Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Особенности залога земельных участков


Земля – это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив, стоимость ее постоянно возрастает.

Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению суда в случаях когда:

1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предмет залога имеет значительную историческую или культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить местонахождение его невозможно.

Поскольку земля – пространственный базис размещения других объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то для зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов лесов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее нее подвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.

В ст. 340 ГК РФ законодательно закреплена особая уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо права его аренды.

Самостоятельными объектами залога могут быть садово-огородные участки, земли личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законам о земле и других природных ресурсах.

Залог земельных участков возможен не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежности главной вещи – передаваемых в залог зданий и сооружений. Ст. 135 ГК РФ устанавливав вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Главная вещь имеет в хозяйственном обороте самостоятельное значение, а принадлежность зависит от нее, служит главной вещи. Поэтому если заложен главная вещь (здание), то считается заложенной и принадлежность земельный участок. Именно такой порядок установлен п. 3 ст. 340 ГК РФ, предусматривающей невозможность ипотеки зданий и сооружений без одновременного залога и земельного участка (части его), и котором находится это здание. В случае, если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде у него, то залог передается право аренды этого участка или его функционально необходимой части.



Важное значение для уточнения возможности залога застроенной земельных участков имеет законодательное положение о залоге пред приятия как единого имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая и землю, входящую в его состав если иное не предусмотрено договором. В зависимости от обстоятельств объектом залога может быть как предприятие в целом, так и его отдельные части, т.е. земельный участок (или его часть), на котором расположено предприятие, может быть заложен (перезаложен) в качестве самостоятельного объекта.

Анализируя механизм залога земельных участков, необходимо учитывать еще один существенный момент. Земля – основное средство производства (фактор) – выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами, которая состоит из главной вещи (самой земли) и плодов, урожая – продуктов ее органического развития, отделяющихся от нее и образующих новые вещи, не нарушая качества земли. Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого объектом залога в зависимости от условий могут быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая.

Можно выделить также следующиеособенности залога земельных участков:

1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.

2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство, не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в населенных пунктах, скверы, коммуникации, площади, бульвары, пляжи, набережные и др.

3. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину участок, выделенный в натуре.

4. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное. В случае реализации такого участка кредитором на аукционе залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования частью участка, необходимой для обслуживания здания (ст. 340 п.4 ГК РФ).

5. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и обязанности, которые имел залогодатель.

6. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.

7. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации, но не районного уровня.

8. Оценка земельного участка при залоге не может быть ниже его нормативной цены, хотя больше подходит рыночная оценка. При обращении взыскания на участок в судебном порядке начальная продажная цена его на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон.

9. По просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год.

10. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только при появления оснований для обращения взыскания на предмет залога, т е. после истечения срока погашения кредита.

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Понятие и виды залога | Основные понятия. Оценка, как важнейшая функция системы управления, предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества Она проводится обычно

Дата добавления: 2014-01-03; Просмотров: 665; Нарушение авторских прав?


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



ПОИСК ПО САЙТУ:


Рекомендуемые страницы:

Читайте также:

  1. II. Завоевание Китая маньчжурами. Экономическое положение страны в XVII – начале XIX вв.: аграрная политика Цинской династии, особенности развития городского ремесла
  2. II. Особенности политического устройства Ирана
  3. II. Особенности развития турецкой буржуазии. Становление младотурецкого движения
  4. II.1.1. Особенности развития политической мысли в России.
  5. III. Особенности Синьхайской революции 1911-1913 гг.
  6. АДМИНИСТРАТИВНО-ПРАВОВЫЕ НОРМЫ: ПОНЯТИЯ, ОСОБЕННОСТИ, ВИДЫ, ФОРМЫ РЕАЛИЗАЦИИ.
  7. АДМИНИСТРАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ, СТРУКТУРА, ВИДЫ.
  8. Административный порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности.
  9. Алгоритм определения залога
  10. Анализ экономической эффективности использования земельных угодий и мероприятия по их реализации
  11. Аренда земельных участков
  12. Аренда земельных участков.

studopedia.su - Студопедия (2013 - 2020) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление
Генерация страницы за: 0.003 сек.