Резервирование земель

Резервирование земель как инструмент реализации политики государства в области планирования использования земель достаточно распространено в прак­тике регулирования земельных отношений в зарубежных странах. Государство резервирует землю для блага общества, четко разграничивая государственные и муниципальные нужды, с одной стороны, и частные интересы, с другой сторо­ны. Процесс резервирования земли основывается на принципах широкого учас­тия общественности и компенсации за изъятие земли у частных собственников. Землю резервируют на определенный период, до истечения которого реализуют определенный проект, или вновь возвращают на рынок.

Гражданская отрасль континентальной системы права и англо-американское право имеют несколько отличительных черт. В целом, гражданское право дает широкую трактовку общественных интересов и предоставляет государству боль­шой спектр действий для реализации государственных и муниципальных нужд на отдельно взятом земельном участке. Например, Градостроительный кодекс Франции допускает жесткие меры со стороны государства в отношении сноса старых кварталов и ветхих построек, включая действия по приобретению этого имущества, расселению людей и реконструкции устаревших строений. Наобо­рот, согласно североамериканскому законодательству, до тех пор пока собствен­ник не изъявляет желания пойти навстречу властям и уступить часть своего учас­тка, план реализации государственных и муниципальных нужд может быть отло­жен до приобретения земли.

В США по мере превращения деревень в города, стали использовать систем­ный подход к городскому планированию. Города и населенные пункты стали об­разовывать с заранее зарезервированной землей на основе планировочных доку­ментов для государственных и муниципальных нужд: улиц, линий коммуника­ций и иных объектов. Проектирование столицы (город Вашингтон) подразуме­вало резервирование огромных территорий для нужд федерального правитель­ства и для жителей города. В каждом из этих случаев план был выполнен путем приобретения земли через выплату компенсации частным владельцам или в очень редких случаях посредством создания новых земельных ресурсов из свалок и за­болоченных территорий.

Межевания земли при росте городов осуществлялось при помощи прокладки улиц по частным территориям, в соответствии с которыми затем производилось дополнительное межевание. После межевания и покупки земли у частных соб­ственников, территории улиц переходили в общественное пользование. Линии инженерных коммуникаций в основном проходили по территориям улиц. В не­которых случаях частные земли после межевания изымали опять, резервируя для размещения парков, площадей, школ и иных общественных объектов. По мере возникновения потребностей, например, в строительстве школы, администра­тивного здания или прокладки коммуникаций, земля использовалась путем ус­тановления сервитута, приобреталась или изымалась в судебном порядке. Пос­леднее применялось, только если общественная необходимость в этой земле была явно выражена, а проекты строительства на ней уже профинансированы и под­готовлены к реализации.

Многие документы планирования, такие как городской план развития, стра­тегический план или более локальные планы межевания или застройки обычно содержат подробный анализ потребностей в строительстве новых общественных объектов, которые обычно основаны на опубликованных планировочных стан­дартах. Если эти потребности всесторонне обоснованы, то планы могут выявить государственные и муниципальные нужды в строительстве новой школы, обще­ственного здания, парка или зоны отдыха, коммуникаций, новых улиц и иных элементов транспортной сети. Эти документы являются основой для будущих дискуссий и последующего включения объекта в план развития города и бюджет.

Многие города имеют также официальный план городской территории, кото­рый необходим каждому большому городу в соответствии с законами штатов о планировании. Указание местоположения существующих и предполагаемых гра­ниц участков и линий коммуникаций служит для того, чтобы показать те терри­тории, которые город предполагает зарезервировать, даже если они находятся в частном владении. Компенсация за землю не выплачивается до тех пор, пока земля не будет приобретена посредством одной из процедур, указанных ниже. Таким образом, собственник имеет право пользоваться своей недвижимостью до тех пор, пока земля не будет востребована для реализации государственных и муници­пальных нужд.

После финансирования объекта проводятся действия по «выбору территории», во время которых анализируют альтернативные предложения по расположению объекта и определяют положительные и отрицательные характеристики той или иной территории. В конечном итоге решение о выборе места принимается го­родским органом управления с учетом мнения общественности, причем цена выкупа и малочисленность процедур приобретения могут явиться самыми важ­ными факторами, определяющими принятие соответствующего решения.

После принятия решения о местоположении начинается процесс приобретения земли. Существуют различные способы приобретения земли в зависимости от ее правового статуса или согласия собственника, который может отдать муниципа­литету землю в обмен на снижение налогов или другой равноценный участок. Пе­редача в общественное пользование является своеобразной формой сервитута, ко­торая запрещает собственнику продавать недвижимость третьему лицу, взамен чего устанавливают налоговые льготы или дают компенсацию. Изъятие земли с выпла­той компенсации осуществляют в тех случаях, когда собственник не согласен про­давать землю и когда иные методы приобретения земли не применимы.

Достаточно высокие расходы на приобретение земли вынуждают многие горо­да находить иные пути приобретения земли для строительства общественных объектов. Например, дополнительные общественные территории могут быть по­лучены при помощи экологической экспертизы в зависимости от определения воздействия проектируемого сооружения на окружающую среду. В случае превы­шения норм выполняющие проект частные инвесторы должны предоставить тер­ритории или даже выделить средства на строительство общественных объектов взамен на согласие города утвердить проект. Распространена и совместная заст­ройка территории, когда город и частное лицо заключают соглашение о строи­тельстве общественных объектов на частных территориях. Сервитута (в их раз­ном проявлении), устанавливаемые в целях обеспечения общественных интере­сов, также являются достаточно распространенной практикой при выделении общественных и рекреационных территорий.

Важной особенностью размещения общественных объектов в США является участие общественности. Принятие градостроительных и бюджетных докумен­тов и процесс выбора места для нового строительства предполагает обязательные общественные слушания. Однако иногда обсуждение приобретения муниципа­литетом земельной собственности не требуют привлечения общественности, в частности, если это может вызвать чрезмерные колебания стоимости недвижи­мости и спроса на землю.

Дата добавления: 2014-01-03