Формування ринку землі

У процесі сільськогосподарського виробництва беруть участь три чинники - земля, праця і капітал, які формують вар­тість створюваного продукту і тісно взаємопов'язані між собою. Тому неврахування будь-якого з них спотворює дійсний еконо­мічний ефект виробництва. Однією з причин спаду виробництва і збитковості у сільському господарстві є недооцінка значення в економічному обізі одного з найголовніших чинників сільського­сподарського виробництва - землі. І справа не стільки в тому, щоб визнати її товаром. Важливо визнати її як вартісну складову неповного капіталу сільськогосподарських підприємств. Неврахування вартості землі у виробничому капіталі сільського госпо­дарства призводить до щорічного недоодержання ним від 8 до 10 млрд.грн. прибутку.

Аграрний сектор не може успішно розвиватись без ство­рення повноцінного ринку в усіх його сферах. Вже ніхто не запе­речує проти існування в Україні ринку засобів виробництва (крім землі), предметів праці, інтелектуальної власності, робочої сили, цінних паперів, капіталів, інформації, нових технологій та іншої Науково-технічної продукції. Дискусійним поки що залишається лише питання запровадження ринку земель. З переходом до рин­кової економіки всі чинники виробництва мають функціонувати и єдиному ринковому середовищі. Відсутність у ньому будь-якого з чинників призводить до порушення законів ринкової еко­номіки, а згодом і до її розбалансування.

При вирішенні проблеми включення землі в економічний обіг, важливо врахувати, що при цьому відбувається зміна суб'єкта привласнення земельної ренти, яка створюється у сіль­ському господарстві. Раніше, за умов державної власності на землю, суб'єктом привласнення земельної ренти була держава, яка вилучала її через ціновий механізм та систему оподаткуван­ня. В ринкових умовах земельна рента, за винятком незначної її частини у вигляді земельного податку, належатиме власнику зе­млі незалежно від того, чи сам він її обробляє, чи передає в орен­ду. У новостворених сільськогосподарських підприємствах рин­кового типу виробництво ведеться в основному на земельних паях, орендованих у власників. Частину створюваної земельної ренти у вигляді орендної плати підприємства виплачують орен­додавцям, тобто власникам земельних паїв. Мінімальний розмір цієї плати врегульовується державою. Товаровиробники не в змозі виплачувати земельну ренту орендодавцям земельних паїв У повній мірі через незадовільний економічний стан підприємств.

Нееквівалентність обміну і великий міжгалузевий диспаритет цін на продукцію промисловості, яка споживається сільсь­ким господарством, та продукцію сільського господарства при­звели до порушення паритету цін і вилучення земельної ренти із нільського господарства на користь інших галузей. Для вирішення даної проблеми необхідна нормалізація дії закону земельної ренти в нових умовах господарювання.

У зв'язку з цим виникає необхідність створення законодав­чої бази для подальшого розвитку земельних відносин стосовно забезпечення реалізації права власності на землю громадянами і юридичними особами; формування і функціонування ринку землі та здійснення державного контролю за його діяльністю; створен­ня і функціонування державного земельного (іпотечного) банку; державного земельного кадастру; створення ефективної системи оцінки сільськогосподарських земель; включення землі в еконо­мічний обіг; поліпшення організації використання земель суб'єк­тами господарювання; запровадження економічного стимулю­вання раціонального використання і охорони земель; відновлення робіт з охорони земель та відтворення родючості ґрунтів; вилу­чення з активного обігу малопродуктивних і деградованих сіль­ськогосподарських угідь.

Стратегічним завданням подальшого розвитку земельної реформи є удосконалення рентних відносин, забезпечення вико­ристання у сільському господарстві значної частини земельної ренти. Створення таких умов забезпечуватиметься за допомогою цінового і податкового механізмів, побудованих з урахуванням грошової оцінки земель, обчисленої на основі земельної ренти.

В Україні як і в країнах СНД питання ринку сільськогоспо­дарських земель досліджене недостатньо. Поки що вивчаються його окремі складові. Відсутнє чітке визначення самого поняття "ринок земель". В економічній літературі воно тлумачиться вче­ними по-різному: "від засобу перерозподілу земельних ділянок" та виключно "купівлі-продажу земельних ділянок" до поняття ринку землі за аналогією сфери торгівлі зерном, житлом, нафтою тощо.

Тому заслуговує на увагу досвід країн з розвинутою ринко­вою економікою. Особливо слід звернути увагу на регуляторну сферу ринку землі. У більшості держав з так званим "вільним" обігом земель існує дозвільна система на відчуження сільського­сподарських земель.

У Німеччині діє жорстка правова регламентація трансакцій із земельними ділянками. Тут законодавство спрямоване на кон­центрацію сільськогосподарського землеволодіння, оптимізацію розмірів сільськогосподарських підприємств, передусім сімейних ординських господарств. Встановлений дозвільний режим ви­йміться єдиною правовою підставою для відчуження земельної ділянки й укладення відповідного договору. Дозвіл на відчужен­ня земельної ділянки видає місцевий орган державної влади. Відмова у видачі дозволу можлива лише на підставі закону у трьох випадках: 1) коли кулівля-продаж земельної ділянки пов'язана з "нездоровим перерозподілом землі"; 2) коли відчуження земельної ділянки призведе до її "безгосподарського зменшення" або подрібнення; 3) коли договірна ціна перебуває у "грубій диспропорції"" з вартістю ділянки.

"Нездоровим перерозподілом землі" при переході права власності в Німеччині вважається угода на відчуження сільсько­господарських земель залежно від того, хто є покупцем земель­ної ділянки - фермер чи особа, яка не пов'язана з підприємниць­кою діяльністю в галузі сільського господарства. Договори купівлі-продажу, в результаті яких сімейне селянське господарство втрачає самостійність і площа його сільськогосподарських угідь після відчуження земельної ділянки становить менше 1 га, вваляються земельними органами таким, що призводять до "безгосподарського зменшення".

При вирішенні питання наявності чи відсутності "грубої диспропорції" між виплачуваним за земельну ділянку еквівалентом та її дійсною вартістю за основу приймається реальна ринкова ціна земельної ділянки, використовуваної для сільськогоспо­дарських цілей. "Грубою диспропорцією" вважається різниця у більш як 50% між покупною ціною і ринковою вартістю ділянки.

Згідно із законодавством Німеччини покупець не стає автоматично власником земельної ділянки у момент підписання до-і опору купівлі-продажу, а набуває цих прав лише після держав­ної реєстрації прав на нерухоме майно. Всі угоди на передачу прав власності між фізичними особами обкладаються податком на передачу нерухомості у розмірі 2% від суми угоди. Доречно відзначити, що в Німеччині широко практикується оренда сільсь­когосподарських земель з подальшим їх викупом. Як правило, застосовується довгострокова оренда - 10 років і більше.

У Франції також здійснюється ефективна регуляторна полі тика щодо регулювання ринку сільськогосподарських земель.

Регуляторний вплив держави провадиться через спеціальне аграрне законодавство, яке частково обмежує права власників що­до розпорядження земельними ділянками. Це здійснюється через некомерційну корпорацію САФФЕР, контрольовану державою. Фактично у Франції формується не вільний, а контрольований і досить жорстко обмежений земельний ринок. Якщо власник зе­мельної ділянки має намір розширити чи поділити свою сільсь­когосподарську земельну ділянку, він зобов'язаний одержати відповідний дозвіл спеціального адміністративного комітету. Та­кий дозвіл потрібен для надання законної сили угодам з продажу чи оренди сільськогосподарських земель, а також одержання відповідних благ від системи соціального страхування у сільсь­кому господарстві.

Передача права власності на земельну ділянку у Франції оформляється офіційним документом - купчою, яку готує нота­ріус з обов'язковим дотриманням певних вимог. Насамперед ку­пча має бути завірена нотаріусом. Далі зазначаються імена сто­рін продавця і покупця, а також нотаріуса, що посвідчує договір купівлі-продажу земельної ділянки. У купчій міститься правова характеристика нерухомого майна, що відчужується, а також всі зміни правового титулу. У ній також зазначається місце і дата укладення купчої та факт ознайомлення з її змістом обох сторін угоди. Всі угоди із земельними ділянками підлягають державній реєстрації. Установою, що відповідає за ведення публічного ре­єстру нерухомості, є місцева контора земельного кадастру.

Серед західно-європейських країн найбільш показовою у справі державного впливу на ринковий обіг сільськогосподарсь­ких земель є Норвегія. Мета державного контролю і регулюван­ня ринку земель полягає у захисті сільськогосподарських земель та створенні умов для ефективного їх використання. Контроль за відчуженням земельних ділянок здійснюється через дозвільну систему. Дозволи видає Міністерство сільського господарства. Причиною відмови у видачі дозволу на придбання земельної ді­лянки може бути відчуження її з метою спекуляції або концент­рація великої кількості землі в руках покупця. Дозвіл на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення видаєть­ся тільки особам, що мають професіональну кваліфікацію в галузі сільського господарства, згодні проживати на території даного підприємства і вести своїми силами господарство. При видачі дозволу на придбання земельної ділянки враховується здатність покупця господарювати на землі. Норвегія порівняно з іншими країнами Західної Європи здійснює найбільш жорстку політику державного контролю земельного ринку. Напевне тому, що в ній лише 3% землі придатні для сільськогосподарського виробницт­ві.

Дозвільний порядок відчуження земель сільськогосподар­ського призначення здавна існує також в Австрії. Він спрямова­ний на ефективне використання сільськогосподарських земель і боротьбу зі спекулятивними угодами у сфері земельного обігу. Відмова у видачі дозволу на придбання земельної ділянки має бу ти вмотивованою і спиратись лише на обмеження, передбачені ш коном, а саме:

• концентрація земельних площ понад встановлену грани­чну норму в руках окремих сільськогосподарських підприємств;

• зміна цільового призначення сільськогосподарських зе­мель;

• придбання земельної ділянки із спекулятивною метою;

• значне перевищення ринкової вартості земельної ділянки;

• безпідставне порушення вигідної аграрної структури, яка (формувалась у результаті земельної реформи;

• подрібнення земельної ділянки при переході права влас­ності від одного суб'єкта до іншого.

Видача дозволу на трансакцію із землею чи відмова в ньому здійснюється районною комісією із земельного обігу, головою якої с професійний суддя або держаний службовець федеральної землі. Всі дії комісії регламентовані федеральним Законом Австрії "Про обіг земельних ділянок".

Значний досвід у формуванні ринку сільськогосподарських земель має Польща, в якій регулювання земельного ринку обмежене. Навпаки, держава стимулює ринковий обіг земель. Спеціально створене з цією метою Агентство сільськогосподарської власності державної казни (АВРСП) здійснює викуп у селянських господарств земель та нерухомість і продає їх перспективним господарствам. За договором купівлі-продажу чи договором оренди Агентство також передає землі господарським переселе­нцям: малоземельним селянам; молодим селянам, які бажають створити велике господарство; колишнім працівникам держав­них підприємств. Пріоритет для придбання сільськогосподарсь­ких земель надається покупцям, які мають кваліфікацію для ве­дення товарного сільськогосподарського виробництва.

Польське законодавство віддає перевагу економічним ін­струментам регулювання ринкових земельних відносин. Досить цікавим є законодавчий механізм розрахунку за землю, придбану за договором купівлі-продажу. Перший внесок покупця при укладанні договору становить лише 20%. Решта вартості земель­ної ділянки сплачується кожні півроку. Причому покупець, який придбаває земельну ділянку з метою організації нового госпо­дарства, сплачує її вартість протягом ЗО років. Якщо ж покупець бажає розширити своє господарство, то строк виплати скорочу­ється до 20 років. Такі пільги сприяють активізації чинників, які беруть участь у формуванні цивілізованого ринкового обігу сіль­ськогосподарських земель.

В Угорщині як і в інших східноєвропейських країнах також існують певні обмеження на купівлю-продаж землі. Це зумовле­но передусім наданням пріоритетного права на купівлю земель­ної ділянки тим громадянам, які пов'язані із сільськогосподарською діяльністю і здатні забезпечити збереження та підвищення родючості ґрунтів й охорону земель.

У Росії ринок сільськогосподарських земель регулюється Законом "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", яким передбачено, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть продаватись вільно тільки для виробництва сільськогосподарської продукції при дотриманні обмежень, вста­новлених законодавством. Земельні ділянки можуть продаватися за ціною не нижчою від кадастрової, а там, де вона не визначе­на, - не нижчою від нормативної. Відповідно до цього Закону трансакції із земельними ділянками сільськогосподарського при­значення передбачають дозвільний порядок. Для здійснення акта купівлі-продажу сільськогосподарської нерухомості, у тому числі земельної ділянки, потрібно одержати дозвіл виконавчої влади суб'єкта Федерації. При цьому надається право пріоритетного викупу земельної ділянки місцевим господарствам. Пріоритетне право на придбання ділянки має покупець, що знаходиться в одному районі з продавцем. Водночас є обмеження щодо розпорядження придбаними земельними ділянками. Законом встановлюється мораторій на перепродаж земельних ділянок строком на п'ять років. Право пріоритетного викупу запропонованих до продажу сільськогосподарських земель надано і органам місцевого самоврядування у випадку, якщо ціна, зазначена у договорі купівлі-продажу, штучно занижена. Викуплена за таких умов земельна ділянка передається до фонду перерозподілу земель.

В основу формування земельного ринку слід взяти теорети­чні дослідження, вивчення специфіки землі як особливого това­ру, чинне земельне законодавство, особливості адаптації суспіль­ства до ринкових умов господарювання тощо. При цьому під ри­нком сільськогосподарських земель, на наш погляд, слід розуміти створення організаційно-економічного і правового середови­ща, яке має забезпечувати громадянам, юридичним особам та державі здійснення цивільно-правових угод з приводу переходу права власності на земельну ділянку або права користування нею и установленому законодавством порядку з урахуванням попиту і пропозиції.

З прийняттям 25 жовтня 2001 р. нового Земельного кодексу України, який вступив у дію з 1 січня 2002 р., з'явилась можли­вість створення надійного правового та організаційного середо­вища для:

• реалізації громадянами прав власності на землю;

• освоєння механізму економічного і правового регулю­вання земельних відносин через оренду земельних часток (паїв) їй земельних ділянок;

• включення вартості землі до виробничого капіталу суб'єктів підприємницької діяльності;

• введення земель сільськогосподарського призначення в економічний обіг.

Земельним кодексом встановлено загальний порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності

Таблиця 3.7

Реалізація права на землю, посвідченого державним актом, станом на 1 січня 2005 р

Рух права власності на землю	Кількість, тис.	%
Число громадян, що отримали державні акти, чол.
їх частка від одержаних сертифікатів, %	X	74,7
3 них: здали земельні ділянки в оренду юридичним особам		51,0
ведуть приватне господарство (без створення юри­дичної особи)		16,1
здали земельні ділянки в оренду фізичним особам		0,9
не переукладено договорів оренди земельних часток (паїв)		32,0

Формування цивілізованого земельного ринку має відбува­тись еволюційним шляхом, у міру формування його основних елементів:

• створення відповідної правової бази;

• наявності земель як об'єкта купівлі-продажу;

• появи соціально-економічної мотивації виходу на земе­льний ринок продавців земельних ділянок;

• створення необхідної ринкової інфраструктури;

• опрацювання і запровадження організаційно-правового механізму оформлення угод та функціонування цивілізованого земельного ринку;

• опрацювання і запровадження механізму державного ре­гулювання земельного ринку на різних рівнях управління (рис.3.5).

Невід'ємною умовою формування і функціонування ринку сільськогосподарських земель є створення його інфраструктури, яка забезпечуватиме:

• організацію та проведення земельних торгів;

• здійснення заставних (іпотечних) операцій із земельними ділянками;

• функціонування оціночної діяльності для проведення експертної грошової оцінки земель;

• надання консультаційних, посередницьких та інформа­ційних послуг через консалтингові, рієлторські підприємства та спеціалізовані інформаційні видання;

• підготовку у навчальних закладах кваліфікованих кадрів для роботи у сфері ринку землі.

На початковому етапі формування ринку землі вирішаль­ну роль у його регулюванні має відігравати держава. За нею по­винне залишитись право обмежень на обіг земельних ділянок у ринковій сфері, особливо стосовно їх перепродажу, здійснення контролю за ціноутворенням. Включення землі в ринковий обіг насамперед має сприяти удосконаленню форм господарюван­ня, методології і методики ціноутворення на землю, економіч­ного механізму господарювання, залучення інвестицій через іпотеку землі та міжгалузевого регулювання розвитку економі­ки.

Ринкова ціна на земельні ділянки сільськогосподарського призначення формуватиметься при купівлі-продажу їх у міру зростання платоспроможності населення та зрівноваження попи­ту і пропозиції. Стартовою ціною має виступати експертна гро­шова оцінка, що буде розроблена відповідно до методики, за­твердженої Кабінетом Міністрів України 11 жовтня 2002 р. У період відсутності експертної оцінки для цього може використо­вуватись діюча нормативна грошова оцінка 1995 р. з урахуван­ням її індексації (табл.6). Основна умова запровадження ринку землі - підвищення ступеня її ліквідності, що передбачає забез­печення значних прибутків від використання землі та зростання платоспроможності сільського населення. За таких умов і ціна на землю буде високою.

На початкових етапах запровадження ринку землі для оде­ржання середньо- і довгострокових кредитів в якості застави можуть бути земельні ділянки, які перебувають у власності гро­мадян і юридичних осіб. Для активізації кредитного забезпечення аграрного виробництва необхідно законодавчо запровадити за­ставу права оренди землі.

Аналіз стану формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні свідчить, що за існуючого диспаритету цін на промислову і сільськогосподарську продукцію, збитковості виробництва, відсутності законодавчих актів щодо регулювання ринку сільськогосподарських земель, можливі і проби розкручування спекулятивно-тіньового ринку. Це може призвести до знеземелення значної частини селян. Тому потрібне ефективне державне регулювання економічного обігу землі, осо­бливо на початковому етапі його функціонування, яке спрямова­не на забезпечення;

• формування ринкової інфраструктури, яка опосередковує обіг земельних ділянок;

• оподаткування доходів, отриманих від трансакцій на рин­ку земель;

• встановлення заборон на відчуження земельних ділянок і а обмежень щодо набуття їх у власність;

• надання пріоритетних прав на придбання земельних діля­нок;

• гарантування та захисту прав суб'єктів ринку земель.

На купівлю-продаж сільськогосподарських земель законо­давчо необхідно ввести ряд жорстких обмежень, наприклад, що­до мораторію на 5-7 років купленої земельної ділянки або справ­ляння митних платежів з продажу її у підвищеному розмірі, а можливо на початку запровадити дозвільний порядок відчуження земельних ділянок, який застосовується у багатьох цивілізованих країнах світу.

Наразі ж потрібно ширше використовувати оренду земельних ділянок і земельних часток (паїв), що сприяє руху зе­млі до більш ефективного господаря, який забезпечує одер­жання селянами-власниками належної орендної плати. Оренда значною мірою відбиває прогнозну поведінку майбутнього рин­ку землі. Рівень орендної плати, її кон'юнктура - це фактично прообраз майбутньої ціни на землю, а кон'юнктура пропозиції і попиту на оренду землі - прообраз кон'юнктури попиту і пропозиції майбутнього ринку землі. Запровадження ринкового обігу сільськогосподарських земель через купівлю-продаж потребує ґрунтовного дослідження і запровадження ефективних регулято­рних механізмів. З цією метою потрібне невідкладне прийняття Закону України "Про ринок землі" з наперед визначеним термі­ном введення його в дію, наприклад, через 2-3 роки. За цей пері­од мають бути підготовлені всі необхідні нормативно-правові акти для реалізації Закону щодо здійснення необхідних органі­заційно-підготовчих заходів. За таких умов можна значною мі­рою уникнути багатьох прорахунків у ринку землі, щодо яких висловлюються численні застереження.

Дата добавления: 2015-07-13