Или приобретение права аренды под объектами недвижимости

Исключительное право на приватизацию

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Статья 36 ЗК РФ устанавливает также особенности приобретения прав на землю в случаях, когда помещения в одном здании принадлежат разным лицам на отличных друг от друга титулах:

1) если здание принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то эти лица вправе приобрести земельный участок либо на праве общей долевой собственности, либо на праве аренды;

2) если помещения, расположенные в здании, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим лицам на ограниченных вещных правах (праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления), то все эти лица имеют право на приобретение земельного участка в аренду. При этом казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, обладающие помещениями в данном здании, могут владеть земельным участком на особом титуле - "право ограниченного пользования";

3) если помещения, расположенные в здании, закреплены за несколькими казенными предприятиями и (или) публичными (государственными или муниципальными) учреждениями, то земельный участок предоставляется на праве постоянного (бессрочного) пользования наиболее крупному (исходя из площади) правообладателю помещений; остальные лица владеют земельным участком на праве ограниченного пользования.

В случаях, рассмотренных в пунктах 1 и 2, при заключении договора аренды используется особая процедура - аренда с множественностью лиц на стороне арендатора. В подобной ситуации инициаторами заключения договора аренды не обязательно должны быть все правообладатели помещений. Возможна ситуация, когда договор заключается с частью из них или даже с одним - изъявившим желание. Остальные же правообладатели могут вступить в уже заключенный договор в любое время. При этом понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается исходя из принципа свободы договора.

Особый порядок установлен для приобретения прав на земельные участки под многоквартирными жилыми домами. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При определении момента, с которого у домовладельцев возникает право общей долевой собственности на земельный участок, имеет значение, был ли сформирован данный земельный участок и был ли проведен в его отношении государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.).

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, был сформирован до 1 марта 2005 г., то данный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если вышеуказанный земельный участок не был сформирован до 1 марта 2005 г., на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

С 1 марта 2005 г. многоквартирные дома принимаются приемочной комиссией как законченные строительством объекты только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых они расположены.

3.4. Упрощенный порядок оформления земельных участков

в собственность ("дачная амнистия")

Как уже говорилось выше, право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения могут быть переоформлены гражданами - субъектами данных прав либо на право собственности, либо на право аренды. Выбор права в данном случае принадлежит именно гражданину, а не публичному органу, уполномоченному на принятие решения о предоставлении соответствующего участка.

Принятие Закона о "дачной амнистии" (Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества") было вызвано тем, что значительная часть объектов недвижимости (в том числе земельных участков), используемых гражданами для удовлетворения жилищных и бытовых нужд, не прошла процедуру государственной регистрации по причине отсутствия правоустанавливающих документов либо их несоответствия требованиям действующего законодательства.

В правоустанавливающих документах на земельные участки, выданных в период до введения в действие ЗК РФ, часто не был указан конкретный титул (вид права на землю). В соответствии с законодательством, действовавшим до принятия в силу Закона о "дачной амнистии", если в правоустанавливающем документе не был указан вид права, регистрация права собственности была невозможна.

Невозможность регистрации прав на земельные участки также была связана с расхождением сведений о границах и площади земельного участка в правоустанавливающих документах и в документах государственного органа по государственному кадастровому учету. Такая ситуация возникла в связи с тем, что до введения ЗК РФ решения о предоставлении земельных участков принимались без проведения работ по межеванию и последующего кадастрового учета земельного участка.

Сложившаяся ситуация негативно сказывалась на развитии рынка недвижимости (в том числе ипотеки), упорядочении земельных правоотношений. В частности, граждане не имели возможности совершать сделки с такими объектами (в том числе передавать по наследству); указанные объекты было сложно учитывать для целей налогообложения.

До принятия Закона о "дачной амнистии" в отношении государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, действовал разрешительный порядок. Земельное законодательство предусматривало, что государственной регистрации права собственности гражданина на вышеуказанные участки должно было предшествовать принятие решения уполномоченного публичного органа о предоставлении земельного участка в собственность.

Закон о "дачной амнистии" установил три процедуры оформления земельных участков в собственность в упрощенном порядке.

1 процедура - заявительный порядок государственной регистрации права собственности в отношении граждан, имеющих документы на землю, то есть:

- либо документ о том, что земельный участок принадлежит заявителю на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования;

- либо документ, в котором право на участок конкретно не названо или невозможно определить вид этого права ("неопределенное" право).

Наличие перечисленных документов автоматически наделяет граждан правом собственности на земельный участок. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется. С момента государственной регистрации права собственности указанного гражданина на земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

2 процедура - разрешительный порядок государственной регистрации права собственности в отношении граждан, имеющих документы, подтверждающие членство в садоводческом, огородническом, дачном объединении, но не имеющих документов на земельный участок, который расположен на территории данного объединения. Если раньше признание права собственности гражданина на указанный земельный участок было возможно только в судебном порядке, то со вступлением в силу Закона о "дачной амнистии" такие граждане имеют право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный им в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:

- описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;

- заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:

удостоверенная правлением данного некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;

выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении.

В течение двух недель после подачи необходимых документов исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления такого земельного участка, должен принять решение о предоставлении участка в собственность. С этим решением нужно затем обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию, для регистрации права собственности на земельный участок.

3 процедура - возможность бесплатного приобретения в собственность садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования. Закон о "дачной амнистии" отнес земельные участки общего пользования в состав имущества общего пользования, предназначенного для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей.

Закон о "дачной амнистии" вступил в силу 1 сентября 2006 года. Впоследствии упрощенный порядок государственной регистрации прав на земельные участки был распространен также на граждан, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Указанные граждане получили также право зарегистрировать права собственности на земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Теперь в ситуации, когда собственник расположенного на земельном участке жилого дома при жизни не реализовал установленное Законом о "дачной амнистии" право на оформление такого участка в собственность, его наследники вправе безвозмездно приобрести право собственности на данный участок.

Аналогичное правило было введено в отношении наследников граждан, которые обладали земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или которым земельные участки были предоставлены без указания вида права либо когда вид соответствующего права определить было невозможно.

Глава 7. ПРЕКРАЩЕНИЕ И ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

§ 1. Основания прекращения права собственности на землю

Земельное законодательство устанавливает следующий перечень оснований прекращения права собственности на землю:

1) отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;

2) отказ собственника от права собственности на земельный участок;

3) принудительное изъятие земельного участка у собственника.

Таким образом, основания прекращения права собственности на землю можно разделить на добровольные и принудительные.

1. Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам.

Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, а также специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например, специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного участка). Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки - завещания.

2. Отказ собственника от права собственности на земельный участок.

С 23 октября 2008 г. вступил в силу новый порядок отказа от права собственности на земельный участок, установленный Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений". Ранее при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретал правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи. При этом момент прекращения права собственности конкретно определен не был.

Теперь отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.

3. Принудительное изъятие земельного участка у собственника.

В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка:

1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок);

2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", если земельный участок был унаследован иностранным гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного гражданина к отчуждению земельного участка на торгах);

3) реквизиция, конфискация или национализация земельного участка;

4) отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре при условии выплаты соответствующей денежной компенсации;

5) изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

Земельный кодекс РФ содержит специальные правила в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Прекращение прав на землю путем изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в исключительных случаях, связанных:

1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень таких объектов);

3) в иных случаях, установленных федеральными законами, а применительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда. Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Однако собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Земельным кодексом РФ предусматривается возможность реквизиции земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Земельный участок в этом случае может быть временно изъят у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земли причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

Лицо, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать в судебном порядке возврата ему реквизированного земельного участка.

§ 2. Основания прекращения иных прав на землю

Право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками и право аренды могут быть прекращены при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок. Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельными участками осуществляется на основании решений о прекращении прав на землю. Указанные вторичные права на землю прекращаются при:

1) использовании земельного участка не по целевому назначению категории земель;

2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

- систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

- систематическое невнесение земельного налога;

4) неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиции земельного участка.

Решение о прекращении прав на землю может быть обжаловано в суде, арбитражном суде.

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения могут быть прекращены посредством отказа от них.

При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление об отказе от права подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Если право было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вышеуказанный орган обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения соответствующего права. Распоряжение данным участком после отказа от прав на него осуществляет исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Принудительное лишение лица права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования в случае ненадлежащего использования земельного участка производится при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельных участков после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в совершении нарушения земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных нарушениях с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок.

Предупреждение должно содержать:

1) указание на допущенное нарушение;

2) срок, в течение которого нарушение должно быть устранено;

3) указание на возможное лишение права на земельный участок в случае неустранения нарушения;

4) разъяснение прав лица в случае возбуждения процедуры принудительного лишения прав на землю;

5) иные необходимые реквизиты.

Форма предупреждения устанавливается Правительством Российской Федерации.

В случае неустранения указанных в предупреждении нарушений в установленный срок участок изымается на основании решения суда.

Право безвозмездного срочного пользования прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, либо по соглашению сторон (ст. 47 ЗК РФ):

1) по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;

2) по основаниям, аналогичным прекращению прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Право на служебный земельный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный земельный надел был предоставлен, на основании приказа руководителя организации, предоставившей надел в пользование. Право на служебный земельный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения, при переходе его на пенсию по старости или инвалидности.

Право на служебный земельный надел сохраняется за одним из членов семьи:

1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, - на весь срок прохождения службы;

2) работника, поступившего на учебу, - на весь срок обучения в учебном заведении;

3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный земельный надел сохраняется:

1) для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей - пожизненно;

2) для детей - до их совершеннолетия.

Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный земельный надел, имеет право использовать этот надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

В соответствии со ст. 48 ЗК РФ частный сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным статьей 276 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае минования общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

§ 3. Понятие и основания ограничений прав на землю

Земельный кодекс РФ провозглашает принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Существование юридически значимых для всего общества интересов (публичных интересов) предполагает определенное вмешательство государства в процесс реализации частных интересов. Правовые нормы, устанавливаемые в отношении реализации публичных интересов, предоставляют государству и его органам правовые средства, необходимые для осуществления данных интересов. Публичные ограничения имущественных прав на землю - одно из таких правовых средств.

Конституция РФ в п. 3 ст. 55 предполагает возможность ограничения прав и свобод человека и гражданина в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

В теории земельного права разграничиваются понятия ограничений и обременений.

Под ограничениями понимается наличие установленных законом ущемлений, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимого имущества в интересах государства и общества. Ограничения не порождают самостоятельных прав. При этом ограничения не исключают отдельные правомочия из содержания права собственности, а уменьшают возможности собственника в осуществлении субъективного права. Они не могут выходить за пределы права собственности. Установление ограничений прав на землю не означает, что правообладатель полностью или в части лишается своих правомочий по владению, пользованию или распоряжению земельным участком.

Под обременениями понимается наличие дополнительных обязанностей по содержанию недвижимого имущества и пользованию им, установленных на взаимной основе, по соглашению сторон и иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Обременения характеризуются как результаты осуществления субъектом своих прав и обязанностей и заключаются в дополнительных взаимных обязанностях лиц. Таким образом, обременения основываются на воле субъекта, которую он закрепляет в форме различного вида сделок, устанавливающих, прекращающих, изменяющих права. Существенным признаком обременений также является взаимное ущемление прав участников.

Дата добавления: 2015-07-13