В российском законодательстве предусмотрены две группы ограничений прав на землю. 2 страница

§ 3. Изменение целевого назначения земельных участков

Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путем перевода земель и земельных участков из одной категории в другую. Данные отношения регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также - ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

1) выписка из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства.

Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:

1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;

2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также - акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также - акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, - Правительством Российской Федерации;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа.

§ 4. Изменение вида разрешенного использования земель

До вступления в силу Градостроительного кодекса РФ 1 января 2005 г. изменение вида разрешенного использования земельных участков находилось в ведении земельного законодательства. После 1 января 2005 г. регулирование данных отношений перешло к градостроительному законодательству.

Градостроительный кодекс устанавливает, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В пределах населенных пунктов изменение разрешенного вида использования земельных участков напрямую связано с разработкой и применением материалов территориального планирования. В частности, собственник земельного участка вправе изменить разрешенный вид использования принадлежащего ему земельного участка в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов. Градостроительные регламенты могут быть утверждены уполномоченным органом местного самоуправления в качестве самостоятельного документа (например, схемы планировки квартала городского поселения), однако с 1 января 2010 г. предполагается, что градостроительные регламенты по общему правилу должны будут в обязательном порядке входить в состав специального нормативного правового акта - правил землепользования и застройки, утверждаемых представительными органами местного самоуправления по результатам публичных слушаний. С 1 января 2012 г. при отсутствии правил землепользования и застройки органы местного самоуправления будут не вправе осуществлять предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в неразграниченной государственной или муниципальной собственности.

Вне черты населенных пунктов разрешенный вид использования изменяется решением органа местного самоуправления на основании ходатайства собственника земельного участка. При этом необходимо проведение публичных слушаний, которые позволяют выявить отношение местного населения к предполагаемому изменению разрешенного вида использования земельного участка. О намечаемых публичных слушаниях, а также о результатах публичных слушаний размещается информация в местных СМИ, а также в сети Интернет. Результатом публичных слушаний является протокол, который имеет рекомендательный характер для органа местного самоуправления, управомоченного на изменение разрешенного вида использования. Традиционными формами проведения публичных слушаний являются сход и заседание комиссии.

Глава 10. ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ

НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ

§ 1. Понятие и содержание землеустройства

Землеустройство представляет собой комплекс мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Землеустроительные мероприятия осуществляются по ходатайству заинтересованных лиц либо по согласованию с ними. Однако в ряде предусмотренных законом случаев проведение землеустройства носит обязательный характер. Например: изменение границ земельных участков; выявление нарушенных или подверженных эрозии земель; рекультивация и консервация нарушенных земель и др.

Правовыми основаниями для проведения землеустройства являются:

1) решения государственных органов власти или органов местного самоуправления;

2) договоры о проведении землеустройства;

3) судебные решения по земельным вопросам, связанные чаще всего с земельными спорами.

Землеустроительные действия включают в себя следующие виды работ:

- изучение состояния земель;

- планирование и организацию рационального использования земель;

- описание и установление границ объектов землеустройства;

- внутрихозяйственное землеустройство.

В связи со вступлением в силу Федерального закона от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" отменено понятие территориального землеустройства.

Под объектом землеустройства понимаются территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, а также части указанных территорий и зон.

Из вышесказанного вытекает, что в рамках проведения землеустройства осуществляются мероприятия по описанию местоположения и (или) установлению на местности границ:

- субъектов Российской Федерации;

- муниципальных образований;

- населенных пунктов;

- территориальных зон;

- зон с особыми условиями использования территорий.

1.2. Виды и содержание основных землеустроительных действий

1.2.1. Изучение состояния земель

Данный вид землеустроительных действий включает:

- геодезические и картографические работы;

- почвенные, геоботанические, агрохозяйственные и другие специальные обследования и изыскания;

- качественную оценку земель;

- инвентаризацию земель.

1. Материалы геодезических и картографических работ являются основой для проведения всех других землеустроительных действий.

Геодезические и картографические работы выполняются в соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии".

Под геодезией понимается область отношений, возникающих в процессе научной, технической и производственной деятельности по определению фигуры, размеров, гравитационного поля Земли, координат точек земной поверхности и их изменений во времени.

Под картографией понимается область отношений, возникающих в процессе научной, технической и производственной деятельности по изучению, созданию и использованию картографических произведений, главной частью которых являются картографические изображения.

Геодезическая и картографическая деятельность являются единственными видами землеустроительных работ, подлежащими лицензированию.

2. Почвенные, геоботанические и иные специальные обследования и изыскания проводятся в целях получения информации о состоянии земель для разработки мероприятий по их улучшению и рациональному использованию. Условия, сроки и режим использования земель для выполнения изыскательских работ устанавливаются в договоре, заключаемом между предприятием, осуществляющим работы, и собственником земли или землепользователем. При этом участки, на которых проводятся работы, у соответствующих правообладателей не изымаются.

Сроки и размеры платежей за пользование земельным участком, а также обязанности по возмещению убытков и приведению земель в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению, определяются органом, принявшим решение о проведении изыскательских работ. Все указанные условия, как и само решение, согласовываются с собственником земли (землепользователем).

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, обязаны за свой счет и в установленные договором сроки привести земельные участки в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и по завершении работ сдать их по акту собственникам земли или землепользователям.

3. Оценка качества земель проводится в целях получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве.

Оценка качества земель представляет собой выраженный в цифровых показателях уровень продуктивной способности земельных участков. Обычно применяется стобалльная система оценки земель, когда уровень производительной способности оцениваемых земель выражается в процентах к максимальной производительности земель данного класса. Критерием оценки могут служить различные признаки, но чаще всего в качестве таковых принимается средняя многолетняя урожайность, полученная на однотипных почвах при сравнительно равных затратах. В результате обработки исходной информации с целью практического применения результатов оценки составляются оценочные карты, на которых каждая почвенная разновидность получает балл оценки качества. В дальнейшем на основе полученной оценочной информации разрабатываются шкалы сравнительной оценки земель внутри конкретных хозяйств, между хозяйствами, между регионами и т.д. в зависимости от практической необходимости.

Оценка качества земель имеет практическое значение при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель.

4. Инвентаризация земель - вид землеустроительных работ по детальному и целенаправленному обследованию земельных участков. Инвентаризация земель проводится для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков. Конкретная цель и содержание инвентаризации определяются решением соответствующего органа о ее проведении.

Инвентаризация земель может проводиться на всей территории Российской Федерации, на территориях субъектов Российской Федерации, на территориях муниципальных образований и других административно-территориальных образований, на землях отдельных категорий, в территориальных зонах, в которых существует угроза возникновения процессов, оказывающих негативное воздействие на состояние земель, в отношении групп земельных участков или в пределах отдельных участков.

1.2.2. Планирование и организация

рационального использования земель и их охраны

Планирование и организация рационального использования земель и их охраны как виды землеустроительной деятельности установлены ст. 14 ФЗ "О землеустройстве". Данные землеустроительные действия проводятся в целях распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения направлений наиболее рационального и эффективного использования земель и их охраны.

Планирование и организация рационального использования земель и их охраны в городских и сельских поселениях проводятся в соответствии с градостроительной документацией.

1.2.3. Описание местоположения и установление на местности

границ объектов землеустройства как основной вид

землеустроительной деятельности

Как уже отмечалось выше, Федеральным законом от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ было отменено понятие территориального землеустройства и установлено, что землеустройство включает в себя мероприятия по описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства. При этом под объектом землеустройства понимаются территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, а также части указанных территорий и зон.

Вышеуказанным Федеральным законом было установлено, что порядок описания местоположения границ объектов землеустройства и порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяются Правительством Российской Федерации.

До принятия Правительством Российской Федерации соответствующих порядков в соответствии с письмом Роснедвижимости от 24 июля 2008 г. N ВК/3232 "Об описании и установлении границ объектов землеустройства" установлены следующие правила.

Описание местоположения границ объектов землеустройства.

1. Указанная процедура включает следующие этапы:

а) подготовительные работы;

б) составление карты (плана) границ субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта, территориальных зон, зоны с особым условием использования территорий (далее - карта (план) границ соответствующей территории или карта (план) объекта землеустройства);

в) формирование землеустроительного дела по составлению карты (плана) границ соответствующей территории;

г) рассмотрение карты (плана) границ соответствующей территории (согласование, утверждение);

д) сдача землеустроительного дела заказчику и в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

2. Подготовительные работы включают сбор и изучение сведений об объекте землеустройства, содержащихся в документах по установлению границ соответствующих территорий, государственном кадастре недвижимости, документах по планированию организации территорий (землеустроительная, градостроительная, лесоустроительная и иная подобная документация), а также сведений об имеющейся геодезической и картографической основе.

По результатам подготовительных работ составляется карта (план) границ соответствующей территории, которая включает в себя графическую и текстовую части.

Графическая часть карты (плана) границ соответствующей территории, как правило, оформляется на имеющейся картографической основе. Отдельные участки границ для более детального отображения прохождения границы соответствующей территории могут оформляться на картографической основе более крупного масштаба.

Текстовую часть карты (плана) границ соответствующей территории рекомендуется составлять в виде:

- пояснительной записки;

- списка координат поворотных (характерных) точек устанавливаемых (уточняемых) границ и указания значений среднеквадратических ошибок их определения;

- списка земельных участков, выявленных в ходе инвентаризации земель, по границам которых проходит граница территории.

В пояснительной записке рекомендуется указывать основания, по которым проводится описание местоположения границ объектов землеустройства (решения органа власти, договор и т.п.), исходные документы, материалы и нормативы, используемые в работе.

Если положение границ определялось по установленным нормативам (например, границы прибрежной защитной полосы), то указываются участки границ и обоснования применения того или иного норматива по данному участку.

3. Материалы описания местоположения границ объектов землеустройства, а также задание на проведение землеустройства брошюруются в землеустроительное дело, которое может состоять из одного или нескольких томов.

4. Карта (план) границ соответствующей территории в части прохождения границы утверждается органом государственной власти или органом местного самоуправления, который в соответствии с федеральным законодательством уполномочен принимать решение об установлении границы такой территории.

Перед утверждением карты (плана) границ соответствующей территории органом государственной власти или органом местного самоуправления рекомендуется указанный документ (землеустроительное дело) направлять на рассмотрение в соответствующий территориальный орган Роснедвижимости.

5. Основаниями для отказа в визировании карты (плана) соответствующей территории территориальным органом Роснедвижимости являются:

- пересечение устанавливаемой (уточняемой) границы субъекта Российской Федерации, или границы муниципального образования, или границы населенного пункта с границей земельного участка (участков), учтенного в государственном кадастре недвижимости;

- отсутствие пояснительной записки;

- отсутствие графической части с указанием устанавливаемой (уточняемой) границы соответствующей территории;

- отсутствие списка координат поворотных (характерных) точек границ соответствующей территории, а также значений среднеквадратических ошибок определения координат;

- несоответствие выбранной системы координат системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости;

- границы территориальной зоны или зоны с особым условием использования территорий не соответствуют указанным в пояснительной записке исходным данным (нормативам, утвержденным документам, которыми определялись границы, и т.п.).

Территориальный орган Роснедвижимости ставит свою подпись и печать на титульном листе землеустроительного дела и графической части карты (плана).

6. Уполномоченный орган утверждает карту (план) границ соответствующей территории путем постановки подписи на титульном листе землеустроительного дела и графической части карты (плана).

7. Один экземпляр утвержденного землеустроительного дела исполнитель работ сдает в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

8. На основании акта соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления, которым утверждены границы, и землеустроительного дела готовится пакет документов, содержащих сведения о границах соответствующих территорий и необходимых для представления в орган кадастрового учета, включающий:

- копию акта (извлечения из акта) соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления, которым утверждены границы объекта землеустройства;

- картографический материал, на котором отражены границы соответствующей территории, и номера поворотных (характерных) точек границы;

- список координат поворотных (характерных) точек границ соответствующей территории, а также значений среднеквадратических ошибок определения координат;

- текстовое описание по отдельным участкам границ, совмещенных с естественными или искусственными рубежами (при наличии таких сведений).

Установление на местности границ объектов землеустройства.

1. Установление на местности административных границ и границ населенных пунктов рекомендуется осуществлять на основе утвержденного землеустроительного дела, содержащего описание местоположения границ указанных территорий, по мере проведения кадастровых работ по земельным участкам, границы которых совпадают с границами указанных объектов землеустройства.

По результатам проведения кадастровых работ при внесении сведений о земельных участках в государственный кадастр недвижимости одновременно уточняются сведения о границах субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов.

2. Установление на местности территориальных зон и зон с особым условием использования территорий осуществляется по инициативе органов государственной власти, органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков, чьи земельные участки попадают в такие зоны.

Работы по установлению на местности территориальных зон и зон с особым условием использования территорий рекомендуется производить на основе утвержденного землеустроительного дела, содержащего описание местоположения границ указанных зон, путем обозначения на местности отдельных участков границ таких зон информационными знаками.

§ 2. Государственный контроль

за проведением землеустройства

Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2008 г. N 1061 утверждено Положение о контроле за проведением землеустройства.

Контроль осуществляется в целях обеспечения соблюдения организациями и гражданами при проведении землеустройства требований законодательства Российской Федерации, а также утвержденных в установленном порядке технических условий проведения землеустройства и требований к нему.

Контроль проводится в соответствии с требованиями Федерального закона "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)".

Контроль осуществляется в форме проверок, проводимых в соответствии с планами, утверждаемыми Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (с 1 марта 2009 г. - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии), а также внеплановых проверок.

Внеплановые проверки проводятся для контроля за исполнением предписаний об устранении ранее выявленных нарушений при проведении землеустройства, а также в случае получения от органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций и граждан документов и иных доказательств, свидетельствующих о наличии признаков нарушения требований законодательства Российской Федерации при проведении землеустройства, в том числе при проведении описания местоположения и (или) установления на местности границ объектов землеустройства, на основании заявления лица, заинтересованного в проведении контроля.

При проведении контроля могут выполняться обследование объекта землеустройства и выездные проверки, выполняемые в отношении касающихся этого объекта землеустроительных работ, осуществляемые по месту нахождения объекта землеустройства.

В случае выявления в ходе контроля нарушения земельного законодательства и требований охраны и использования земель полученные копии документов и материалов, а также копия акта передаются соответствующему государственному инспектору по использованию и охране земель.

§ 3. Содержание и формы осуществления кадастрового учета

3.1. Общие положения о Государственном кадастре недвижимости

Государственный кадастр недвижимости как систематизированный свод сведений об учтенном в установленном порядке недвижимом имуществе представляет собой интеграцию раздельно существовавших двух кадастровых систем: государственного земельного кадастра и государственного кадастра иных объектов недвижимости. Раздельное существование этих систем являлось следствием того, что земля в дореформенный период, находясь вне рамок рыночных отношений, естественно, не входила в перечень объектов недвижимого имущества. Являясь лишь объектом земельных ресурсов в числе прочих объектов природы, она имела особое содержание востребованных обществом качеств и, соответственно, нуждалась в особом порядке их государственного учета. С включением земли в перечень объектов недвижимого имущества изменился и характер востребованности ее качеств, в той именно части, в которой она характеризовалась как недвижимое имущество. Возникла объективная необходимость унификации учетных характеристик земельных участков и иных объектов недвижимости как объектов общественных отношений.

Первый шаг к такой унификации был сделан с принятием Закона "О государственном земельном кадастре", которым предусматривалось осуществление в рамках единого кадастрового мероприятия двух видов государственного учета: учета земель и учета иных объектов недвижимого имущества.

Принятый 24 июля 2007 г. Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" является актом, объединяющим эти две системы в единый государственный кадастр недвижимости, одним из объектов которого является земельный участок.

В соответствии со ст. 1 указанного Закона государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с этим Законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий и иных предусмотренных настоящим Законом сведений.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Основной содержательной частью государственного кадастра недвижимости является государственный кадастровый учет недвижимого имущества, под которым понимаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества.

В соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и др. объектов недвижимости.

Дата добавления: 2015-07-13