История развития земельного рынка в РФ в 1990-х гг

Зарождение земельного рынка России произошло в результате начатых в 1990-1991 гг. преобразований в систе­ме земельных отношений. Первые правовые акты земельной реформы были приняты еще бывшим Союзом ССР. Верховный Совет СССР в апреле 1990 г. принял Основы законодательства о земле. Однако в те времена шла острейшая дискуссия: нужно или не нужно вводить частную собст­венность на землю. Основы законодательства о земле не ввели право частной соб­ственности на землю, но Основы ввели новшество – пожизненное наследуемое владение землей. Кроме того, было введено еще одно право – право аренды земли.

22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и 23 ноября 1990 г. Закон РСФСР «О земельной реформе». В них было впервые закреплено право частной собственности на землю, причем индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной. У хозяйств изымалась часть земли для создания в каждом районе специального фонда для наделения землей фермерских хозяйств. Также был определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов. Это было сделано на основе статьи 12 бывшей Конституции РСФСР 1978 г., в которую в 1990 г. были внесены изменения, предусматривающие право частной собственности граждан на землю. Но это право было очень ограниченным, неполным: собственник земельно­го участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать, пода­рить и т. д.) в течение 10 лет, т.е. был установлен общий 10-летний мораторий на распоряжение землей.

В 1990-1991 гг. велась разработка Зе­мельного кодекса РСФСР, и 25 апреля 1991 г. он был принят. Но Кодекс не мог выйти за рамки Конституции; свободно разрешалась только купля-продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства.

27 декабря 1991 года Президент издал Указ «О неотложных мерах по осущест­влению земельной реформы в РСФСР». Указ установил право продажи (передачи в собственность) колхозниками и работниками совхозов своих зе­мельных долей при выходе на пенсию; при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабаты­вающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. Колхозники, работники совхозов получили право продавать свои участки другим работникам совхозов или колхозникам либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз. Таким образом, права указанных граждан на продажу земель­ных участков были расширены по сравнению с Конституцией и ЗК РСФСР.

Из названных положений Указа исходило и Постановление Правительства от 29 декабря 1991 года «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», в котором предписывалось кол­хозам и совхозам перерегистрироваться в новые формы хозяйство­вания (акционерные общества, товарищества, кооперативы и другие), т.е. привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности». Это противоречило Конституции и ЗК РСФСР, но Конституционный Суд не отреагиро­вал на это. Реформа продолжилась.

Законодательными актами Верховного Совета были урегулированы вопросы платности землепользования (Закон «О плате за землю» от 11 октября 1991 г.); залога земли (Закон «О залоге» от 29 мая 1992 г.) и ряд других. Верховный Совет, со своей стороны, принимал законы, направленные на дальнейшее расширение права частной собственности на землю. В Конституцию (статью 12) были внесены дополнения и изменения, согласно которым разрешалась свободная купля-продажа земельных участ­ков гражданами в четырех случаях: для ведения личного подсобного хозяйства; садоводства; дачного строительства; индивидуального жилищного строительства. Соответствующий Закон «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» был принят 23 декабря 1992 г., который предоставил право гражданам продавать указанные земельные участки другим гражданам независимо от сроков приобретения права собственности.

Однако по мнению Президента РФ действовавшие на тот момент Конституция и законы не соответствовали требованиям и задачам земельной реформы, темпам преобразований. Поэтому Пре­зидент РФ стал регулировать земельные отношения путем издания собственных указов. Для ускорения приватизации и дальнейшего совершенствования земельных отношений 25 марта 1992 г. вышел Указ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий». В соответствии с Указом гражданам и юридическим лицам было предоставлено право, при приватизации государственных и муниципальных предприятий наряду с арендой земельных участков, приобретать их в собственность. В этом Указе впервые было предусмотрено право частной собственности на земельные участки, используемые для предпринимательской деятельности, а также право собственности юридических лиц на землю. 14 июня 1992 г. новым Указом Президента РФ был утвержден Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, согласно которому покупателями земельных участков могли быть любые физические и юридические лица, включая иностранные, и лица без гражданства. Однако Указ содержал положения, противоречащие Земельному кодексу и Закону «О земельной реформе», а именно, разрешалась продажа земли иностранным гражданам и лицам без гражданства. Но и это противоречие не было ни устранено, ни опровергнуто Конституционным Судом РФ.

Очередным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» было установлено, что земля – имущество, недвижимость; все сделки с землей должны регулироваться гражданским правом, с учетом земельного и экологического законодательства; земельное законодательство в указанной части должно соответствовать гражданскому кодексу. Однако новый Гражданский кодекс РФ, принятый лишь в 1994г., предусматривал верховенство земельного законодательства в вопросах регулирования земельных отношений. Содержащаяся в нем глава 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» вводилась в действие только после принятия нового Земельного кодекса РФ, что произошло лишь в 2001г.

Реорганизационные меры получили конституционное обоснование только с принятием на референдуме 12 декабря 1993 г. новой Конституции РФ, закрепившей право «частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности» на землю, что позволило придать реформированию земельных отношений системный характер. Согласно ст. 36 «граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц». При этом «условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона». В то же время 24 декабря 1993 г. Указом Президента РФ «О приведении земельного законодательства Российской Федера­ции в соответствие с Конституцией РФ» были отменены часть Земельного кодекса РСФСР, ряд статей Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Закон «О земельной реформе».

В соответствии с Указом Президента РФ «Об основных положениях Государственной программы приватизации го­сударственных и муниципальных предприятий в Российской Федера­ции после 1 июля 1994г.» продолжалась приватизация земель. В ос­новных положениях содержались разделы, специаль­но посвященные приватизации земель, – их купле-продаже при приватизации предприятий, а в сферу сделок с землей включились органы Госкомимущества.

Особое значение имеет Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. Он еще более расширил круг разрешенных сделок с землей. Указом были предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли, а также прав на свободное распоряже­ние ими в самых различных формах для развития сельскохозяйст­венного производства, свободного выхода для организации фермер­ских хозяйств; не ограничивались размеры приусадебных участ­ков; предоставлено право на получение земли специалистам сель­ского хозяйства; предусмотрено право вы­купа местными органами власти у крестьян земельных долей для перепродажи их другим ли­цам, желающим вести сельскохозяйственное производство, и т. д.

С введением права частной собственности на землю и других вещных прав земля все активнее стала включаться в гражданский оборот. Прежде всего, это относилось к землям, предоставленным гражданам под индивидуальное жилищное, дачное, гаражное строительство, садоводство, а в сельской местности – к приусадебным земельным участкам.

В конце 1990-х гг. были сделаны попытки упорядочить правовое регулирование процесса земельных преобразований и привести положения различных нормативных актов в соответствие друг с другом.

21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 16 июля 1998 г. Президент РФ подписал Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что позволило включить земельные участки в общую систему залоговых отношений. 02 января 2000 г. принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре».

Таким образом, за годы реформирования на территории России практически были созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монопо­лия на землю, осуществлен переход к многообра­зию форм земельной собственности; проведено бесплатное перераспределение земли в пользу граждан; введено платное землепользование, ос­новная часть сельскохозяйственных земель пере­дана в частную собственность; значительно возросла роль зе­мельно-кадастровых работ; созданы объективные условия для оборота земли. Вместе с тем, в эти годы государство выпустило из рук стратегичес­кое управление земельно-ресурсным потенциа­лом. Это обернулось ростом темпов деградации земель, свертыванием работ по повышению пло­дородия почв и обустройству земель, крайней слабостью материальной базы АПК, отсталостью его инфраструктуры, что также накладывает свой отпечаток на развитии земельного рынка, в особенности рынка сельскохозяйственных земель.

Дата добавления: 2014-01-03