Доходный подход. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется только тогда, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые способен приносить объект оценки, а также связанные с ним расходы. В рамках доходного подхода существует два известных метода: метод дисконтирования и капитализа-ции дохода.

Определение рыночной стоимости объекта методом капитали-зации дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного метода анализируется возможность объекта приносить определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости объекта применяют технику прямой капитализации и дисконтирования. Метод прямой капитализации дохода дает точную оценку текущей стоимости будущих доходов.

Основные этапы метода капитализации:

· определение потенциального валового дохода на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды для аналогичных объектов;

· оценка возможных потерь от неполной загрузки объекта (от простоя) или потерь при сборе арендной платы производится на основе анализа рынка подобных объектов;

· расчет эксплуатационных издержек оцениваемого объекта;

· определение ставки возвратной капитализации;

· определение стоимости объекта в текущем состоянии.

1. Потенциальный доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при условии 100 % сдачи объекта в аренду без учета потерь и расходов. Он формируется за счет:

- плановой аренды – это часть дохода, который образуется за счет условий договора аренды;

- сверхплановой аренды – это дополнительная оплата арендаторами расходов, превышающих значения, установленные в договоре;

- рыночной аренды – это часть дохода, определяемая на основе рыночных ставок арендной платы.

2. Потери от недоиспользования объекта (П) – могут возникнуть от неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобро-совестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом незанятос-ти, определяемым как отношение величины несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки.

3. Расчет эксплуатационных издержек. О перационные расходы по эксплуатации объекта (ОР) делятся на постоянные расходы – ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта, они не зависят от степени занятости объекта арендаторами (это налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке, некоторые эксплуатационные расходы; переменные расходы – расходы по заработной плате обслуживающего персонала, расходы на управление, оплата коммунальных услуг, расходы на эксплуатацию и ремонт, расходы на содержание территорий, расходы на вывоз мусора и прочие расходы.

4. Определение ставки возвратной капитализации (К). Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуата-ции. Расчет ставки капитализации можно производить по методу суммирования (кумулятивного построения), согласно которому ставка капитализации является суммой безрисковой ставки, поправки на риск и низкую ликвидность.

Формула для расчета стоимости имущества S имеет вид:

S = ЧОД / k, (4)

где S- стоимость объекта, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход;

k – коэффициент капитализации.

Дата добавления: 2017-01-13