КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Общие принципы оценки земельных ресурсов. Специфика формирования стоимости земли в России
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ
Одним из самых специфических и закрытых рынков является земельный рынок, имеющий множество специфических особенностей, Во-первых, земельный рынок в России делится на строго определенные сферы по видам землепользователей. Рынок сельскохозяйственных земель в России уже сейчас лидирует и составляет уже около 75% всех сделок (по данным на январь 2004 г.), рынок земель, занятых жилищной застройкой, сейчас составляет около 20 % всех сделок, остальные 5 % занимают сделки, связанные с другими видами застройки. Во-вторых, на рынке земельных участков происходит сильная таксация неоднородных по своему качеству земельных участков. Это связано с тем, что земельные участки могут сильно дифференцироваться в пределах одного района по своим качественным характеристикам (наличие инженерных коммуникаций, инженерно-строительные условия, структура подстилающих пород и т. д.). Земля как товар является самым специфическим и индивидуальным товаром: два граничащих земельных участка могут отличаться друг от друга очень сильно как по своим физическим характеристикам, так и по природным. Спрос и предложение варьируются в связи с ограниченностью данного ресурса в данном городе и регионе, и, как следствие, не происходит выравнивания цен, как на других рынках. Земельные участки являются очень дорогим товаром, и спрос всегда неустойчив, поэтому потери и покупателя, и продавца могут быть очень большими. Надо учесть, что цена земли определяется большим количеством ценообразующих факторов и специфических условий, предъявляемых покупателем. Поэтому количество факторов не всегда постоянно по регионам и очень изменчиво во времени.
Специфические особенности функционирования земельного рынка показывают, что необходима оценка земельных участков. Во избежание спекуляции требуется методика, с помощью которой можно определить до проведения операций с земельным участком его примерную стоимость. Вследствие этого в ряде стран (США, Великобритании, Дании, Нидерландах, Швеции, Италии) возник специальный институт оценщиков (однако впервые профессиональные оценщики появились в XIX в. в России). Притом существует две системы: коммерческой и государственной (фискальной) оценки объектов недвижимости (земли и сооружений). Однако в тех местах, где земельный оборот более интенсивен, где на земельном рынке совершается большое количество операций с землей (купля-продажа, аренда, залог), там рынок земли адаптирован к другим товарным рынкам и потребность в оценке возникает только у фискальных органов (налоговых управлений), так как цена образуется непосредственно на рынке; и вместе с тем риэлторские фирмы проводят предварительную оценку земли и перспективы ее использования. В странах с переходной экономикой вопрос первоначальной оценки земельных участков предстает в несколько другом аспекте. Это связано прежде всего со слабой законодательной базой и консерватизмом региональных властей и российских граждан, а также с проведением экономических преобразований в стране. Формирование цены земли в Российской Федерации в условиях реформирования экономических отношений, когда происходит процесс формирования земельного рынка, продлится не один год. В условиях относительной стабилизации экономики формирования равновесной цены, отражающей действительную ценность земель различных групп, не может быть достигнуто. Однако в данных условиях необходимо определение цены земли для следующих целей:
♦ операции по купле-продаже; ♦ операции по дарению; ♦ наследование; ♦ залоговые операции с земельными участками; ♦ учет стоимости земель для оценки рентабельности производства и выбора эффективных производств; ♦ выкуп земельных участков при отчуждении землевладений и землепользовании для общественных нужд; ♦ определение стартовой цены лотов при аукционной продаже; ♦ оценка для налогообложения при осуществлении различных операций с земельными участками. Современные развитие экономических условий требует разработки специфической методологии оценки стоимости земельных участков, особенно в населенных пунктах.
Дата добавления: 2014-01-03; Просмотров: 1028; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |