Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами


Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в формедоговоров – соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости – это определенная совокупность сделок. Договор имеет два значения:

а) юридический факт, порождающий права и обязанности;

б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности.

Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

простых – когда заключается один договор между двумя сторонами;

сложных – если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличатьдвухсторонний договор смножественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместонескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу имущества (рисунок 3.2).

 

Рисунок 3.2 – Система договоров по сделкам с недвижимым имуществом

 

При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь, принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения.

В основе договора лежит не чужая воля, навязанная сторонам кем-то, а свободно выраженная воля самих сторон, которые могут заключать или не заключать договор. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством.

Все разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяется в три группы, существенные, обычные (дополнительные) и случайные (прочие) (рисунок 3.3).

Рисунок 3.3 – Общее содержание договора по сделкам с недвижимостью

Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия ихимперативным – абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя (ст. 422 ГК РФ). Например, в отношении недвижимости законами установлен ряд императивных норм:

1) целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продукции растениеводства и животноводства,



2) сохранение профиля (специализации) приватизируемых предприятий в течение определенного времени,

3) использование квартир только для проживания граждан,

4) учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;

5) обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой (ст. 586 ГК РФ);

6) письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.

Большинство же статей § 7 главы 30 и других глав ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носятдиапозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной диспозитивная (восполнительная) норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить се применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Так, закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как

1) включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него,

2) оплата расходов по оформлению договора одной из сторон,

3) способ владения и пользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.

Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия – он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий (ст 432 ГК РФ).

Существенным условием любой сделки с недвижимостью является предмет договора.

Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права (ст. 558 ГК РФ). В списки лиц, вещные права которых не прекращаются автоматически со сменой собственника, по закону входят:

1) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ). Состав их определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

2) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);

3) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы; договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов. Прочие (случайные) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор.

Права и обязанности сторон в сделках с недвижимостью в основном определяются конкретным видом договора и особенностями объекта недвижимости.

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Форма сделок с объектами недвижимости | Общие положения. В России с 1.02.98 г. действует единая система регистрации прав на недвижимость

Дата добавления: 2014-01-03; Просмотров: 710; Нарушение авторских прав?


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



ПОИСК ПО САЙТУ:


Рекомендуемые страницы:

Читайте также:
studopedia.su - Студопедия (2013 - 2020) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление
Генерация страницы за: 0.004 сек.