Финансовые показатели проекта

Окружение проекта

В нашем примере под окружением проекта подразумевается система взаимоотношений местного, регионального сообществ и объекта девелопмента как источник превращения Тhreats (угроз) проекта в Оpportunities (внешние возможности) проекта. Как известно, взаимоотношения структурных элементов любой системы обусловливаются задачами поддержания жизнедеятельности каждого элемента системы. Нами рассматриваются следующие элементы на 2 уровнях.

Первый уровень – сообщество краевого центра и прилегающих районов Республики Адыгея и края (Абинский, Крымский, Северский, Динской районы):

– краевая администрация;

– бизнес-элита;

– местное население.

Второй уровень – местное сообщество:

– районная администрация;

– представители местного бизнеса;

– местное население.

5.1 Лояльность органов власти (личный интерес ЛПР, бюджетная отдача, дивиденды от реализации проекта)

Заинтересованность в проекте краевой администрации обусловлена: поступлением средств в региональный бюджет (налог на имущество, налог на прибыль и т.д.), ростом социально-экономических показателей, имиджа региона. Проект попадает под Положение «Об экспертном совете по инвестиционным проектам» в части соответствия требованиям к проектам, которым дается «зеленый свет» при согласовании и других мероприятиях, зависящих от Администрации региона.

5.2 Отношение бизнессообщества

Бизнес-сообщество готово участвовать в проекте, с одной стороны, как потребитель услуг (отдых, спорт, бизнес услуги), с другой, – как поставщик продуктов питания, коммунальных услуг, стройматериалов и т. д.

5.3 Отношение местного сообщества

Характерная черта проекта – отсутствие отрицательных последствий для всех элементов сообщества. Реализация представленного проекта позволит:

– ускорить развитие комплекса отраслей, ориентированных на деловой туризм;

– способствовать развитию гольфа на Кубани в качестве спорта и культуры (особого образа жизни);

– достичь мультипликативного эффекта;

– способствовать формированию позитивного имиджа столицы Кубани.

Местное сообщество связывает с проектом:

– новые рабочие места (140 – 164 чел.);

– заработную плату выше среднекраевого уровня;

– рост благосостояния;

– превращение части жителей в потребителей услуг.

6.1 Сумма привлекаемых инвестиций

Совокупный объем необходимых капитальных вложений составляет 32 млн евро (1126 млн руб.) (см. табл. 3). Горизонт планирования 10 лет (из них общая продолжительность инвестиционного периода; проектирование, строительство – 3,5 года), что учитывает средний срок службы аналогичных предприятий до проведения очередного этапа реинвестирования.

В расчетах были приняты следующие условия.

Условия возврата вложенных средств: гибкий возврат на основе ежемесячных остатков денежных средств в течение 4,5 лет (коэффициент покрытия долга принят равным 1), начиная с 34-го месяца реализации проекта (начальный момент планирования – ноябрь 2007 г.).

Таблица 3

Стоимость постоянных активов

Объект	Стоимость
Гольф-поля, клабхаус, ресторан	332 млн. руб. (9,5 млн евро)
Гостиница с рестораном	473 млн. руб. (13,5 млн евро)
Коттеджи	119 млн. руб. (3,5 млн евро)
Благоустройство территории	16 млн. руб. (0,5 млн евро)
Автотранспорт	6 млн. руб. (0,2 млн евро)
Земельный участок (280 га)	17 млн. руб. (0,5 млн евро)
Бизнес-план, ПСД	31 млн. руб. (1 млн евро)

Примечание. Применен сценарный метод прогнозирования реализации проекта с учетом эффективности маркетинговой кампании, динамики изменения конкурентного окружения и туристского потока (а, следовательно, и индексов изменения цен на конечную продукцию и уровня заполняемости средств размещения).

Стадии реализации первой очереди проекта

1. Стадия проектирования – 3 мес.

2. Подготовительная стадия – 3 мес.

3. Стадия строительства:

а) отеля 4 звезды на 70 номеров – 30 мес.

б) клабхауса с полями для гольфа – 36 мес.

4. Эффективный срок эксплуатации – 180 мес.

6.2 Стандартный набор фин. показателей: срок окупаемости, NPV, IRR, PI

Финансовые показатели проекта часто выдвигают на первый план (уделяют им больше всего внимания) при представлении проекта инвестору. Действительно, без них не обойтись, так как инвестор чаще всего оценивает проект по ряду основных показателей: IRR, NPV, PI (норма доходности инвестиционных затрат), период окупаемости, средняя норма бухгалтерской рентабельности. При этом, как правило, его интересуют не сами расчеты, а базовые допущения и достоверность исходной информации.

Перечислим допущения, принятые в расчетах.

1. Условия налогообложения, учтенные при обосновании проекта, соответствуют действующему на 4-й квартал 2007 года законодательству Российской Федерации и Краснодарского края: Налоговому кодексу РФ, КЗ №731 «О Государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Краснодарском крае», Положению «Об экспертном совете по инвестиционным проектам». На основании указанных норм при формировании налогового окружения проекта были учтены следующие моменты:

– ставка налога на имущество составляет 2,2% годовых от стоимости имущества предприятия;

– ставка налога на прибыль составляет 24%, (при определении суммы налога на прибыль, подлежащей уплате в бюджет, льгота, связанная с реинвестированием прибыли, не учитывалась; в то же время часть процентных платежей по погашаемому кредиту в размере прогноза ставки на аналогичные кредиты в каждый исследуемый период была отнесена на себестоимость продукции);

– при формировании оборотов по налогу на добавленную стоимость ставка указанного налога принимается равной 18%;

– НДС по постоянным активам выставляется к зачету в полной мере в момент ввода основных средств в эксплуатацию и подлежит возмещению за счет сумм НДС по текущей деятельности, подлежащих уплате в бюджет;

– амортизация начисляется линейным методом с учетом принадлежности активов к различным группам основных средств (средний срок полезного использования всего имущества примерно равен 12 годам);

– в соответствии с п. 1.1 ст. 259 НК РФ, 10% стоимости амортизируемого имущества включены в расходы проектируемого предприятия в периоде начала эксплуатации основных активов;

– прочих льгот по налогообложению не предусматривается.

2. Среди факторов, определяющих тенденции формирования цены на услуги нового бизнес-центра, основными являются следующие:

– стоимость коммунальных платежей для организаций;

– стоимость рабочей силы;

– стоимость заимствованного капитала;

– стоимость проведения маркетинговых мероприятий;

– стоимость продукции для службы питания и напитков.

В период с 2002 г. по настоящее время стоимость коммунальных услуг, средний размер заработной платы растут темпами, опережающими общий темп инфляции (в среднем на 5 – 10%). В связи с этим стоимостные оценки всех коммунальных расходов (за электроэнергию, водоснабжение, газ, канализацию) в течение 4 лет с начала реализации проекта осуществлялись из расчета 15% индекса цен, далее – 8% индекса. Средний прирост заработной платы в первые 4 года реализации проекта был принят равным 25%, далее – 12%. Рост цены продуктов питания был принят в диапазоне от 12% в первый год реализации проекта до 8% в период ввода и последующей эксплуатации отеля (с учетом повышенного прироста цен на продукты местного производства и отрицательного прироста на дорогую, готовую продукцию иностранного производства, в том числе напитки).

3. Горизонт планирования принят равным 10 годам, что составляет средний срок планирования инвестиций в коммерческую недвижимость. При этом средний срок капитального реинвестирования в объекты недвижимости с характеристиками, аналогичными реализуемому проекту, превышает 10 лет и составляет порядка 15 – 20 лет. Поэтому в анализе учитывался ликвидационный доход в размере 397 млн руб. в текущих ценах на 41 период планирования (период равен 3 мес.), что в свою очередь увеличило чистый дисконтированный доход на 56 млн для расчетов со ставкой дисконтирования равной 20%, и на 121 млн. руб. для ставки 12%.

4. Прогноз ставки рефинансирования ЦБ основан на официальном прогнозе МЭРТ уровня инфляции до 2010 г. (а именно: инфляция + 2%). Исходя из него общая бюджетная эффективность (сумма уплаченных платежей, налогов и сборов в бюджеты и внебюджетные фонды всех уровней) составляет 2523 млн руб. для оптимистичного прогноза и 1536 – для консервативного. Общая бюджетная эффективность, дисконтированная к начальному моменту реализации проекта, равняется 770 млн и 472 млн соответственно.

5. Текущие пассивы определялись с учетом оплаты большинства видов услуг проектируемого предприятия в момент оказания этих услуг. Расчеты с поставщиками услуг и материалов осуществляются в пределах календарного месяца с максимальной отсрочкой платежа (не менее 20 дней).

6. Другие прогнозные значения контрольных параметров (например, ставка процентов, включаемых в себестоимость), рассчитанные на каждый период планирования, приведены непосредственно в расчетных таблицах ТЭО.

7. Ставки дисконтирования установлены: с учетом средней доходности вложений в недвижимость Краснодарского края как альтернативного варианта реализации проекта (20%); средней доходности акций на фондовой бирже (12%);

8. Ставка по заемным средствам составляет 12%, отсрочка выплаты процентов по кредиту – 33 мес.;

9. Ставка инфляции рубля – на уровне официального долгосрочного прогноза МЭРТ;

10. Индексы оплаты труда, коммунальных услуг и продовольственных товаров растут темпами, опережающими общую инфляцию.

В нашем проекте были рассмотрены два сценария: оптимистичный и консервативный (см. табл. 4, рис. 8 – 10).

Оптимистичный прогноз подразумевает загрузку отеля – 67%, продажу членств в клубе за 2,5 года, период выхода на запланированную мощность с 15% до 67% за 4 квартала, количество работающих – 164 чел.

Таблица 4

Интегральные показатели проекта в зависимости от наступления различных сценариев

Показатели проекта	Оптимистичный сценарий	Консервативный сценарий
Основные отличия сценариев
Коэффициент использования номерного фонда^1 Стартовый бюджет маркетинга и PR на 2 года Период продажи 150 членств в клубе Период выхода на запланированную мощность Количество работающих	67%   71 млн р. 2,5 года   1 год 164 чел.	44%   98 млн р. 3 года   1 год 140 чел.
Финансовые показатели
IRR Максимальная ставка по заемным средствам Простой срок окупаемости^2 Норма бухгалтерской рентабельности Максимальный объем задолженности по кредиту^3 Период обслуживания задолженности	35%   34% 2 года 82%   1 270 млн р. 5,5 лет	24%   22% 3 года 46%   1 375 млн р. 7 лет
NPV, при ставке дисконтирования 20% Дисконтированный срок окупаемости Доходность инвестиционных затрат	530 млн р. 3,5 года 79%	68 млн р. 5,5 лет 18%
Бюджетная эффективность
Консолидированный бюджетный эффект Федеральный бюджет и внебюджетные фонды Региональный бюджет	2 523 млн р.   1 592 млн р. 931 млн р.	1 536 млн р.   1 005 млн р. 531 млн р.

Примечание. 1 – данный коэффициент рассчитается как среднегодовая заполняемость отеля, коттеджей и, соответственно, ресторанов; 2 – срок окупаемости с момента ввода в эксплуатацию отеля; 3– объем задолженности с учетом капитализированных процентов, потребности в оборотных средствах.

В табл. 4 консервативный прогноз подразумевает 44% загрузки (настоящий средний показатель по отелям Краснодара; в течение последних 5 лет показатель растет в среднем на 1 – 2%), продажу членств в клубе за 3 года, период выхода на запланированную мощность с 8% до 44% за 4 квартала, численность персонала – 140 чел (см. также рис. 8 – 10).

Ценовая политика аналогична отелю 5 звезд (от 10 тыс. до 35 тыс.) и другим частным гольфклубам России.

6.3 Чувствительность проекта к конъюнктурным и другим изменениям входных параметров, запас прочности

Высокая интегральная устойчивость проекта к отдельным параметрам окружения и внутренней среды определена посредством вариантного анализа. При этом в качестве базисного варианта был взят консервативный сценарий реализации проекта как пограничный вариант (самый негативный). Данные, полученные в результате этого анализа, отражены в табл. 5.

Таблица 5

Анализ чувствительности проекта (для консервативного прогноза)

Факторный показатель	Изменение факторного показателя	Зависимый показатель	Изменение зависимого показателя
в натуральном выражении	в относительном выражении	в натуральном выражении	в относительном выражении
Коэффициент использования номерного фонда	с 44% до 50%	увеличение на 13%	Срок окупаемости, лет	с 2,9 до 2,6	уменьшение на 10%
Цена на реализуемую продукцию, (тыс. р. за ночевку)	с 24 до 25,5	увеличение на 10%	Срок окупаемости, лет	с 2,9 до 2,6	уменьшение на 10%

Окончание табл. 5

Эксплуатационные издержки, млн р. / мес.	с 25 до 30	увеличение на 20%	Срок окупаемости, лет	с 2,9 до 3,0	увеличение на 3%
Бюджет маркетинга первые 2 г., млн р.   Коэффициент использования номерного фонда	с 98 до 200   с 44% до 44%	увеличение на 100% не изменится	Срок окупаемости, лет	с 2,9 до 3,1	увеличение на 7%
Бюджет маркетинга первые 2 г., млн р.   Коэффициент использования номерного фонда	с 98 до 200   с 44% до 46%	увеличение на 100% увеличение на 5%	Срок окупаемости, лет	с 2,9 до 3,0	увеличение на 3%
Бюджет маркетинга первые 2 г., млн р.   Коэффициент использования номерного фонда	с 98 до 200   с 44 до 48%	увеличение на 100% увеличение на 10%	Срок окупаемости, лет	с 2,9 до 2,9	не изменится
Текущие расходы на маркетинг, млн р. / г.   Коэффициент использования номерного фонда	с 30 до 60   с 44% до 44%	увеличение на 100% не изменится	Срок окупаемости, лет	с 2,9 до 3,0	увеличение на 3%
Текущие расходы на маркетинг, млн р. / г.   Коэффициент использования номерного фонда	с 30 до 60   с 44% до 46%	увеличение на 100% увеличение на 5%	Срок окупаемости, лет	с 2,9 до 2,9	не изменится
Текущие расходы на маркетинг, млн р. / г.   Коэффициент использования номерного фонда	с 30 до 60   с 44% до 48%	увеличение на 100% увеличение на 10%	Срок окупаемости, лет	с 2,9 до 2,8	уменьшение на 3%

Сформулируем выводы.

1. Анализ показывает значительную устойчивость проекта к показателям производственной загрузки. При падении коэффициента использования номерного фонда до 35% чистый дисконтированный доход положителен. То есть запас прочности превышает 90% для случая реализации проекта в соответствии с оптимистичным прогнозом. Учитывая то, что ставка сравнения равняется 20%, проект будет рентабелен так же, как при реализации альтернативного девелоперского проекта, даже если заложенные в проект по оптимистичному прогнозу показатели посещаемости объекта фактически окажутся в два раза ниже.

2. Проект имеет положительный чистый дисконтированный доход, даже если цена на конечную продукцию составит 90% от проектной (для консервативного прогноза).

3. Ранжированный ряд факторов, оказывающих максимальное воздействие на результативные параметры проекта, в порядке убывания значимости включает:

– цену на предоставляемую продукцию;

– объем реализации;

– текущие расходы (главным образом расходы на продукты).

Другие факторы при прочих равных условиях, например, отклонение от первоначальной величины необходимых инвестиций, ускоренный темп инфляции на потребляемые ресурсы, изменение условий расчетов с контрагентами, практически не оказывают воздействие на динамику потока денежных средств, а значит и на инвестиционные показатели проекта в целом.

4. Коридор допустимых значений эластичности спроса по цене составляет от 0 до 1,6. При больших значениях эластичности, выявленных в ходе реализации проекта, выгоднее снизить цену на конечную продукцию. Если значение эластичности будет равно 1, то выгодно повышать стоимость оказываемых услуг (в первую очередь услуг отеля и службы питания и напитков).

5. При увеличении расходов на рекламу с 30 до 60 млн в год посещаемость отеля (ресторанов) должна повыситься не ниже чем на 5% (или с 44% до 46% клиентов в день).

Дата добавления: 2017-01-14