Последовательность выполнения расчета при помощи сборника УПВС

1. технический паспорт на объект недвижимости. Из него для затратного подхода берутся следующие данные (объем, площадь, описание конструктивных характеристик, группа капитальности, удельные веса конструктивных элементов, значение износа, номер сборника УПВС, номер таблицы, и отраслевые коэффициенты пересчета стоимости из 1969 г в 1984 г и 1991 г.)

2. производится расчет стоимости (замещения или восстановления).

Для этого выбирается подходящий сборник УПВС и таблица для определения стоимости в ценах 1969 года, исходя из отраслевой принадлежности объекта, его назначения, конструктивных характеристик и объемно-планировочных решений. (Сборники УПВС представлены на диске).

Из сборника выбирается объект аналог и производится сравнение с оцениваемых объектом по группе капитальности К _кап, удельному весу строения К _уд, объему и отсутствие или присутствию каких либо дополнительных элементов.

Если имеются различия то вводятся корректировочные коэффициенты, значение которых дано в общей части к сборникам УПВС (необходимо ее читать для определения величины корректировок)

Корректировки могут быть как повышающие, так и понижающие.

Из сборника УПВС берется стоимость в ценах 1969 года (С₁₉₆₉₎ и удельный вес конструктивных характеристик.

3. Определяется стоимость в ценах 1969 года путем умножения стоимости единицы измерения объекта (обычно куб.м. или кв.м.) в ценах 1969 года на количество единиц измерения (обычно куб.м. или кв.м.). В формуле V_M.

4. Далее стоимость из цен 1969 года индексируется в цены 1984 года, и далее из цен 1984 года в цены 1991 года. Индексация производится путем коэффициентов пересчета, которые состоят из отраслевого коэффициента и территориального коэффициента.

Отраслевой коэффициент берется в зависимости от отраслевой принадлежности объекта. Пересчет в цены 1984года осуществляется при помощи Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94. (на диске)

Пересчет в цены 1984года осуществляется при помощи Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94. (на диске)

Пересчет в цены 1991 года осуществляется при помощи письма Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года №14-Д).

Значение территориального коэффициента для РТ: 1984год - 1,03. 1991год – 0,97.

5. Пересчет цены из цен 1991 года в цены на дату оценки для РТ осуществляются на основания ежегодно публикуемых постановлений об удорожании СМР.

Получим стоимость на дату оценки.

1. Далее добавляет коэффициент предпринимательской прибыли, который компенсирует недостаток затратного подхода, который не учитывает инвестиционную привлекательность объекта оценки.

Методик для его определения нет. Поэтому берется экспертно исходя из привлекательности, доходности того сегмента рынка к которому принадлежит объект оценки.

Жилье- 40%. Торговые помещения – 30-35%, Административные площади – 25-30%, производственно-складские – 15-25%. Применяется в виде коэффициента, например 1,25.

2. НДС, учитывается при расчете, если расчет ведется с учетом НДС. Рекомендация: вести расчет без НДС. (добавить можно в конце к итоговой стоимости объекта оценки).

Пример расчета представлен ниже:

№	Наименование	№ сборника	№ таблицы	Изм.	Год постройки	Объем	Ст-ть измерителя по таблице	Поправка на объем	Удельный вес	Ст-ть
1.	Школа			куб.м			19,8	0,95	1,000	372 578,58

№	Наименование	Территориальный коэффициент пересчета в цены 1984 года	Отраслевой коэффициент пересчета в цены 1984 года	Территориальный коэффициент пересчета в цены 1984 года	Отраслевой коэффициент пересчета в цены 1984 года	Индекс пересчета стоимости из цен 1991*2001*ДОг. в цены на дату оценки	НДС, %	Предпринимательская прибыль, %	Восстановительная ст-ть
1.	Школа	1,03	1,57	0,97	1,17	40,39	1,18		37 477 106,87

№	Наименование	Восстановительная ст-ть, руб.	Износ, %	Остаточная стоимость, руб.	Площадь, кв.м	Стоимость 1 кв.м	Год	Стоимость без НДС, руб.
1.	Казарма	37 477 106,87	40,0	22 486 264,12	3 983,50	5 645		4 784

Расчет физического износа методом технической экспертизы (экспертный метод).

1. Производится осмотр объекта оценки. Делаются фотографии. Осматриваются конструктивные характеристики и определяется характер дефекта (трещины, сколы, увлажнения стен, коррозия и т.п.). Записывается в дефектную ведомость.

2. при помощи ВСН 53-86 (ведомственные строительные нормы) определяются количественные значения качественных характеристик дефектов. (описание дано в ВСН).

3. Удельный вес конструктивных элементов берется из сборников УПВС.

4. Определяется износ каждого конструктивного элемента, путем умножения удельного веса конструктивного элемента на значение его износа и делением на 100.

5. Определяется общий физический износ здания путем суммирования физического износа каждого конструктивного элемента.

Пример представлен ниже:

Наименование объекта	Здание школы
Этажность
Группа капитальности	II

Наименование конструктивного элемента	Описание	Признаки износа	Удельный вес	Поправка	Удельный вес с поправкой	Износ, %	Удельный износ к строению
Фундамент	бутобетонные блоки	Трещины в швах		1,00			2,0
Стены, перекрытия	кирпичные	Трещины, сколы		1,00			9,6
Перекрытия	железобетонные	Повреждения, трещины		1,00			4,8
Кровля	заливная битумная	Состояние удовлетворительное, следы ремонта, вздутие		1,00			2,2
Полы	досчатые, плиточные	Щели, трещины, протертости		1,00			5,2
Проемы	обычные двойные створные, глухие, филенчатые	повреждения, загрязнение, гниль рам		1,00			7,2
Отделка	штукатурка, окраска, оклейка обоями	Небольшие повреждения, загрязнение, трещины		1,00			4,5
Инженерное обеспечение	отопление, водопровод, канализация, г.водоснабжение, электроснабжение, радио, телефон, вентиляция	Окраска повреждена местами, загрязнения коррозия, небольшие повреждения трубопроводов. Потеря эластичности проводов, повреждена изоляция.	12,9	1,00	12,9		5,8
Лестницы и входы		Повреждения		1,00			2,25
Прочие работы	Отмостка	Небольшие трещины, состояние удовлетворительное	2,1	1,00	2,1		1,05
Итого							44,6
Итого физический износ, %

В некоторых случаях определяется износ по нормативным срокам жизни конструктивных элементов. (Новые объекты, когда объект уничтожен и необходимо определить износ, работает при нормальных условиях эксплуатации объекта)

Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания.

Дата добавления: 2014-01-03