Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров – соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости – это определенная совокупность сделок. Договор имеет два значения:

а) юридический факт, порождающий права и обязанности;

б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности.

Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

простых – когда заключается один договор между двумя сторонами;

сложных – если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу имущества (рисунок 3.2).

Рисунок 3.2 – Система договоров по сделкам с недвижимым имуществом

При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь, принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения.

В основе договора лежит не чужая воля, навязанная сторонам кем-то, а свободно выраженная воля самих сторон, которые могут заключать или не заключать договор. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством.

Все разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяется в три группы, существенные, обычные (дополнительные) и случайные (прочие) (рисунок 3.3).

Рисунок 3.3 – Общее содержание договора по сделкам с недвижимостью

Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия их императивным – абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя (ст. 422 ГК РФ). Например, в отношении недвижимости законами установлен ряд императивных норм:

1) целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продукции растениеводства и животноводства,

2) сохранение профиля (специализации) приватизируемых предприятий в течение определенного времени,

3) использование квартир только для проживания граждан,

4) учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;

5) обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой (ст. 586 ГК РФ);

6) письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.

Большинство же статей § 7 главы 30 и других глав ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носят диапозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной диспозитивная (восполнительная) норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить се применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Так, закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как

1) включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него,

2) оплата расходов по оформлению договора одной из сторон,

3) способ владения и пользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.

Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия – он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий (ст 432 ГК РФ).

Существенным условием любой сделки с недвижимостью является предмет договора.

Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права (ст. 558 ГК РФ). В списки лиц, вещные права которых не прекращаются автоматически со сменой собственника, по закону входят:

1) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ). Состав их определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

2) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);

3) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы; договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов. Прочие (случайные) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор.

Права и обязанности сторон в сделках с недвижимостью в основном определяются конкретным видом договора и особенностями объекта недвижимости.

Дата добавления: 2014-01-03