Определение эффективности недвижимости

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение ры­ночной стоимости, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид исполь­зования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стои­мости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономи­ческого поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективно­го использования недвижимости. Рыночные факторы определяют ры­ночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам не­движимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является цена земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно оста­ются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эф­фективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости между различ­ными участками объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижи­мости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации вос­требованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцени­ваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стои­мости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном варианте ис­пользования может быть сделан только после расчета стоимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответ­ствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конку­рирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъек­тивных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования являются, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, сущест­венных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оцен­ки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализи­руемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наибо­лее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу рыночной стоимости.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее лич­ное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским ка­чествам объекта (доход, престиж и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация, помимо величины получаемого дохода и накопле­ния капитала, учитывает такие параметры, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводит­ся по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

рыночный анализ;

анализ реализуемости варианта;

анализ наиболее эффективного использования. Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изученияспроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной пла­ты и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотре­нием конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования. Ва­риант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижи­мости должен отвечать четырем критериям:

юридической допустимости;

физической осуществимости;

финансовой обеспеченности;

максимальной продуктивности.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе ана­лиза различных вариантов использования недвижимости обычно со­ответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оце­ниваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктив­ность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость. Проверка юридической допустимо­сти каждого рассматриваемого варианта использования осуществля­ется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требо­ванием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирова­ния, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране ис­торических зданий, а также экологическое законодательство.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В тече­ние остаточного срока аренды использование объекта зависит от усло­вий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использо­вания объекта сдерживается наличием договора аренды, то этот факт следует отразить в отчете об оценке. Например, если объект ограничен оговором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, о, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве ового здания, у которого экономический срок службы составляет О лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, ко-орые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов не-вижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых на-равлений использования, конкретизировать расположение зданий а земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строитель-ых материалов. Если ограничения по документу о праве собственно­сти вступают в противоречие с более общими юридическими норма­ми, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку зем­ли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строи­тельные расходы для соблюдения технических нормативов. Это в ко­нечном счете препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чис­тоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий. Например, строительство •здании определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использо­вания может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Например, перевод земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку. Однако вероятность изменения за­конодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т.д. никогда не бывает определенной на 100%.

Физическая осуществимость. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на его физическую осуществимость. Критерии физической осуществимости: размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение ли землетрясение),— влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Конечная полезность земельного участка зависит от его размера формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на ба- зе использования участка определенного размера. В этом случае необ­ходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для уве­личения.

Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как за­траты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность по сравнению с участками с ровными сторонами.

Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку этим достигается экономия средств на его освоение. Например, сво­бодная мощность очистных сооружений ограничивает физические раз­меры предполагаемого варианта эффективной застройки.

Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Вы­явленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представлен­ные на рынке участки конкурируют друг с другом, то оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного ис­пользования, гак как уступает другим участкам, типичным для дан­ного района.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуа­тации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рас­считать необходимые для этого затраты и сопоставить с итоговой до­ходностью. Как правило, затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Финансовая обеспеченность. Следующий этап отбора видов ис­пользования заключается в анализе финансовой обеспеченности. Ва­риант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капи­тала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспе­чить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в фи­нансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярно­го дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превыша­ющую издержки на строительство или реконструкцию объекта для это-го нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, то такой вид использования признается не­выполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чис­тый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвести­рованный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый до­ход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, то этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложении и местоположения.

Максимальная продуктивность. Максимальная продуктив­ность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового независимо оттого, является ли он свободным (фактически или услов­но) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешённых, физически реализу­емых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточ­но конкретную программу землепользования, связанную с нормаль­ным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других фак­торов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяет­ся путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако в зависи­мости от выбранного варианта использования недвижимости метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцени­ваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, тре­буемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В оейове всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выборанаиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остат­ка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, ко­торые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основ­ных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между сум­марной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стои­мостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может дости­гаться либо на основе уже существующих строений, либо предпола­гать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рас­смотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недви­жимости два приема:

наиболее эффективное использование участка как неза­строенного;

наиболее эффективное использование участка как застроен­ного.

Существуют три основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1)выделение в стоимости недвижимости стоимости только зе­мельного участка;

2) использование метода сопоставимых продаж для оценки застро­енной земли;

3) расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка проводят по двум причинам:

идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;

выявление на рынке объектов недвижимости одинакового па-значения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Рассмотрим различие между наиболее эффективным использо­ванием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как приго­родный жилой массив.

Максимальная эффективность использования участка без строе­ний с наибольшей вероятностью будет основана па использовании его под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и ути­лизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществля гь перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелик;:.

В зависимости от того, насколько близким по времени к дате оцен­ки является выбранный вариант использования, требующий нового строении, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городе ких земель коттеджное строительство достигнем анализируемого земельного участка через пять лет. а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа,- один год, то четырехлет­нее функционирование существующей производственной недвижимо^ сти рассматривается как промежуточное использование.

В случае если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффектив­ным использованием этого объекта недвижимости может быть сохра­нение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

Теория оценки недвижимости предполагает проведение анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена. Необходимо определить востребованности текущего использования.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется па допущении, что участок не имеет-строений либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. Н итоге определяется стоимость земли на основе выбора возможных вариан­тов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и под­бора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкрет­ным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

использование участка земли без улучшений дли продажи инвес­тору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены;

застройка земельного участка новыми зданиями и сооруже­ниями, в том числе:

застройка без промежуточного использования, если рассмат­ривается вариант нового использования, принимаемый рынком па дату анализа;

застройка с промежуточны м ист шьзованием предполагает вре­менное сохранение существующего варианта использования до того

момента, как новый вариант будет востребован рынком, исходя из про­гноза рыночной ситуации;

разделение или объединение земельного участка для достиже­ния наиболее эффективного использования;

застройка участка новыми строениями, аналогичными по на­значению и физическим параметрам существующим объектам.

11аиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на ос­нове незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влия­ет па стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффек­тивного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на ста/гни принятия решения.

В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов.

Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?

Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбран­ный вариант использования, можно построить на данной земле исхо­дя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?

Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного исполь­зования земли необходимо провести строительные работы, то оцен­щику следует определить:

затраты на снос существующих строений;

вид наиболее эффективного направления использования объек­та недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий те­кущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных харак­теристик участка (этажность, оптимальная площадь функционально­го подразделения, число данных подразделений и др.);

уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансиро­вание.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1) сохранение существующего назначения оцениваемой недви­жимости;

2) изменение существующего назначения оцениваемой недвижи­мости.

В обоих случаях рассматривается необходимость и возмож­ность:

сохранения существующего объема и качества предоставля­емых недвижимостью услуг;

проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования рас­положенных на земельном участке построек с оптимальным вариан­том здания, должен получить ответ на следующие вопросы.

Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание В его нынешнем состоянии?

Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обес­печит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной не­движимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответстви 11 с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски со­хранения существующего способа использования недвижимости и раз­личных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В оценочном отчете необходимо разграничить наиболее эффек­тивное использование участка как незастроенного от застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обос­новывать цель и заключение по каждому виду использования.

Дата добавления: 2014-01-03