Методы оценки стоимости земельных участков

Доходный метод. В основе доходного метода лежит определение дохода, приносимого земельным участком при существующей про­центной ставке, и нормы кредитования (кратковременный и долговре­менный срок кредитования).

Применение данного метода строится на прогнозе стоимости зе­мельного участка через определенное время.

Данный метод наиболее подходит для оценки земельных участков, во-первых, часто выставляемых на продажу, во-вторых, приносящих постоянную прибыль. Например, это жилые дома (индивидуальные и многоэтажные), офисные здания и здания коммерческого назна­чения (кафе, магазины, рынки, банки, торговые павильоны и палатки). Этот метод или подход к оценке трудно применить к землепользовани-ям, занятым крупными предприятиями, являющимися структурами крупных производств, а потому редко арендуемыми. Сложность так­же заключается в том, что бывает трудно определить рентный доход и соответствующий коэффициент приведения будущих доходов к со­временному уровню, складывающемуся из ставки ссудного процента на аналогичные виды инвестиций и информационной премии.

Затратный метод. Данный метод базируется на теории, в которой рыночная стоимость земельного участка складывается из базовой стоимости земли (затраты иа контурные обмеры, выдачу документа и т. д.) и амортизационной стоимости улучшений.

Наилучшие результаты затратный метод обычно дает при оценке земельных участков, на которых выполнен весь комплекс инженерно-строительных работ (без нулевого цикла строительства), а все комму­никации находятся в зоне досягаемости (необходимо отметить, что стоимость улучшений увеличивает на 70-90% затраты по строитель­ству зданий и сооружений, а непосредственно стоимость земли пада­ет на 10-40% стоимости различных улучшений). Затратным мето­дом хорошо оценивать земельные участки, занятые промышленными и узкоспециализированными объектами, информация о доходности или продажах которых недостаточна или отсутствует вообще.

Вместе с тем данный метод имеет и существенный недостаток, а именно ограниченное применение при оценке:

♦ земельных участков с уникальными ландшафтными свойствами;

♦ территорий, занятых историко-архитектурными памятниками.

Метод сравнительных продаж. Данный метод базируется на сопо­ставлении продаж аналогичных объектов, фактически имевших мес­то. При условии, что оцениваемый объект не сильно отличается от проданных и ситуация на рынке изменилась незначительно, его цена будет приблизительно такой же.

Метод сравнительных продаж может применяться для оценки лю­бых типов земельных участков, находящихся в гражданском обороте, по которым имеется достоверная и достаточная (по объему аналогич­ных сделок) информация. Наиболее часто метод используется при оцен­ке земельных участков, занятых жилой и коммерческой застройкой.

Метод сравнительных продаж исходит из действительных продаж, при этом цены приводятся на конкретную дату, когда пересекаются кривые спроса и предложения.

Дата добавления: 2014-01-03