Вопрос № 3. Правовые требования к застройке

Застройка осуществляется на основе градостроительной документации и, в частности, на основе генерального плана. Генеральный план осуществляется применительно ко всем территориям поселений и городских округов, он включает карту планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, таких, как:

1. Тепло-, газо-, водо-, электроснабжения населения.

2. Автомобильных дорог общего пользования, мостов, иных транспортных сооружений.

3. Иных объектов, необходимых для осуществления полномочия органов МСУ.

Чтобы строительство считалось законным. Необходимо соблюдение трех основных условий:

1. Требование к земельному участку – земельный участок должен быть приобретено или предоставлен для целей строительства и надлежащим образом должны быть оформлены права на этот участок.

2. Требуется наличие градостроительного плана. Ст. 44 Градостроительного кодекса предусматривает, что этот план готовится в отношении всех застроенных земельных участков или предназначенных под застройку или реконструкцию. В этот документ включаются сведения о границе земельного участка, границы зон действия публичных сервитутов, минимальные отступы от границ земельного участка, информация о разрешенном использовании, информация о расположенных в границах земельного участка объектов капитального строительства и культурного наследия, о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд. Форма плана утверждена Постановлением Правительства № 840 от 29.12.2005 года.

3. Разрешение на строительство – это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, и дающий право застройщику осуществлять строительство, а также реконструкцию объектов, капитальный ремонт за исключением случаев, установленных градостроительным кодексом.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, разрешение выдается органами МСУ на основании заявления застройщика, к которому он должен приложить ряд документов: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, разрешение на отклонение от предельных параметров (при его наличии), согласие всех правообладателей объектов капитального строительства.

Для индивидуального жилищного строительства нужно предъявить застройщику только: правоустанавливающие документы на участок, градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

В течение 10 дней уполномоченные органы должны проверить наличие документа, соответствие проектной документации градостроительному плану и выдать разрешение на строительство.

Исключения из общего правила предусмотрены в п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса – разрешение не требуется для строительства гаража на земельном участке, предоставленного физическому лицу или для ведения садоводства или дачного хозяйства. Также не требуется разрешение в случае строительства объектов, не относящихся к объектам капитального строительства, в случаях строительства вспомогательных объектов, в случаях, когда строительство, капитальный ремонт, реконструкция, ремонт не затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности, безопасности и в иных случаях, установленных федеральным законодательством и законами субъектов.

Разрешение выдается на срок, обоснованный проектом строительства, а для индивидуального строительства на 10 лет.

При нарушении любого из указанных условий объект становится самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

Дата добавления: 2014-01-03