Основания для признания права собственности на самовольную постройку

В соответствии со ст. 8, ст. 12, ст. 222 ГК РФ в отношении прав на самовольную постройку могут быть использованы такие способы защиты гражданских прав как признание права (вещно-правовой иск о признании права), или восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (негаторный иск).

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ возможность признания права собственности на самовольную постройку принадлежит лицу, обладающему правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком, на котором возведена самовольная постройка.

При предъявлении иска о признании права собственности на самовольную постройку в порядке ст. 222 ГК РФ, такой иск должен быть основан на актах компетентных органов и иных документах, подтверждающих права на землю. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219.

При этом согласно ст. 6 вышеназванного Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Суть положений этих норм и порядок их реализации сводятся к следующему.

Права на недвижимое имущество (в том числе земельные участки), возникшие до вступления в силу закона, и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными.

То есть таковыми являются сделки, подлежавшие регистрации и являвшиеся основаниями возникновения таких прав. В случае если они были зарегистрированы по ранее действовавшему порядку, они являются юридически действительными.

Кроме того, сама регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, осуществлявшаяся до вступления в силу упомянутого выше Федерального закона, также является юридически действительной (абз. 2 п. 1 ст. 6 Закона).

Дополнительно в письме отмечается, что в случаях, когда из представленных на регистрацию документов следует, что, несмотря на требования законодательства об обязательности государственной регистрации сделки и (или) права они не были зарегистрированы, то у учреждения юстиции по регистрации прав есть основания для отказа в государственной регистрации права.

Возникшие до введения в действие закона права на недвижимое имущество и сделки с ним, не прошедшие регистрацию, поскольку в соответствии с правилами, действовавшими до вступления его в силу, такая регистрация не требовалась, также признаются юридически действительными.

То есть права на земельные участки, полученные гражданами или юридическими лицами до 31 января 1998 г., являются действительными даже после вступления в силу закона, устанавливающего порядок и обязательность государственной регистрации.

Это положение также соответствует ст. 9 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", согласно которой государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, также признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219:

- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";

- государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";

- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения";

- документы, подтверждающие осуществление строительства на основании разрешительной документации и с соблюдением всех необходимых градостроительных и строительных норм и правил. Данные обстоятельства подтверждаются исходно-разрешительными документами на использование территории, на соответствие объекта экологическим, санитарно-гигиеническим и другим нормативам (на основании заключений органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил).

В связи с вышеизложенным, к исковому заявлению о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество истец должен приложить письменные документы, подтверждающие указанные обстоятельства.

К таковым доказательствам могут быть отнесены:

- правоустанавливающие документы на земельный участок;

- технический паспорт на самовольную постройку, подготовленный органами технической инвентаризации;

- заключение экологических органов, органов здравоохранения, противопожарной службы;

- техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки (результаты экспертизы);

- документы, подтверждающие возведение самовольной постройки.

Необходимо также отметить, что в предмет доказывания входит разрешенное использование (целевое назначение) земельного участка, занятого самовольной постройкой.

Ст. 7 ЗК РФ выделены категории земель (например, земли лесного фонда, особо охраняемых территорий и др.), исходя из их целевого назначения.

Эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Использование земель не по целевому назначению влечет (в соответствии со ст. 8.8. КоАП РФ) наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1000 руб.; на должностных лиц - от 1000 до 2000 руб.; на юридических лиц - от 10 000 до 20 000 руб.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не может быть изменено, в том числе судом.

В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, то требование о признании права собственности на нее судом не будет удовлетворено. Иное решение противоречило бы ст. 222 ГК РФ, согласно которой один из самостоятельных признаков самовольной постройки является ее создание на земельном участке, не отведенном для этих целей. Изменение разрешенного использования (целевого назначения) земель не входит в компетенцию суда, решение этого вопроса находится вне пределов юрисдикции суда. Совокупность перечисленных документов и установления указанных обстоятельств может служить основанием для признания судом права собственности на самовольно возведенный объект.

Дата добавления: 2014-01-03