Арендатор и его обязанности

Арендодатель и его обязанности

Арендодателем может быть собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником. Арендодатель обязан:

1) предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии (п. 1 ст.611 ГК)

2) передать арендатору принадлежности и документы (техпаспорт, сертификат качества), если договором не предусмотрено иное. Если это обязательство нарушено, то арендатор вправе потребовать его исполнения либо расторжения договора и возмещения убытков;

3) отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора он и не знал об этих недостатках. При обнаружении недостатков арендатор вправе (один из вариантов):

удержать сумму понесенных им расходов, связанных с приведением в порядок имущества;

потребовать непосредственного возмещения расходов на устранение недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы;

потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества;

потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Примечание. Арендатор обязан удовлетворить одно из этих требований либо согласно ч. 3 п. 1 ст. 612 ГК произвести замену имущества, если такое возможно. Он не отвечает только за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора или были обнаружены арендатором во время осмотра;

4)производить за свой счет капитальный ремонт имущества. Если это не соблюдается, то арендатор вправе (один из вариантов):

сам провести капремонт и взыскать его стоимость с арендодателя либо вычесть ее из арендной платы;

потребовать уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо, а также государство. Арендатор обязан:

своевременно вносить плату за пользование имуществом (вопросы арендной платы регулируется ст. 614 ГК);

пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества;

поддержать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт.

Примечание. Если арендатор существенно нарушает хотя бы одну из этих обязанностей, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Но он может прибегнуть и к другим способам. Например, если арендатор задерживает внесение арендной платы, то арендодатель может потребовать ее досрочного внесения за очередной срок. Однако он не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд, если это не предусмотрено договором (ст.622);

при прекращении договора – вернуть имущество арендодателю в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом амортизации.

Права третьих лиц на арендованное имущество. В отличие от договоров купли – продажи передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитутом, залогом, рентой и т.д.), вполне допустима. Более того, передача в аренду имущества никоим образом не является основание для прекращения или изменения прав третьих лиц на него (ч. 1 ст. 613). Арендодатель просто обязан предупредить арендатора, если же он этого не сделает, то последний вправе требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Изменение сторон (как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора) само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. Только в том случае, если договор был заключен, исходя из личных качеств арендатора, в случае его смерти или реорганизации правопреемнику можно отказать. Но опять же все зависит от соглашения сторон.

Улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если произведены им самим (или за его счет), причем с согласия арендодателя. При этом они должны быть отделимы от самого имущества.

Если эти улучшения неотделимы от имущества, то арендатор может потребовать возмещения стоимости улучшений, но опять же лишь в том случае, если на эти улучшения было согласие арендодателя.

Улучшения не подлежат возмещению, если на них не было согласия арендодателя.

Они являются собственностью арендодателя, если были произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества.

Аренда с последующим выкупом оформляется по правилам договора купли – продажи, хотя это наглядный пример смешанного договора. Есть два варианта перехода арендованного имущества в собственность арендатора (п. 1 ст.624):

по истечении срока аренды;

до истечения срока, если арендатор внес всю сумму выкупной цены, определенной в договоре.

Если же договором не был предусмотрен последующий выкуп, то возможно заключение дополнительного соглашения. Выплаченная к тому времени арендная плата может быть зачтена в выкупную цену.

Но согласно п. 3 ст. 624 ГК закон может устанавливать запрет выкупа арендованного имущества (например, имущество, которое может находиться исключительно в государственной собственности).

Субаренда (п.2 ст.615) бывает двух видов:

поднаем – сдача арендованного имущества в субаренду без передачи прав арендатора субарендатору.

перенаем – сдача с субаренду имущества с передачей прав и обязанностей перед арендодателем субарендатору.

Оба варианта возможны только с согласия арендодателя. Также в обоих случаях возможна передача арендатором имущества субарендатору на безвозмездной основе.

Договор субаренды является полностью зависимым от договора аренды. Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора. Если договор аренды расторгается или признается недействительным, то и договор субаренды расторгается или признается недействительным. Правда, в этом случае субарендатор имеет право заключения с арендодателем договора напрямую на оставшийся срок до истечения субаренды. Договор заключается на условиях прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618).

Для отдельных видов договоров аренды действует все эти правила, но с некоторыми поправками.

Дата добавления: 2015-08-31