Понятие и виды залога

ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ

В самом общем виде залог – это способ обеспечения обязательства при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог – обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета:

Но залог – не прямой способ приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости, в отличие от прав собственника и других вещных прав, в принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.

Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты залога, предмет залога, ипотека, закладная, аннуитет.

Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник), Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, одна организация может заложить свое имущество в обеспечение кредита, выданного другой организации. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.

Залогодержатель – лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателе недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального банка РФ Различают первичных, предшествующих и последующих залогодержателей одного и того же имущества

Субъекты залога – лица, вступившие в залоговые отношения.

Ипотека – залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и других объектов) для получения ссуды.

Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником) Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.

Предмет залога – любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требований личного характера. Имущество имеет два значения определенное материальное благо, т е. все то, что имеет реальное физическое воплощение, и права на эти вещи.

Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не допускается залог участков лесного фонда, недр, водных объектов, предприятий оборонного комплекса, ряд категорий земель и др.

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определений имущества, которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с кредитором.

По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущего договор займа, купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и других, предусмотренных Гражданским кодексом России. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает или одновременно с ним.

Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором, существование прав залогодержателя находится в прямой зависимости от его судьбы. Если основное обязательство по каким-то причина прекратилось, например, в связи с его исполнением или истечение срока давности, то прекращается и право залогодержателя на преимущественное удовлетворение своих требовании. Но во всех случаях залогом обеспечиваются только действительные требования, которые гм своему содержанию не противоречат закону и возникают из основании, предусмотренных в законе. Иначе говоря, действительное требование (условие обязательное к исполнению) не может основываться на добросовестном заблуждении или противоправных мотивах.

Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:

– гласность залога, т.е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц,

– конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;

– доверие не лицу, а вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.

Обеспечительная функция залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций Законом установлено, что в конкурсную массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом требования должны удовлетворяться впереди всех других кредиторов за счет не только заложенного, но и любого иного имущества должника-банкрота.

Из общего правила о первоочередном удовлетворении требовании залогодержателя законом установлено одно исключение, при ликвидации юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в третью очередь после требований граждан по возмещению вреда жизни или здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.

Право залога недвижимости возникает с момента заключения договора о залоге и его государственной регистрации. Прекращается же залог в четырех случаях:

1) когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом,

2) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества или если его реализация оказалась невозможной;

3) по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;

4) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что в договоре не предусмотрено иное.

Последующий залог одного и того же имущества допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге. При этом залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, стоимость которого в лучшем случае (в идеале) должна бы превышать сумму требований (долгов) всех кредиторов. В реальной жизни фиктивная стоимость закладных может многократно превышать стоимость реального объекта недвижимости.

Анализ действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия погашения ссуды (рисунок 7.1).

Рисунок 7.1 – Система залоговых отношений в России

По первому признаку – по отношению сторон к заложенному имуществу – выделяется три вида залога: наиболее распространенные классический залог, при котором имущество остается у залогодателея, заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору, твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге. Если иное не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариусу. Не передается по закону залогодержателю имущество, на которое установлена ипотека, т.е. объекты недвижимости, в том числе земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в обороте.

Второй критерий – объект залога – позволяет выделить прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если должник и его семья постоянно в нем проживают кроме случаев взыскания ссуды, выданной под строительство дома.

Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является ипотека – залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользованияим.

По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества ссуды) можно выделить девять основных видов залога с тем или иным вариантом взносов на возврат основной задолженности. В практике применяют различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные модификации залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены, инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизводства.

Возможен и взаимный или двойной залог, когда каждая сторон выступает одновременно кредитором и должником, представляя залог в обеспечение своего долга.

Форма, содержание и порядок регистрации договора об ипотеке

Договор залога объектов недвижимости (ипотеки) заключается независимо от места совершения по законам РФ в письменной форме. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной, которая должна быть также нотариально удостоверена и зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Совершается он отдельно от основного кредитного договора, обязательства по которому обеспечивает. Но условие о залоге может быть включено и в текст основное договора.

Каково же содержание договора о залоге? Прежде всего само название договора должно содержать наименование вида залога и недвижимости (предприятие, земли дачного назначения, городские земли право аренды и т.д.).

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель – юридическое лицо, его местонахождение;

3) наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель – юридическое лицо, его местонахождение;

4) название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

5) наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник – юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении к закладной условия, позволяющие определить эту сумму;

7) указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной,

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и места его нахождения,

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной,

10) наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки принадлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право – точное наименование этого права;

11) указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные, сдано ли это имущество или часть его в аренду, обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

12) подписи залогодателя и залогодержателя,

13) наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации,

Закладная, не содержащая каких-либо названных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека – государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены иные данные и условия.

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору (рисунок 7.2).

Во втором разделе договора о залоге недвижимости формулируются права и обязанности сторон, которые можно условно разделить на две группы:

а) общие для всех видов ипотеки;

б) специфические для каждого объекта недвижимости, т.е. зависящие от вида залога и конкретных условий.

Рисунок 7.2 – Правовой статус и содержание закладной

При залоге имущественных прав на недвижимое имущество залогодатель имеет своего должника и сам является должником залогодержателя. Поэтому в договоре о залоге прав кроме обычных условий отражаются следующие обязанности залогодателя

1) совершать действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного права (своевременно вносить арендную плату, не провоцировать расторжение договора);

2) не совершать уступки заложенного права без согласия залого-держателя и действий, влекущих его прекращения или уменьшения стоимости, т.е. исключается распоряжение предметами залога;

3) принимать меры по защите заложенного права (например, аренды) от посягательства третьих лиц и сообщать кредитору сведения об изменениях в заложенном праве, его нарушениях и т д.

В свою очередь, залогодержатель права может

1) требовать в суде перевода на себя заложенного права, если залогодатель не выполняет свои обязанности,

2) самостоятельно принимать меры по защите заложенного права, если залогодатель об этом не заботится и вступать в качестве третьего лица в дело по иску о заложенном праве

В качестве неотъемлемой части к договору о залоге земельных участков и других объектов недвижимости прилагаются

1) кредитный договор;

2) подлинник свидетельства о собственности на объект недвижимости;

3) план земельного участка и чертеж его границ;

4) справка БТИ о принадлежности зданий, расположенных на данном участке;

5) заключение оценщика о рыночной стоимости земельного участка и зданий, расположенных на нем,

6) акт о нормативной цене участка;

7) справка налоговой службы об уплате земельного налога и налога на здания и сооружения,

8) согласие всех совладельцев объекта, если он находится в общей совместной собственности лиц (например, супругов);

9) доверенности лиц, уполномоченных сторонами подписать договор;

10) справка регистрационной палаты или соответствующей нотариальной конторы о возможном обременении объекта ранее совершенным залогом или другими правами.

Договор подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом не менее чем в трех экземплярах, один из которых остается в нотариальной конторе, второй и третий выдаются на руки сторонам.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу-залогодержателю закладной в обеспечение кредитного договора между этим лицом и залогодержателем, названным в закладной (ипотечным залогодержателем). Залог закладной означает залог права требования по кредитному договору или иному основному обязательству, принадлежащего ипотечному залогодержателю и обеспеченного ипотекой.

Лицо, к которому перешло право на предмет ипотеки, становится на место первоначального залогодателя и несет все его обязанности по договору ипотеки, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Дата добавления: 2014-01-03