Организация жилищного кредитования физических лиц в банке

В настоящее время в Республике Беларусь финансирование строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения осуществляется исходя из действующих на сегодняшний момент норм банковского законодательства. С экономичес­кой и правовой точек зрения, отношения с упол­номоченным банком в сфере жилищных строитель­ных сбережений не урегулированы [19, с.56].

Жилищные кредиты на общих основаниях и кредиты на льготных условиях в нас­тоящее время доминируют в объеме кредитов населению, в то время как ипотечные жилищные кредиты в соответствии с принятыми государ­ственными программами являются приоритетным направлением разви­тия кредитной деятельности банков.

Банки выдают кредиты на усло­виях срочности, платности и воз­вратности. Значит, кредит должен быть возвращен по истечении уста­новленного срока. Банки не могут выдавать бесплатных кредитов — за пользование кредитом взимаются проценты.

Кредитополучателями могут выступать кредитоспособные физи­ческие лица. Кредитоспособность означает возможность физического лица возвратить кредит и уплатить проценты в установленный срок. О кредитоспособности физического лица свидетельствует, в первую оче­редь, имеющееся у него имущество, а также наличие постоянных источ­ников доходов в сумме, необходимой для возврата кредита и уплаты процентов.

Жилищные кредиты выдаются при нали­чии обеспечения. В соответствии со ст. 142 Банковского кодекса Республики Беларусь способ обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору является одним из существенных условий кредитного договора. Кредит, по общему правилу, без обеспечения не может быть выдан. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору банки исполь­зуют гарантийный депозит денег, страхование, залог имущества, поручительство, гарантии и иные способы, предусмотренные законодательством или договором. Таким образом, законодательство Республики Беларусь по общему правилу запрещает банкам выдавать необеспеченные кредиты [2, с.165].

В силу п. 1 ст. 341 Гражданского кодекса по договору поручительства поручи­тель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства пол­ностью или в части.

В соответствии с п.1 ст.348 Гражданского кодекса в силу гарантии гарант обязуется перед кредитором другого лица (должника) отвечать полностью или частично за исполнение обязательства этого лица.

При использовании поручительств и гарантий в качестве способа обеспечения банки исходят из то­го, что поручительства и гарантия по кредитным договорам должны обес­печиваться залогом имущества га­ранта или поручителя [13, с.33].

Для решения вопроса о пре­доставлении кредита физическое ли­цо представляет в банк соответству­ющие документы. Перечень представляемых документов для получения жилищного кредита банк определяет самостоятельно. В банковской практике Республики Беларусь обычно предоставляют:

- заявку с указанием цели полу­чения кредита (в данном случае на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения);

- заполненную анкету с указани­ем сведений о себе и о своем иму­ществе;

- документы (договоры) на стро­ительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений;

- документы об обеспечении исполнения обязательства по кредит­ному договору;

- документы, подтверждающие личность лица [11, с.43].

Кредит предоставляется после заключения в письменной форме кредитного договора, который под­писывают руководитель и главный бухгалтер банка (филиала (отделе­ния)) и кредитополучатель.

Для учета выданного кредита кредитополучателю открывается банковский счет. По нему учитывается задолженность кредитополучателя перед банком. Кредит предоставля­ется путем перевода со сче­та денежных средств на соответству­ющий счет организации в оплату за строительство (на счет застройщика), либо на текущий (расчетный) или вкладной счет продавца объекта нед­вижимости на основании платежно­го поручения либо путем оплаты рас­четного чека или выдачи чековой книжки. По заявлению физического лица допускается выдача части кре­дита наличными деньгами. Однако при кредитовании недвижимости вы­дача наличных банками практически не осуществляется.

Как правило, жилищные кредиты явля­ются долгосрочными, предоставляются на срок свыше 1 года. Однако срок кредита на строительство (рекон­струкцию) и приобретение недвижи­мости может превышать и 6 лет в соответствии с локальными право­выми актами банка.

По общему правилу жилищные кредиты предоставляются в белорусских рублях. Однако на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений, их ремонт кредиты могут предостав­ляться и в иностранной валюте с последующей ее продажей на торгах открытого акционерного общества «Белорусская валютно-фондовая биржа» или на внебиржевом рынке. Полученные от продажи иностран­ной валюты белорусские рубли нап­равляются в безналичной форме не­посредственно на цели, предусмот­ренные кредитным договором, без зачисления их на счет кредитополу­чателя.

В результате кредит выдается в иностранной валюте, у кредитополучателя — физического лица возникает задолженность перед банком в инос­транной валюте. Однако кредит мо­жет использоваться лишь в белорус­ских рублях, полученных от прода­жи иностранной валюты. Это обусловлено тем, что расчеты в этих случаях за счет кредита при строительстве (рекон­струкции) или приобретении жилых помещений, их ремонте могут осу­ществляться между сторонами по об­щему правилу лишь в белорусских рублях, а не в иностранной валюте.

Погашение (возврат) кредита и уплата процентов по нему физичес­кими лицами могут производиться в безналичной форме и наличными деньгами. При этом погашение ос­новного долга и процентов по жилищному кредиту в иностранной валюте может осу­ществляться как иностранной валю­той, так и белорусскими рублями.

Для строительства и приобрете­ния недвижимости кредиты в банках могут получать и юридические лица. Банки предоставляют им кредиты по правилам кредитования юридичес­ких лип. Построенные или приобре­тенные за счет кредита жилые поме­щения юридические лица могут ис­пользовать в дальнейшем для улуч­шения жилищных условий своих ра­ботников.

Кредиты на общих основанияхбелорусские банки предоставляют в соответствии с порядком, изложен­ным в локальных правовых актах. Учитывая, что банки несут расходы по выплате процентов по привлечен­ным ресурсам, условия кредитова­ния основаны на принципах платнос­ти, срочности, возвратности, обеспе­ченности и целевого характера. При этом кредитополучателями могут выступать дееспособные физические лица (граждане Республики Бела­русь, иностранные граждане и лица без гражданства), прописанные, про­живающие и имеющие постоянный источник доходов на территории республики.

Выдача кредитов осуществля­ется после проверки правильности и полноты представленных докумен­тов, анализа кредитоспособности клиента и на основании заключенно­го кредитного договора.

Кроме того, одним из основных условий кредитования является обеспечение обязательств по креди­там. В зарубежных странах в сфере банковского жилищного кредитова­ния основным способом обеспече­ния, включенным в обязательную процедуру кредитования, является страхование риска невозврата креди­та, в то время как в Беларуси данный способ минимизации рисков не полу­чил должного развития.

Жилищные, как и другие кредиты выдают за счет средств, ра­нее привлеченных в виде вкладов, де­позитов, остатков по текущим счетам.

За пользование этими средства­ми банки платят проценты. Учиты­вая, что банки несут обязательства по возврату привлеченных средств, расходы по выплате процентов по ним, процентные ставки и условия такого кредитования основываются на рыночных принципах. Это пред­полагает в первую очередь выгоду банка как коммерческой организа­ции. Поэтому получение таких кредитов требует наличия у заемщиков значительных финансовых ресурсов для их погашения и обслуживания (выплаты процентов).

Кроме того, многие банки не рискуют выдавать долгосрочные кредиты ввиду недостаточной ста­бильности национальной экономики. Да и долгосрочных ресурсов (дол­госрочных вкладов и депозитов) в банках очень мало. Эту проблему можно решить за счет создания вто­ричного ипотечного рынка, когда долгосрочные кредиты банков будут рефинансироваться за счет денеж­ных средств и ценных бумаг Нацио­нального банка и иных организаций. Механизм формирования такого рынка разрабатывается. Рефинанси­рование долгосрочных кредитов бан­ков может осуществляться также за счет размещения банками ценных бумаг, обеспеченных правами по ипотечным кредитам.

Льготные жилищные кредиты на строи­тельство (реконструкцию) и приоб­ретение жилых помещений пред­оставляются заемщикам не на рыноч­ных условиях, а на более мягких, выгодных для заемщика. Льготные кре­диты являются одной из форм госу­дарственной поддержки отдельных категорий граждан и организаций при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помеще­ний.

Льготный характер проявляется в длительных сроках кредита, доста­точно низких процентных ставках, больших размерах кредита [8, с.13].

Льготные кредиты гражданам выда­ются на срок до 20 лет с взиманием платы за пользование кредитом в размере 5% годовых. Для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 50 тыс. человек, в городах Кобрине, Слуцке, Речице, Светлогорске, и для многодетных семей — 1 % годовых, а также срок предоставления льготного жилищного кредита таким категориям граждан предоставляется до 40 лет.

Погашение задолженности по льготному жилищному кредиту и выплата про­центов за пользование ими осущес­твляются гражданами равными доля­ми в течение всего периода погаше­ния кредитов:

- при приобретении жилых помещений — со следующего месяца после выдачи кредита;

- при строительстве (реконструкции) одноквартирных жилых домов хозяйственным способом — со следующего месяца после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 2 лет после начала кредитования, а гражданами, постоянно проживающими и работающими в населенных пунктах с численностью населения до 50 тыс. человек, в городах Кобрине, Слуцке, Речице, Светлогорске, и многодетными семьями — со следующего месяца после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 3 лет после начала кредитования;

- при строительстве квартир в многоквартирных жилых домах, а также при строительстве одноквартирных жилых домов подрядным способом — со следующего месяца после ввода дома в эксплуатацию, а в случае сдачи дома в эксплуатацию (строительства квартир) без выполнения в полном объеме работ, обеспечивающих полную готовность жилых помещений к эксплуатации, — через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

Несмотря на то, что погашение кредита и уплата процентов начина­ются при наступлении обстоя­тельств, перечисленных в Указе №185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений», проценты за пользование кре­дитом начисляются сразу после вы­дачи кредита, в том числе и до нас­тупления обстоятельств, указанных в пп. 1.13 Указа №185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений». Например, при строительстве квартиры в многоквартирном жилом доме, несмотря на то, что погашение кредита осущес­твляется со следующего месяца пос­ле сдачи дома в эксплуатацию, на­числение процентов осуществляется сразу после выдачи кредита, а их по­гашение (реальная уплата) — после сдачи дома в эксплуатацию.

В первую очередь система льготного жилищного кредитования стимулиру­ет жилищное строительство и рекон­струкцию жилых помещений. Льгот­ные кредиты на приобретение жилых помещений предоставляются граж­данам в случае невозможности улуч­шения их жилищных условий путем строительства жилья [14].

Максимальный размер льготно­го кредита при строительстве жи­лых помещений определяется:

а) по нормируемому размеру общей площади строящегося жилого помещения;

б) по показателю стоимости строительства 1 кв. метра общей пло­щади жилого помещения типовых потребительских качеств для соотве­тствующего типа жилых зданий, ут­верждаемому местными исполни­тельными и распорядительными ор­ганами.

Этот размер для граждан, сос­тоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29 декабря 2004г. №625 составляет 90% (вместо 75% в городах и 95% в небольших населенных пунктах и сельской мес­тности) стоимости строительства норматива льготно кредитуемой пло­щади жилого помещения типовых потребительских качеств и на более льготных условиях (под меньшую процентную ставку). Нормируемый размер общей площади строящегося жилого помещений (из расчета на од­ного члена семьи) устанавливается:

Право на получение льготных кредитов предоставлено:

– военнослужащим (определение данной категории, размеры и порядок предоставления льготных кредитов и иных видов государственной финансовой поддержки регламентируются Указом Президента Республики Беларусь от 3 апреля 2008 г. № 195 «О некоторых социально-правовых гарантиях для военнослужащих, судей и прокурорских работников»);

– гражданам, имеющим право на внеочередное получение жилых помещений социального пользования;

– трудоспособным совершеннолетним членам семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда в случае его смерти или выезда на постоянное проживание в другое жилое помещение, не имеющим в пользовании жилого помещения государственного жилищного фонда на основании договора найма либо в собственности другого жилого помещения в данном населенном пункте общей площадью 15 квадратных метров и более (в г. Минске – 10 квадратных метров и более) на одного человека, отвечающего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, – в течение срока действия заключенного в соответствии с законодательными актами с одним из них договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда;

– совершеннолетним членам семьи умершего (погибшего, признанного безвестно отсутствующим) нанимателя служебного жилого помещения государственного жилищного фонда – в течение срока действия заключенного в соответствии с законодательными актами договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда;

– малообеспеченным гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (за исключением граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий по дополнительным основаниям, предусмотренным организациями в коллективных договорах),

Проценты за пользование этими кредитами в течение срока их погашения устанавливаются в следующих размерах:

– для многодетных семей – 1 процент годовых (на срок до 40 лет);

– для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, – в размере 10 процентов ставки рефинансирования Национального банка, действующей на дату утверждения списков на получение льготных кредитов, но не менее 3 процентов годовых;

– для иных категорий граждан – в размере 20 процентов ставки рефинансирования Национального банка, действующей на дату утверждения списков на получение льготных кредитов, но не менее 5 процентов годовых;

– для молодых семей, имеющих двоих несовершеннолетних детей, – в размере 50 процентов ставки рефинансирования Национального банка, действующей на дату утверждения списков на получение льготных кредитов.

При предоставлении льготных кредитов в соответствии с требова­ниями Указа Президента Республики Беларусь №185 строящиеся (рекон­струируемые, приобретаемые) жилые помещения находятся в залоге банка. Право залога возникает с момента заключения кредитного договора. Вместе с тем в силу пункта 2 ст. 7 Гражданского кодекса право залога недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Во исполнение Указа Президента Республики Беларусь от 02.09.2006 №346 «О некоторых мерах по развитию жилищного строительства на селе» ОАО «Белагропромбанк» предоставляет льготные кредиты:

1. На строительство жилых помещений по утвержденным Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь типовым проектам и проектам повторного применения, реконструкцию жилых помещений и объектов под жилые помещения, ремонт пустующих индивидуальных жилых домов (квартир), оплату услуг, связанных с государственной регистрацией недвижимого имущества:

- сельскохозяйственным организациям, иным юридическим лицам, осуществляющим строительство жилья на селе для граждан, проживающих и работающих в сельской местности, в том числе в организациях агропромышленного комплекса;

- сельскохозяйственным организациям, находящимся в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, для их работников в этих населенных пунктах;

- юридическим лицам, имеющим филиалы либо иные обособленные подразделения, осуществляющие предпринимательскую деятельность по производству сельскохозяйственной продукции, у которых выручка от ее реализации составляет не менее 50 % общей суммы выручки каждого из этих филиалов либо иных обособленных подразделений, и находящихся в населенных пунктах с численностью населения до 20 тысяч человек для работников этих филиалов либо иных обособленных подразделений в таких населенных пунктах.

В Беларуси институт ипотеки не получил ожидаемой популярности ввиду ограничения правомочий собственника, налагаемых ипотекой, высоких процентных ставок по кредитам, непомерно больших для потребительского бюджета ежемесячных платежей в счет погашения кредитных обязательств.

Однако в соответствии с зако­нодательством о регистрации недви­жимого имущества ограничение (об­ременение) права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения соответствующего права [18, с.71].

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ограничение права распоряжаться недвижимым имуществом может вступать в силу только после регистрации построенного жилого дома и получения почтового адреса. Это свидетельствует о том, что в настоящее время в республике отсутствует возможность залога строящегося жилого помещения.

Дата добавления: 2015-08-31