Порядок проведения корректировок цен продажи сравниваемых объектов

Метод сравнения продаж к оценке объектов недвижимости.

Лабораторная работа № 6

Для анализа рыночных условий и приведения объектов сравне­ния к оцениваемому, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по элементам сравнения. Наиболее типичные элементы сравнения:

а) право собственности на недвижимость и землю (учитывается разница в наборе прав, передаваемых в сделке);

б) условия финансирования (учитывается разница в условиях финансирования сделки: оплата наличными, перечисление, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.);

в) условия продажи (учитывается взаимосвязь продавца и поку­пателя и возможные скидки в цене продажи);

г) время продажи (в процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых участков следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются);

д) месторасположение (фактор доступности к центру и т.д.);

е) плотность застройки (уровень оценок возрастает одновремен­но с нарастанием плотности застройки по направлению к центру города);

ж) физические характеристики (качественная характеристика земель);

з) экономические характеристики, влияющие на величину чис­того дохода;

и) характер пользования.

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем при­менения каждой последующей корректировки к предыдущему ре­зультату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученном} после корректировки на условия рынка в любом порядке.

Механизм внесения корректировок может быть разным. Во-первых, корректировки можно вносить прибавлением или вычитани­ем соответствующей денежной суммы. При этом денежная поправка может вноситься как к цене всего участка (абсолютно денежная кор­ректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денеж­ная корректировка). Во-вторых, поправки могут вноситься путем сложения или вычитания отклонений в процентном выражении.

Окончательное решение о величине стоимости, определенной методом сравнения рыночных продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом сравнения.

Пример 1. Оценить свободный земельный участок по состоянию на 01.04.09 г.,расположенный в торговом районе города. Общая пло­щадь участка - 0,35 га, целевое назначение - автостоянка. Для срав­нения выбрано 5 участков, проданных на местном рынке с таким же целевым назначением (табл.13).

Таблица 13 Характеристика оцениваемых объектов

Уча­стки	Цена про­дажи, у.е.	Раз­мер уча­стка, га	Время про­дажи	Условия финанси­рования (форма оплаты)	Особые условия продажи	Местопо­ложение	Физические ха­рактеристики
		0,32	01.09	Безна­личный расчет	Не выявлено	Адм.-деловой центр города	На участке -овраг
		0,3	07.08	Оплата налич­ными	Короткий (нетипич­ный) срок продажи -1 мес.	Торговый район	Заброшенная спортивная площадка на участке
		0,4	11.08	Безна­личный расчет	Не выявлено	Жилой рай­он	Не выявлено крупных Различий

Окончание табл. 13

		0,3	12.08	Безналич­ный расчет	не выявлено	Пром. район	- «-
		0,20	02.09	Безналич­ный расчет	Не выявлено	Пром. район	-«-

По остальным элементам сравниваемые участки не имеют суще­ственных различий.

Решение:

1. Корректировка цены оцениваемого участка.

Результаты корректировки цены сравниваемых участков приве­дены в табл. 14

Таблица 14 Результаты корректировки

	Объект оценки	Объект сравнения
Цена продажи, у.е.
Размер участка, га	0,35	0,32	0,30	0,40	0,30	0,20
Цена за 0,1 га, у.е.					ИЗО
Корректировка на условия финансирования			+5%
Скорректированная цена, у.е.					ИЗО
Корректировка на особые ус­ловия продажи			+10%
Скорректированная цена, у.е.					ИЗО
Корректировка на время про­дажи			+15%	+6%	+4%
Скорректированная цена, у.е.
Корректировка на местопо­ложение				-5%	+8%	+20%
Скорректированная цена, у.е.
Корректировка на физиче­ские условия		+2%	-5%
Скорректированная цена, у.е.
Всего		4480 у.е.

2. Объяснение вносимых поправок.

Условия финансирования

В цену продаж участка 2 внесена поправка +5%, так как оплата наличными деньгами является нетипичной для рынка земельных участков, величина поправки равна издержкам перевода денег из безна­личной формы в наличную.

Особые условия продажи

В цену продажи участка 2 внесена поправка ввиду короткого срока продажи земельного участка (1 месяц вместо «типичных» для данного рынка сроков).

Это свидетельствует о вынужденности продажи для продавца. Поэтому можно признать его понижающее действие на цену сопоста­вимой продажи, и вносимая экспертно определенная повышающая поправка+10%.

Время продажи

Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке. Так как за период с января по апрель 2009 г. рост цен на земельном рынке не был зафиксирован, то в цены сопос­тавимых продаж участков 1 и 5 поправки не вносятся.

За период с июля 2008 г. по апрель 2009 г. зафиксирован рост цен на земельном рынке, равный 15%, поэтому в цену сопоставимой продажи участка 2 вносится поправка +15%.

Так как за период с ноября 2008 г. по апрель 2009 г. рост цен составил 6%, то поправка в цену сопоставимой продажи участка рав­на+6%.

За период с декабря 2008 г. по апрель 2009 г. рост цен составил 4%, поправка на цену участка 4 равна +4%.

Местоположение

Спрос на участки 1 и 2 под автостоянку, находящиеся в админи­стративно-деловом центре и торговом районе, не отличаются друг от друга.

Участок 3, находящийся в жилом районе города, имеет лучшее расположение для автостоянки, пользуется большим спросом. По­этому вносится экспертно определенная понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%).

Участки 4 и 5 имеют худшее расположение (промышленные районы города), где загруженность участков под автостоянку ниже, чем в торговом и жилом районах. Экспертно величина корректировок для участков 4 и 5 определена +8 и +20%.

Физические характеристики

На участке 1 расположен овраг. Это ухудшает физические усло­вия. Экспертно определенная величина поправки в цену продажи участка равна +2%.

Участок 2 имеет лучшие физические условия, поскольку там расположен стадион (ровная поверхность), поправка -5%.

3 Заключение о стоимости.

После введения поправок разброс цен по сопоставляемым уча­сткам земли составил от 1120 до 1280 у.е. за га. При выборе окон­чательной стоимости больший вес придается участку 1, так как по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому объекту, и корректировка его цены требует немногих и незначительных по­правок. Следовательно, цену за 0,1 га можно принять равной 1280 у.е., а стоимость всего участка 1280 х 3,5 = 4480 у.е.

Следует заметить, что цена участков не находится в прямой за­висимости от размеров.

Пример 2. Оценить коттедж общей площадью 120 м². Коттедж – закончен­ный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Имеется информация по 5 сравнимым объектам (табл.15).

Таблица 15 Сравниваемые объекты

Характер. объекта объекта	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Цена продаж
Передавае­мое право	Полное право собственности
Условия финанси­рования	Рыноч­ные	Нерыночн. (льготное кредито­вание) Цена за­вышена на 3000	Нерыночн. (льготное кредито­вание) цена за­вышена на 8000	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные
Условия продажи	Рыноч­ные	Рыночные	Рыночные	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные

Рыночные условия (время)		2 недели назад	6 недель назад	1 год назад	1 год назад	1 год назад
Площадь дома, м^2
Подвал	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть
Гараж	Нет	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет

Решение:

Расчет корректировок

1. Корректировка на условия финансирования.
Рассматриваем объекты 1 и 2. Объект 1: 65000 – 3000 = 62000.

Объект 2: 78000 – 8000 = 70000.

2. Корректировка на время продажи.

Рассматриваем объекты 1 и 3. После корректировки на условия финансирования имеем: (62000 – 56000) / 56000 = 0,1 или 10%, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10%.

3. Корректировка на размер дома.

Рассматриваем объекты 1 и 2. Так как корректировка на условия финансирования произведена, то стоимостное отличие заключается в площади дома, т.е.: 70000 – 62000 = 8000.

4. Корректировка на наличие подвала.

Определяется из сравнения объектов 2 и 4: 77000 – 70000 = 7000.

4 Корректировка на наличие гаража.

Определяется из сравнения объектов 3 и 5: 61600 – 59400 = 2200.

Так как объекты 1, 2, 3, 4 имеют близкие стоимостные значения, полученные после корректировок, то стоимость объекта определяется как среднее арифметическое значение этих величин, а данные по объ­екту 5 не учитываются.(табл. 16).

Стоимость объекта оценки (ОО) = (66800+66800+66400+66800) / 4 = 66700 долл.

Таблица 16 Расчет стоимости объекта. Введение корректировок

Параметр корр-ки	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Цена продаж
Передаваемое право	Полная собст- енн.	Полная собст- енн.	Полная собст- енн.	Полная собст- енн.	Полная собст- енн.	Полная собст-венн.
Коррект.
Скорректиро­ванная цена
Условия фи­нансирования	Рыноч­ные	Неры­ночные	Неры­ночные	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные
Коррект.		-3000	-8000
Скорректиро­ванная цена
Условия про­дажи	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные	Рыноч­ные
Коррект.
Скорректиро­ванная цена
Рыночные ус­ловия (время)		2 недели назад	6 недель назад	1 год назад	1 год назад	1 год назад
Коррект.				+10%	+10%	+10%
Скорректиро­ванная цена
Местораспо­ложение		То же	То же	То же	То же	То же
Коррект.
Площадь дома, м
Коррект.			-8000		-8000
Наличие подвала	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть
Коррект.		+7000	+7000	+7000
Наличие гаража	Нет	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет
Коррект.		-2200	-2200	-2200	-2200
Скорректиро­ванная цена

Дата добавления: 2014-01-03