Характеристика основных подходов и методов к оценке. Затратный подход

Согласно действующим стандартам существует три классических подхода к оценке недвижимости: затратный (ЗП), доходный (ДП), сравнительный (СП)()имосну собственностильность);м объектам. деляется оценке рыночной стоимости имущества, что обусловлено интересом участников р.

Подходы к оценке связаны между собой фундаментальным уравнением оценки:

ЗП = ДП = СП (1)

Неравенство частей уравнения определяет погрешность оценки, связанную с достоверностью используемой информации.

Во всех трех подходах используется рыночная информация.

Таким образом, подходы к оценке описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:

- затратный подход – это возникновение стоимости с точки зрения создания объекта оценки;

- сравнительный подход – современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуры сравнения;

- доходный подход – стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на строительство аналогичного объекта.

Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости:

- определение рыночной стоимости земельного участка;

- расчет стоимости затрат на замещение объекта оценки;

- определение величины физического износа, функционального и экономического устареваний объекта оценки;

- уменьшение величины затрат на замещение на величину износа и устареваний;

- суммирование полученной величины стоимости с учетом износа и устареваний с рыночной стоимостью земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид[1]:

С = [Р_ст х (1- (И_физ + И_функ) /100 + С_з.у.] х [1 - И_внеш / 100], (2)

где: Р_ст. – стоимость замещения или воспроизводства объекта оценки, руб.;

И_физ. – физический износ улучшений, %;

И_функ. – функциональное устаревание улучшений, %;

С_з.у.. – стоимость земельного участка, руб.;

И_внеш.– внешнее устаревание для всего земельно-имущественного комплекса, %.

Стоимость затрат на замещение – стоимость строительства объекта в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, но построенного из новых материалов в соответствии с современными стандартами, дизайном и сейсмоустойчивостью.

Метод основан на сравнении стоимости единицы 1 м² полезной площади или 1 м³ строительного объема со стоимостью аналогичной единицы измерения. Стоимость нового строительства определяется по формуле:

С_с = С_in х N,(3)

где C_in-стоимость единицы потребительских средств по УПВС (УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости);

N – количество единиц.

Дата добавления: 2017-01-13