Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Права и обязанности собственника жилого помещения и членов его семьи, бывших членов семьи собственника





Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ (п. 2 ст. 288 ГК РФ, п.2 ст. 30 ЖК РФ).

Общий принцип частного права, закрепленный в статье 210 ГК РФ, устанавливающий, что бремя содержания имущества несет его собственник, нашел отражение и в п. 3 статье 30 ЖК РФ. Согласно норме указанной статьи, собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник помещений в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

На собственнике жилого помещения лежат также обязанности поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Правила пользования жилыми помещениями утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»[88].

За нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрена административная ответственность. Так, в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах предусматривает административный штраф в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.



Статья 7.22 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения также назначить соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать правила пользования жилыми помещениями, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Наряду с собственником жилого помещения право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, имеют члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении (п. 1 ст. 292 ГК РФ).

В ЖК РФ правовому регулированию отношений по пользованию жилыми помещениями гражданами, проживающими совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, посвящены нормы ст. 31 ЖК РФ.

Статья 31 ЖК РФ выделяет три группы граждан, которые могут проживать в жилом помещении совместно с собственником – члены его семьи; бывшие члены его семьи; граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, например, договора пожизненного содержания с иждивением, договора безвозмездного пользования жилым помещением, договора коммерческого найма.

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Особенностью статьи 31 ЖК РФ является то, что к членам семьи собственника она относит только граждан, проживающих совместно с ним в жилом помещении. Л.Ю. Михеева отмечает, что ст. 292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у члена семьи в отношении такого жилого помещения прав собственника, в котором последний не проживает. Она указывает, что отдавать предпочтение в данном случае в силу статьи 3 ГК РФ необходимо нормам ГК РФ.[89] Следовательно, граждане являющиеся членами семьи собственника жилого помещения и проживающие отдельно от самого собственника в другом его доме или квартире, приобретают в силу статьи 292 ГК РФ право пользования жилым помещением, в котором они живут.

К первой группе граждан, в соответствии со ст. 31 ЖК РФ являющихся членами семьи собственника, следует отнести супруга, его родителей и детей, а также усыновителей и усыновленных (ст. 137 Семейного кодекса РФ).

Это означает, что вселение названных категорий граждан собственником в принадлежащее ему жилое помещение свидетельствует о вселении их в качестве членов его семьи. Они автоматически приобретают право пользования жилым помещением, если проживают в нем постоянно.

Вторая группа членов семьи – другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, например, дети супруга собственника, не являющиеся родными детьми собственника, сводные братья и сестры и др. Указанные лица могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения.

Для признания других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан членами семьи собственника жилого помещения необходимо, чтобы они были вселены собственником «в качестве членов своей семьи».



В ранее действовавшем жилищном законодательстве закреплялось правило, согласно которому другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство (ст. 53 ЖК РСФСР 1983 года).[90]

Это означает, что ранее суду приходилось устанавливать какой характер носило проживание граждан в одном жилом помещении, а сейчас какой характер имело вселение как фактическое действие. Доказать подобную направленность воли собственника при вселении будет весьма затруднительно.

В соответствии с новы ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 2 ст. 31).

Право пользования жилым помещением собственника членами его семьи не зависит от воли собственника и может прекращаться только по основаниям, определенным федеральным законодательством. Без таких оснований собственник не может требовать выселения проживающих с ним членов его семьи.

Право члена семьи собственника жилого помещения в силу п. 3 статьи 292 ГК РФ обладает признаками абсолютной защиты. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

До внесения изменений в статью 292 ГК РФ, ранее действовавшая редакция которой закрепляла возможность сохранения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника при переходе права собственности на него, некоторые ученые пришли к выводу, что право членов семьи собственника жилого помещения является вещным.

По выражению Е.А. Суханова, рассматриваемое право «как бы обременяет недвижимость, в принципе следуя ее правовой судьбе, что сближает ее с вещными правами».[91] Такую позицию занимают Скловский К.И., Михеева Л.Ю.[92] и другие ученые.

Михеева Л.Ю. отмечает, что новая редакция статьи 292 ГК РФ не изменила природы этих прав. То обстоятельство, что эти права отныне не следуют за вещью, то есть прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу, само по себе не превращает их в обязательственные.[93]

В литературе высказывается мнение, что права членов семьи собственника жилого помещения на жилое помещение можно отнести к правам сервитутного типа. Право пожизненно обитать в чужом доме или в его части было известно еще римскому праву. Называлось оно habitatio и относилось к личным сервитутам. Основанием установления вещного права по пользованию жилым помещением являлось отнесение к членам семьи собственника. В случае прекращения семейных отношений между ними данное основание утрачивало силу.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 3 ст. 31 ЖК РФ).

В то же время в абз. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ не предусматривается возможность установления соглашением сторон иного порядка ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

По мнению М.Ю. Тихомирова, на практике это может породить трудности в правоприменении, поскольку разрешение данной коллизии может основываться на взаимоисключающих аргументах. С одной стороны, жилищное право – это институт гражданского права. Следовательно, нормы Кодекса должны соответствовать ГК РФ. С другой стороны, указанная норма Кодекса может рассматриваться в качестве специальной по отношению к общей норме п. 1 ст. 292 ГК РФ. Поэтому представляется, что законодателю целесообразно привести комментируемые правила ГК РФ и Кодекса в соответствии друг с другом.[94]

Право членов семьи собственника на жилое помещение может прекратиться по основаниям, предусмотренным соглашением, заключенным с собственником; в связи со смертью члена семьи собственника жилого помещения; перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу (в порядке наследования, купли-продажи и т.п.); прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Доказательственное значение может иметь соглашение, которому придана письменная форма. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Продолжительность указанного срока в каждом конкретном случае решается судом. Вопрос о возможности продления этого срока законом не урегулирован. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства по их требованию (п.4 ст. 31 ЖК РФ).

Н.К. Толчеев пишет, что было бы логично и справедливо к этой категории лиц отнести не только тех, кто реально получает алименты от собственника жилого помещения, но и тех, кто имеет на это право.[95]

Следует обратить внимание на то, что положение части 4 ст. 31 ЖК РФ отличается от содержания ранее действовавшего жилищного и гражданского законодательства, в частности ст. 127 ЖК РСФСФ 1983 г., ст. 292 ГК РФ, которые предусматривали сохранение права пользования жилым помещением собственника и после прекращения семейных отношений. Соответственно, возникает вопрос о действии нормы 31 ЖК РФ во времени: могут ли по основаниям, предусмотренным названной нормой, прекращены права на жилое помещение лиц, которые были вселены собственником в качестве членов его семьи до введения в действие нового ЖК РФ, но утратили статус членов семьи собственника: 1) до 1 марта 2005 года; 2) после указанной даты? Верховный Суд РФ указал, что нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применимы к отношениям, возникшим после введения в действие ЖК РФ, т.е. выселению подлежат и бывшие члены семьи, утратившие названный статус до 1 марта 2005 года.[96] В литературе позиция Верховного Суда РФ критикуется. Отмечается, что последующие изменения законодательства не должны лишать граждан гарантированного Конституцией РФ права на жилище, которое уже ими было приобретено как вещное и бессрочное, обеспеченное правом следования. Положения ст. 31 ЖК РФ можно применять только к отношениям, сложившимся между собственниками и членами их семей, вселенными в занимаемые собственником жилые помещения после введения ЖК РФ в действие. В случае возникновения спора можно ожидать вынесения решения о конституционности рассматриваемой нормы ст. 31 ЖК РФ Конституционным Судом РФ.[97]

Специальное правило установлено для бывших членов семьи приватизированного жилого помещения. Согласно ст. 18 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим.

Верховный Суд РФ в ответах на вопросы применения жилищного законодательства указал, что на бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от приватизации, не распространяется ч. 3 ст. 31 ЖК РФ и при смене собственника жилого помещения.[98]

Право бывшего члена семьи пользоваться жилым помещением собственника следует признать самостоятельным правом, возникающим на основании судебного решения или соглашения с собственником. Содержание этого права определено в части 6 статьи 31 ЖК РФ.[99]

В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда или на основании завещательного отказа использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить такого гражданина о необходимости устранить нарушения, а также назначить разумный срок для устранения такого нарушения. После предупреждения, собственник жилого помещения может в судебном порядке требовать выселения правонарушителей из жилого помещения (п. 2 ст. 35 ЖК РФ).

Недоработкой законодателя является отсутствие аналогичной нормы, регулирующей отношения между собственником и членами его семьи, совершающими перечисленные выше правонарушения.

Право проживания в жилом помещении может возникнуть не только из факта совместного проживания собственника и членов его семьи (ст. 31 ЖК РФ), из соглашений собственника с бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ), но и из завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ) и договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).

 

Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Новеллой ЖК РФ являются закрепление нормы, регулирующие пользование жилым помещением по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Завещательный отказ предусмотрен ст. 1137 ГК РФ, согласно которой представляет собой право завещателя возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требования исполнения этой обязанности. Чтобы воспользоваться правом на получение завещательного отказа, отказополучатель должен заявить об этом в течение трех лет со дня открытия наследства.

Завещательный отказ устанавливается в завещании.

На наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица либо на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. В этом случае, согласно ст. 33 ЖК РФ, отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с собственником жилого помещения.

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу право пользования этим жилым помещением по завещательному отказу сохраняет силу.

Впервые в п. 3 ст. 33 ЖК РФ предусмотрена государственная регистрация права пользования жилым помещением, возникшего из завещательного отказа. Регистрация права отказополучателя производится только по его заявлению и не является обязательной.

В соответствии со ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Правовое регулирование договора ренты и его разновидности договора пожизненного содержания с иждивением осуществляется в главе 33 ГК РФ.

Согласно ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Представляется, что право пользования жилым помещением отказополучателем и получателем ренты (третьим лицом) может быть отнесено к категории ограниченных вещных прав поскольку оно возникает на основании закона; его содержание также определено законом; названное право обременяет жилое помещение и следует его правовой судьбе; указанные субъекты права пользования жилым помещением наделены абсолютным правом защиты своего права пользования жилым помещением от нарушений, в том числе, и со стороны собственника жилого помещения. Перечисленные права представляют собой права пожизненного проживания в жилых помещениях без возможности их отчуждения третьим лицам.

 

Поможем в написании учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой




Дата добавления: 2014-01-03; Просмотров: 493; Нарушение авторских прав?;


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



ПОИСК ПО САЙТУ:


Читайте также:
studopedia.su - Студопедия (2013 - 2022) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.03 сек.