КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Оренда земель
У системі земельних відносин важливу роль відіграє оренда як одна з форм реалізації права власності та ефективного використання земель, дійовий регулятор земельних відносин при відсутності вільного ринку земель. Оренда землі має глибокі історичні корені. В різних країнах світу вона розвивалась по-своєму і тому має особливості, що характеризуються певними традиціями та правовим станом держави. Основні відмінності полягають у строках оренди, розмірах і формах орендної плати за землю та інших істотних умов. У сільськогосподарському виробництві найбільш поширена оренда самої землі або землі разом з приміщеннями (ферми). Великий досвід орендних відносин нагромаджено у країнах з розвинутою ринковою економікою, де оренда земель найпоширеніша форма її використання. В країнах Європейського Союзу поширена практика, коли фермер обробляє власну й орендовану землю. Питома вага орендованої землі у фермерських господарствах різних країн Європи суттєво коливається (табл. 5). Значна питома вага орендованої землі у Бельгії, Франції, Люксембурзі, Великобританії, Німеччині і Нідерландах. Тут фермери при розширенні господарства традиційно надають перевагу не купівлі землі, а оренді. Це обходиться їм значно дешевше, а заощаджені кошти фермери вкладають у виробництво. До того ж$ останнім часом у країнах ЄС посівні площі обмежуються, і орендою легше регулювати цей процес. Значна частина земель використовується у сільському господарстві на засадах оренди в США - 40%.
Таблиця 5 Способи використання земель фермерами в країнах Європи, %
В Україні оренда земель існувала до 1917 р. З прийняттям Декрету про землю в 1917 р. було відмінено приватну власність на землю, будь-яке відчуження земель, у тому числі й оренду. З переходом до нової економічної політики (непу) у 1922 р. оренду земель у сільському господарстві було відновлено. Це був прогресивний крок, який давав господарям можливість розширювати посівні площі за рахунок оренди земель, а іншим здавати свої земельні наділи в оренду, одержуючи відповідну плату.
Після колективізації оренду землі було знову скасовано. Всі засоби виробництва, включаючи землю, усуспільнювались. Ні про яку оренду землі не могло бути й мови. Єдиним суб'єктом права власності на землю була держава. Колгоспам земля передавалась у безплатне і безстрокове користування. Термін "оренда землі" в законодавстві був відсутній, хоча фактично користування землею було далеко не безплатним. Командно-адміністративна система вилучала у селян не тільки додатковий, а й необхідний для відтворення продукт. Вперше, після довгої перерви оренда землі в Україні законодавчо було відроджено з прийняттям у грудні 1990 р. Земельного кодексу Української РСР (ст. 8). Згідно з ним користування землею на умовах оренди для сільськогосподарських цілей, як правило, мало бути довгостроковим - від 3 до 10 років. У разі виробничої необхідності ці строки можна було подовжити ще на один термін. Тобто максимальний строк оренди становив від 6 до 20 років. З прийняттям нової редакції Земельного кодексу в березні 1992 р. значно розширилось коло орендодавців і орендарів, було також подовжено термін довгострокової оренди - до 50 років. Землі, які перебували у колективній власності і тимчасово не використовувались, могли надаватися в оренду для сільськогосподарського використання на строк не більше п'яти років. Земельні ділянки, які перебували у власності громадян, могли надаватись в оренду без зміни цільового призначення на строк до трьох років. Безумовно, на такій обмеженій правовій основі орендні відносини по-справжньому розвиватись не могли. Тому було очевидно, що Земельний кодекс (1992 р.) вже не відповідав вимогам часу, але прийняття нової редакції з багатьох причин затягувалося.
Певні надії на розширення орендних відносин покладались на прийняття Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" від 10 листопада 1994 р. Однак в останній момент з проекту Указу було вилучено право власника земельної частки (паю) передавати її в оренду, хоча право купівлі-продажу, дарування, успадкування, міни і застави було задекларовано. Це було зумовлено тим, що тривалий час не сприймалась оренда віртуальної (невилученої) земельної частки (паю), внаслідок чого правове врегулювання оренди як одного з важливих способів використання земель у сільському господарстві затягувалось. Наступним кроком активізації орендних відносин було прийняття у квітні 1997 р. Указу Президента України "Про оренду землі" та Закону України "Про оренду земель" (1998 р.). На той час вже з'явились нові організаційно-правові форми господарювання на селі, які потребували оренди землі. Насамперед це стосувалося фермерських господарств, які мали відповідну техніку та інші засоби виробництва. У середині 90-х років оренда землі набула значного поширення в сільському господарстві. В оренду було передано 6 млн. га земель, або 24% площі земельних паїв, у тому числі селянами-пенсіонерами - 3,6 млн. га (14%). Найбільше було передано в оренду земельних паїв у Донецькій, Івано-Франківській, Львівській, Сумській, Черкаській областях - понад половину розпайованих земель. Найменше передали земельних паїв в оренду у Вінницькій, Волинській, Закарпатській, Кіровоградській, Луганській, Рівненській, Харківській, Чернігівській областях -менше 5%. Проте можна констатувати, що в середині 90-х років орендний механізм був включений у практику господарювання по всій Україні.
За рахунок оренди земельних часток (паїв) були створені | багатогалузеві приватно-орендні сільськогосподарські підприємства Ю.Т. Гути (с. Кульчинці Самбірського району Львівської області), В.В.Задорожнього (с. Ново-Олександрівка Софіївського району Дніпропетровської області), О.І.Магди (с. Манжелія Глобинського району Полтавської області), Л.Д.Бойка (с. Мурзинці йіенигородського району Черкаської області). Ці господарства поліпшили організацію виробництва, у складних фінансово-і економічних умовах придбали нову техніку, інші засоби виробництва і вчасно розраховувались з орендодавцями земельних паїв. Реальний економічний інтерес селян до власності виник після введення Указом Президента України "Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)" від 15 грудня 1998 р. обов'язкової платності оренди землі. Саме цим Указом для підтримки селян-пенсіонерів було реалізоване їхнє право на отримання доходу від своєї власності, тобто орендної плати від здачі в оренду земельних паїв. Уже в 1999 р. селянам було нараховано орендної плати на суму 190 млн. гри., у тому числі селянам-пенсіонерам - 92,5 млн. грн. У середньому орендна плата селянам-пенсіонерам на одну особу становила 102 грн., а на 1 га земельного паю - 25 грн. В окремих селах селяни вже одержували від орендної плати стільки ж, мк і пенсії. Наприклад, у с. Скорики Підволочиського району Тернопільської області орендна плата перевищувала пенсії.Створилось соціальне підґрунтя для продовження і поглиблення аграрної реформи. Оренда землі стала ефективним способом узгодження суперечностей між відносинами власності і господарювання на землі. Оренда об'єднала подрібнені між різними власниками земельні ділянки для ефективного господарського використання. Вона стала ефективною формою переходу земельної ділянки від малоефективного власника до успішного господаря без відчуження права власності.
Однак формальне запровадження оренди ще не гарантує її ефективності в гармонізації економічних інтересів. Поки що пройдено лише формальний етап запровадження оренди. Понад 92% селян уклали договори оренди земельних паїв з підприємствами. Решта переважно приєднали їх до особистих селянських господарств і обробляють самостійно або кооперуються. Серед укладених договорів 90% терміном до п'яти років, у тому числі більше половини - до трьох років. Це не може не турбувати орендарів - керівників господарств, які хочуть мати хоча 1 б якусь перспективу. У країнах Західної Європи практично 90% І договорів укладаються на термін понад п'ять років, а більшість з них - на 10-15 (повний цикл сівозміни і середній термін окупності основних фондів). Чимало договорів укладаються на 25-50 років. Така довготривалість договірних відносин взаємовигідна орендодавцям та орендарям. Це досягається шляхом гармонізації їх інтересів умовами оренди, особливо за рахунок високої орендної плати. Наприклад, у Шотландії, де ситуація з організацією земельно-орендних відносин дуже схожа з Україною, фермери вирощують сільськогосподарські культури і розводять худобу на площі 100-500 га земельного масиву, утвореного за рахунок оренди великої кількості малих (2-3 га) земельних ділянок селян (клоферів). У цій країні історично склалось дрібне землеволодіння, не було і немає великих земельних латифундій. Тривалість оренди у середньому 20-30 років, з продовженням. Частота зміни орендарів і переходу оренди земельної ділянки дуже низька (в середньому 1% селян щороку змінює орендаря). Така висока стабільність земельно-орендних відносин досягається за рахунок високого рівня орендної плати - 20-25% від обсягу виробленої продукції. Навіть у неврожайні роки і в разі неможливості виплати орендної плати в повному обсязі договори оренди не розрипаються, а зобов'язання пролонговуються. В окремих випадках (земельні ділянки з об'єктивних економічних причин не обробляються, але договори оренди зберігаються. Селянину вигідніше (берегти стабільні орендні відносини, ніж розірвати договір і шукати іншого орендаря. Низький попит і великі пропозиції на оренду, а також високі вимоги до орендної плати змушують селян зважено підходити до зміни орендарів, не розраховувати на обіцянки, бути терпимими до об'єктивних невдач орендарів. З урахуванням кращого світового досвіду організації орендних відносин Указом Президента України від 3 грудня 1999 р. передбачено прискорення розвитку, розширення та вдосконалення орендних відносин, зокрема, шляхом: введення суцільності й обов'язковості оренди землі для тих суб'єктів господарювання, які не мають її у власності; забезпечення суцільної платності використання землі на основі оренди; введення простої і дешевої процедури вилучення земельних паїв та передачі їх в оренду; заохочення гуртового вилучення земельних паїв та передачі їх в оренду; сприяння концентрації оренди у підприємств -правонаступників колишніх місцевих КСП з метою забезпечення цілісності земельних масивів; введення повідомно-реєстраційного порядку оренди земельних паїв. Успішна реалізація наведених заходів спрямована на підвищення ефективності оренди. Світова практика довела, що фермер-орендар, як правило, на 10-15%) ефективніше використовує землю, ніж фермер-власник, бо йому треба заробити на орендну плату власнику землі і собі на господарські витрати та доходи. До того ж, оренда створює конкуренцію в господарюванні. Селянин-власник землі завжди має можливість вибрати кращого господаря, який платить більшу орендну плату, і передати йому землю в оренду. Це породжує конкурентне середовище серед орендарів землі і господарів. Вдосконалення оренди - пріоритетний напрям розвитку земельних відносин. Насамперед важливе значення має поступове підвищення орендної плати, спрямоване на гармонізацію інтересів орендодавців і орендарів. Це особливо важливо для пенсіонерів з низьким рівнем доходів. Для підприємств-орендарів важливе значення має забезпечення стабільності відносин оренди і цілісності земельного масиву. Оренда землі являє собою засноване на договорі право на строкове платне володіння і користування земельною ділянкою для сільськогосподарських та інших цілей. Виходячи з цього, основним документом, який регулює орендні відносини в межах правового поля, є договір оренди землі між орендодавцем і орендарем. Він містить всі умови правовідносин, що виникають у процесі використання об'єкта оренди, тобто земельної ділянки. Договір оренди є добровільною двосторонньою угодою про взаємні зобов'язання між орендодавцем і орендарем, складеною у письмовій формі та посвідченій нотаріально. Для забезпечення достатньої юридичної сили договору і повного врахування інтересів договірних сторін мають бути передбачені істотні умови договору, а саме: • чітко визначений об'єкт оренди – місце розташування і розмір земельної ділянки, її цільове призначення, склад угідь, грошова оцінка та екологічний стан земельних ділянок, меліоративний і якісний стан ґрунтів тощо; обумовлений строк, на який укладено договір оренди; обумовлений розмір, умови, форми і строки внесення орендної плати; визначений порядок використання землі; визначені права й обов'язки орендаря і орендодавця; встановлена відповідальність договірних сторін; визначені умови і порядок повернення орендарем орендодавцеві земельної ділянки у разі припинення або розірвання договору. Однією з найважливіших істотних умов у договорі оренди є орендна плата. У ринкових країнах вона ототожнюється з рентою. Тобто власник землі за надання орендарю права докладати капітал до його землі має одержувати від нього винагороду в розмірі земельної ренти. Якщо йдеться про передачу в оренду господарства (ферми) в цілому, то в орендну плату, крім земельної ренти, включається плата за користування іншою нерухомістю. Розмір орендної плати у окремих країнах суттєво різниться. У СІ1ІА тривалий час орендна плата коливалась від 1 до 3% ринкової ціни орендованої землі. У кінці 80-х років вона залежно від штату становила від 1 до 10% її ринкової ціни. У Франції у кінці 80-х років середня орендна плата за 1 га ріллі дорівнювала 600 франкам, або 600 кг пшениці. Висока орендна плата у Швеції (7-9% вартості реалізованої продукції). Причому вона систематично зростає (кожні три роки у 1,5 раза). Це зумовлено підвищенням цін на засоби виробництва та продукцію сільського господарства. У Данії орендна плата обчислюється, виходячи з ціни пшениці або ячменю. Залежно від якості орендованої землі вона коливається у межах 16 - 20% вартості врожаю. Зарубіжний досвід свідчить, що в земельно-орендних відносинах найважливішим моментом є об'єктивність критеріїв «становлення орендної плати. Запровадження в Україні приватної власності на землю значно розширило коло орендодавців. В орендних відносинах важливе значення мають спонукальні мотиви договірних сторін. Обидві сторони зацікавлені в одержанні якнайбільшої вигоди з оренди землі: орендодавець - високої орендної плати і збереження якості земельної ділянки; орендар -високого урожаю протягом тривалого періоду оренди. Орендодавець прагне передати землю у короткострокову оренду за вищу орендну плату, орендар, навпаки, - взяти її в оренду на тривалий строк за помірну орендну плату. Тому переважна більшість договорів оренди укладаються на строк до п'яти років (табл. 6). З адаптацією селян до орендних земельних відносин терміни оренди подовжуватимуться» В інтересах сільськогосподарського виробництва бажана довгострокова оренда - не менше 10 років. Тоді можна було б розраховувати на прагнення орендаря поліпшувати якість і родючість землі. Таблиця 6 Укладення договорів оренди земельних ділянок та земельних часток (паїв) станом на 1 січня 2005 р.
Нині орендні земельні відносини регулюються Законом України "Про оренду землі" від 2 жовтня 2003 р. Згідно з ним передбачено встановлення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на рівні не вище 10% грошової оцінки ділянок. Обмеження орендної плати за приватні земельні ділянки законом не передбачені. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлена вища орендна плата. Вона встановлюється з урахуванням інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. З урахуванням інфляції орендна плата індексується як і нормативна грошова оцінка земель. Встановлення нормативної грошової оцінки земель автоматично зумовлює уточнення розміру орендної плати. Нижня межа орендної плати за землю регулюється указами Президента України, зокрема не нижче 1% вартості земельних паїв. Одне з пріоритетних завдань вдосконалення орендних відносин поля гас у запровадженні орендної плати у розмірі не менше 1,5% вартості земельної частки (паю) та поступовому збільшенні цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Успішний розвиток орендних земельних відносин вимагає подальшого удосконалення орендної плати. Аналіз виплати останньої різними суб'єктами господарювання свідчить, що її рівень нижчий передбаченого указами Президента і становить 1,27% від грошової оцінки земель. До того ж, орендна плата щорічно в повному обсязі не виплачується. Потребує удосконалення співвідношення форм орендної плати за землю. Поки що в Україні і переважає натуральна форма орендної плати (81 %). Плата за оренду у грошовій формі становить лише близько 13% (табл.7). Таблиця 7 Плата за оренду земельних часток (паїв) станом на 1 січня 2005 р.
Згідно із Законом України "Про оренду землі" орендна плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, має справлятися виключно у грошовій формі. Розмір і форми орендної плати встановлюються у договорі оренди відповідно до Типового договору оренди землі. При цьому розмір орендної плати має визначатись за домовленістю сторін з урахуванням: • місця розташування, конфігурації та рельєфу земельної ділянки; • попиту і пропозиції на оренду землі; • строку дії договору оренди; • виду сільськогосподарських угідь, що передається в оренду; • обмежень щодо використання земельної ділянки. розвитку земельних відносин, є визначення раціонального співвідношення між формами орендної плати за землю, передбаченими Законом України "Про оренду землі". За результатами досліджень (анкетного опитування орендодавців і орендарів), таке співвідношенням вважається оптимальним: 60% - у грошовій формі, 30-у натуральній, 10% - надання послуг орендодавцю. Запровадження оренди землі поліпшує матеріальний стан власників земельних ділянок і земельних часток (паїв). Однак орендні відносини мають чимало недоліків, зокрема, стосовно дотримання строків виплати згідно з договорами й особливо щодо оцінки натуральної продукції, яка у багатьох випадках є завищеною, що призводить до викривлення фактично виплаченої орендної плати за землю. Передбачається, що у міру зміцнення фінансово-економічного стану суб'єктів господарювання рівень орендної плати зростатиме, що позитивно впливатиме на розвиток орендних земельних відносин.
Дата добавления: 2015-07-13; Просмотров: 789; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |