составляющая собственного капитала.

Кумулятивный метод определения общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента «оп» (или ставка дохода на инвестиционный капитал) – разбивается на отдельные компоненты: 1) безрисковая ставка дохода; 2) поправка на дополнительный риск: 3) управление инвестициями; 4) низкая ликвидность. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается процентная ставка.

Безрисковую ставку дохода определяют равной ставке дохода на наиболее долгосрочные облигации и при этом в нее уже заложен процент инфляции в стране.

Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме долгосрочных государственных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом формулируется следующим образом: чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем рискованнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Следует различить управление инвестициями и управление недвижимостью. За услуги управления недвижимостью положены комиссионные вознаграждения, и эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер от 1 до 5%.

Поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи некоторых объектов могут понадобиться годы.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации (of), то она рассматривается в зависимости от способа возврата капитала: прямолинейный, с учетом рефинансирования по пониженной ставке доходности (метод Хоскольда), с реинвестированием по ставке доходности на капитал (метод Инвуда).

Метод Инвуда применяется при стабильном поступлении равновеликих периодических доходов в течение длительного периода времени (арендная плата).

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, поученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Помимо этого, в общий коэффициент капитализации может вноситься поправка (+/ - £), отражающая изменение стоимости источника в будущем (здание, земля).

R = оп + оf +/ - £

Метод дисконтированных денежных потоков заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет с помощью различных ставок дохода. Особенностью данного метода является то, что с его помощью можно оценить объект, приносящий неравномерный доход и даже имеющий убытки по ряду лет. Метод предпологает дисконтирование прогнозируемых будущих доходов и затрат за определенный период времени, по истечении которого предполагается перепродажа объекта (реверсия) и стоимости реверсии на начальный период(на дату расчета). Интервал, применяемый в расчетах, задается произвольно (обычно 1 год), ставки дохода рассчитываются аналогично методу прямой капитализации, но на каждый период получения дохода.

Дата добавления: 2014-01-03