Технология купли-продажи жилых помещений

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

1) письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;

2) указание имени и регистрации прописки по месту жительства (расположения) сторон;

3) определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;

4) данные о возможных правах третьих лиц;

5) цена жилого помещения и оплата расходов по договору;

6) срок и порядок передачи имущества.

Покупатели квартир преследуют различные цели:

1) улучшение жилищных условий;

2) перемена места жительства;

3) вложение капитала в недвижимость для последующей продажи и получения дохода.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно осуществить с помощью посредников (риэлтерских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

1) определение стоимости жилого помещения;

2) проведение рекламной кампании – поиск покупателя (продавца);

3) просмотр вариантов и торг по цене;

4) подготовка необходимого пакета документов;

5) проверка документов на подлинность и правильность оформления;

6) подписание договора (по желанию сторон у нотариуса);

7) государственная регистрация сделки;

8) передача (получение) всей суммы денег;

9) подписание акта приема-передачи недвижимости;

10) регистрация (прописка) по новому месту жительства.

1. Определение стоимости квартиры производится оценщиком или самостоятельно с учетом площади, местоположения и множества других факторов, которые будут рассматриваться в последующих разделах книги.

2. Поиск покупателей (продавцов) в практике осуществляется различными способами: платная реклама в газетах и журналах, наружная расклейка объявлений, адресная (в желаемых районах, домах и т.д.) расклейка; рассылка предложений по почте, факсом, в электронных сетях, реклама среди знакомых, соседей и др.

3. Просмотр вариантов (при покупке или показ при продаже) и переговоры о цене проводятся после предварительной договоренности с клиентом. Если жилая площадь отвечает требованиям покупателя и достигнуто соглашение о цене, можно переходить к следующему этапу.

4. Подготовка пакета документов по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающий документ на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированное жилья, договор предыдущей купли-продажи, справка ЖСК и др.);

2) справка БТИ, в которой указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности, сведения о наличии ареста и др.;

3) копия финансово-лицевого счета (или что лицевой счет не открывался – для квартир в домах-новостройках);

4) справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг;

5) справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество (об уплате налога на дарение или вступление в права наследования – в случаях, когда жилое помещение было или является предметом дарения или наследования);

6) разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии;

7) справка из паспортного отдела милиции, если изменялось название улицы или нумерация домов;

8) в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников, не возражающих против сделки;

9) документы, подтверждающие юридическое освобождение квартиры, если в ней никто не зарегистрирован, – листок убытия, штамп о регистрации (прописке) по новому месту жительства;

10) свидетельство о браке или справка ЗАГС – если один из собственников поменял фамилию;

11) разрешение супруга (мужа, жены) на продажу или покупку недвижимости – для лиц, состоящих в браке;

12) квитанция об оплате регистрационного сбора;

13) письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственности;

14) нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;

15) паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты предъявляют лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.

5. Подлинность каждого документа может проверяться специалистами по особым методикам, некоторые приемы которых излагались выше.

6. Составление и подписание договора производится сторонами самостоятельно с использованием примерных договоров данного типа или, по желанию граждан, нотариусом. В договоре купли-продажи жилого помещения надо указывать:

а) дату подписания прописью полностью;

б) параметры, определенно характеризующие помещение и его расположение;

в) цену сделки – инвентаризационную по справке БТИ или действительную (рыночную);

г) гарантии продавца о соответствии квартиры установленным требованиям и пригодности для проживания, а также удовлетворение покупателя ее качеством. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче квартиры в надлежащем состоянии (соответствующем условиям договора) покупатель вправе в течение двух лет со дня передачи предъявить требования продавцу:

1) о соразмерном уменьшении покупной цены;

2) о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;

3) о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

В случае обнаружения неустранимых недостатков, которые не мо­гут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или недостатки выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения или появляются подобные недостатки, покупа­тель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы;

д) условие о передаче покупателю квартиры, свободной от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности, а также признание после передачи квартиры покупателю в установленном порядке правомерности притязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно к моменту передачи квартиры, дает покупателю право требовать уменьшения цены квартиры либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту квартиру. При изъятии квартиры у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора, купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

7. Государственная регистрация сделки осуществляется в порядке, в установленном законом. До момента регистрации договора фактическим собственником жилого помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора надо сразу же обратиться в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.

8. Передача (получение) денег возможна по различным схемам безопасных расчетов с использованием в банке:

а) ответственного сейфового хранения (ОСХ);

б) индивидуального сейфового хранения;

в) аренды зала для расчетов.

Договор на ответственное сейфовое хранение денег заключается с банком с получением всей суммы продавцом. Для гарантии покупателя продавец подписывает договор займа с особыми отлагательными условиями – после вступления покупателя в права собственника квартиры обязательство продавца вернуть деньги теряет силу, т.е. после регистрации сделки и выписки продавца.

После сдачи денег в банк участники регистрируют сделку, а затем продавец получает выручку, подписывая акт приема-передачи жилья и договор о получении договорной суммы. Сделка закончена, и покупатель регистрируется на постоянное жительство в приобретенной квартире.

Дата добавления: 2014-01-03