Признаки (критерии) добросовестного приобретения имущества

Правовые позиции Верховного Суда РФ и нижестоящих судов по делам, связанным с истребованием имущества от последних приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления

Указанные выше пробелы законодательства в части раскрытия в нем юридического содержания понятий «добросовестность приобретателя», «недобросовестность приобретателя», «воля государства» и «выбытие помимо воли государства» применительно к положениям статьи 302 Гражданского кодекса РФ могли бы быть устранены правоприменительной практикой Верховного Суда РФ. Но, к сожалению, как показывает приведенный далее анализ, этого не произошло.

01.10.2014 г. Президиумом Верховного Суда РФ был утвержден «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (далее по тексту – «Обзор судебной практики» от 01.10.2014 г.), в котором Верховный Суд РФ следующим образом попытался сформулировать признаки (критерии) добросовестности приобретения жилых помещений:

Во-первых, это возмездность сделки. Необходимо отметить, что данное условие добросовестности прямо следует из содержания закона.

Во-вторых, это получение покупателем сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях установления не только сведений о владельце, но и получения информации о возможном наличии обременений, включая наложенный арест.

В-третьих, это ознакомление покупателя со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость.

В-четвертых, это выяснение покупателем оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности.

В-пятых, это осмотр покупателем жилого помещения до его приобретения.

В-шестых, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

Необходимо отметить, что в связи с нечеткостью формулировок существует определенный риск расширительного толкования третьего и четвертого условий добросовестного приобретения, при котором суды могут потребовать от последнего приобретателя имущества доказательств проверки им юридической чистоты всех сделок с имуществом, начиная с самой первой, включая проверку полномочий всех предыдущих продавцов, а также оснований возникновения у них права собственности.

Другими словами, складывается впечатление, что Верховный Суд РФ, не давая принципиальной оценки действиям или бездействию органов власти, в результате которых стало возможно незаконное выбытие государственного (муниципального) имущества из государственной (муниципальной) собственности, предлагает гражданам исходить из презумпции недобросовестности представителей государства и самим лично проводить правовую экспертизу документов вместо органов государственной власти, на которые законодательством возложены соответствующие обязанности.

Что же касается шестого условия - «иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела», то его полная неопределенность дает простор нижестоящим судам для произвольных толкований, не основанных на законе.

Что же, в итоге, должен сделать покупатель, чтобы гарантированно обезопасить себя от изъятия квартиры в будущем? Этот вопрос в настоящее время остается без ответа.

Попытку Верховного Суда РФ рассмотреть вопрос добросовестности приобретения имущества, действуя от обратного, через определение признаков (критериев) недобросовестности приобретения имущества, нельзя признать успешной. В «Обзоре судебной практики» от 01.10.2014 г. приведена ситуация, в которой «спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества».

Верховный Суд РФ, противопоставляя друг другу документы, выданные государством, и так называемые «разумные сомнения» гражданина, явно отдает предпочтение последним. Это похоже на очередную рекомендацию для граждан не доверять решениям, принятым органами власти

Кроме того, вышеизложенная позиция явно противоречит положениям статьи 1 Гражданского кодекса РФ о том, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Каким законом запрещено трижды перепродавать квартиру в течение полутора месяцев?

По мнению Общественной палаты РФ, неоднократная перепродажа квартиры в течение полутора месяцев, сама по себе, не является абсолютно достоверным признаком недобросовестности покупателя. Во-первых, закон не запрещает совершать несколько сделок с имуществом в течение относительно короткого промежутка времени. Во-вторых, обстоятельства, по которым люди покупают и продают квартиры, могут быть разными, при этом закон не запрещает купить квартиру и сразу продать ее - например, люди это могут делать в силу изменения их жизненных обстоятельств. Такая позиция в определенных случаях находит поддержку и у Верховного Суда РФ. Так в одном из дел об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения Верховный Суд РФ не увидел признаков недобросовестности в действиях последнего приобретателя имущества в ситуации, когда недвижимое имущество в течение менее одного месяца дважды было перепродано. При этом последний продавец продал недвижимое имущество меньше, чем через неделю после регистрации своего права собственности (см. Определение от 07.10.2014 г. № 4-КГ14-25 и «Обзор судебной практики Верховного Суда РФ», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 марта 2015 г.).

Дата добавления: 2017-01-14