КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Признаки зонального расположения объектов недвижимости
Зональное расположение и локальное местоположение объектов недвижимости Основные понятия Транспортная доступность измеряется затратами времени, необходимого на проезд из конкретной точки города до внешних границ центра. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны: I зона — 0 мин. (центр города); II зона — до 30 мин.; III зона — от 30 мин. до 1 часа; IV зона — от 1 часа до 1 часа 30 мин.; V зона — от 1 часа 30 мин. до 2-х часов; VI зона — свыше 2-х часов. По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города (продвижение из I в VI зону) стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться. Средние значения Vz(l) графически будут представлять собой нисходящую ломаную прямую (см. рис. 2.3). Динамика Vz(l) объясняется тем же свойством редкости: приближение к центру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит как бы «сжимание», «сворачивание» города от общего размера территории до размера центра. В качестве измерителя редкости можно предложить показатель Kz(ly. ния к центру. Если принять, что imdX=6, то оценочный показатель редкости VI зоны K(VI) = min = 1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую VI-ю, совпадает с So6ui). Перемещение в V-ю зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений Kz(l), которые зависят от формы и величины города, а также от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размерами города).
Следует отметить, что На рис. 2.4 представлены изокоста и изохрона объектов недвижимости, то есть функциональные зависимости следующего вида: Анализируя форму кривых на рис. 2.4, можно отметить, что при прочих равных условиях кривая tz всегда будет гораздо более пологой, чем кривая Vz, приближаясь к прямой линии (что равносильно передвижению по всей территории города с одинаковой средней скоростью). Выход за границы центра резко снижает ценность объектов недвижимости. По мере приближения к границам города начинают преобладать объекты массового строительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в их стоимости и соответствует более гладкому участку кривой Vz. Изокоста и изохрона никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянство величины Atz и изменчивость величины AVZ в выражениях (2.4) и (2.5) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы. Следовательно, при всей своей важности транспортная доступность также не может являться единственным критерием зонирования территории города, а сама территория не может быть представлена в виде совокупности «транспортных» зон. Выделенные по критерию транспортной доступности зоны будут представлять собой ограниченные кривыми линиями участки плоскости (территории города), ориентированные по отношению к основным внутригородским транспортным магистралям, конфигурация которых зависит от формы и размеров города. Так, например, в городах «полосовидной» структуры, которая характерна для поселений, располагающихся вдоль одного из берегов реки (Волгоград, Самара), ограничивающие кривые трансформируются в отрезки прямой, а сами «транспортные зоны» будут представлять собой полосы примерно равной ширины.
Обоснованным является предположение о том, что ширина «транспортной зоны» (lz) по мере продвижения от центра города будет несколько увеличиваться. Связано это с тем, что периферийные районы менее насыщены транспортными потоками, поэтому в течение одного и того же интервала транспортной доступности можно преодолеть большее расстояние. Скорость перемещения по территории города при обычных условиях несколько падает по мере продвижения к центру. Проведенный анализ позволяет сделать следующие выводы: 1. Основным системообразующим фактором города является пространство. Процесс развития города, то есть градостроительная эволюция, пред- ставляет собой последовательную целенаправленную организацию пространственного экономического развития. Степень организованности пространства, т.е. уровень развития города, результат градостроительной эволюции, выражается в форме и размерах города, а также в совокупной (интегральной) ценности городского пространства — градостроительной ценности. 2. Компонентами градостроительной ценности (ГЦ^)) городской территории являются: . ценность улучшений (Цулущ11.); • транспортная доступность (tfl0CT); • ландшафтные характеристики. 3. Характер градостроительной эволюции и реальные условия жизнедеятельности приводят к неравномерному распределению интегральной ценности между различными участками городской территории, что служит объективной основой зонирования — выделения фрагментов городской территории с различным уровнем ГЦ^,,,. Ни одна из компонент ГЦ^,,, не может служить самостоятельным критерием зонирования. 4. Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости. Последовательное соблюдение критерия интегральной градостроительной ценности определяет количество зон. Вопрос о том, сколько их должно быть — как можно больше или как можно меньше (оба варианта имеют право на существование),— однозначного ответа не имеет. Прежде всего потому, что в формировании градостроительной ценности участвуют многие факторы, которые в реальных условиях могут быть разнонаправленными. На свободных и пригодных для застройки городских землях (как правило, отдаленных от центра) возводятся микрорайоны, отражающие новейшие достижения градостроительства и архитектуры: оптимальная планировка, индивидуальные проектные решения, четко выраженная образная составляющая. Вполне вероятно, что в таком районе имеются и благоприятные ландшафтные условия. Таким образом, две первые компоненты интегральной градостроительной ценности превосходят средний для города уровень. Однако третья компонента — транспортная доступность, наоборот, не достигает среднего уровня. Определение итогового значения градостроительной ценности оказывается в подобных ситуациях достаточно сложным делом.
Многое зависит и от «точности измерения» градостроительной ценности, то есть от того, какое количество групп, видов и подвидов показателей используется при ее определении. В реальной практике зонирования это количество периодически увеличивается, что приводит ко все большей дифференцированности территории города, и к увеличению числа зон. Так, например, в Санкт-Петербурге число зон изменялось от 5 в 1992 до 19 в 1994 году и до 289 в 1997 году. В Москве этот процесс имел двусторонний характер. В 1989 году существовало 5 зон: 4 из них соответствовали упоминавшимся кольцам, а 5-ю составили территории, находящиеся за пределами МКАД и входящие в административно-территориальные границы Москвы. В настоящее время территория Москвы включает 69 зон, из которых 34 — в пределах МКАД, 14 — с внешней стороны МКАД и 21 — территория города — спутника Зеленограда (Зеленоградский административный округ). Анализ этих данных позволяет сделать следующие выводы: 1. Первоначальное количество зон устанавливалось в соответствии с очевидными этапами градостроительной эволюции без привлечения специального методического аппарата, использования системы показателей и т. п. 2. Основным критерием дальнейшей детализации зон выступает все более дифференцированная ориентация территории относительно основных внутригородских транспортных магистралей. Определяющую роль играет более детальная оценка существующей застройки. Общая ее ценность за столь короткий срок, в течение которого произошло увеличение числа зон, почти не изменилась, но за счет использования системы специальных показателей она была ранжирована по определенным уровням. В итоге, одна прежняя большая зона с тем же составом объектов недвижимости трансформировалась в несколько более дробных.
3. В настоящее время в России отсутствуют единые апробированные и общепризнанные подходы к зонированию городских территорий. Для подтверждения этого вывода достаточно сравнить данные по Москве и Санкт-Петербургу. Совершенно очевидно, что по своей ценности их территории сравнимы между собой. Следовательно, при прочих равных условиях число зон в этих городах должно различаться в той же степени, в какой различаются их размеры. Размеры же города есть функция от численности проживающего в нем населения, т.е.: Nz = f(S) = f'(P) (2.6) S = f(P), где Nz — число зон; S — площадь города; Р — численность населения. Таким образом, Nz для Москвы должно быть примерно в 4 раза больше, чем для Санкт-Петербурга (территория Москвы округленно составляет 900 кв. км, Санкт-Петербурга — 230 кв. км; население, соответственно, 9 млн. чел. и 4,7 млн. чел.). Однако фактическая ситуация прямо противоположна. Еще больший контраст представляет ситуация с зонированием различных территорий Москвы. Если учесть, что площадь Зеленограда составляет порядка 6% общей площади Москвы, то и количество зон в нем не должно превышать двух. Фактически их 21, т.е. дифференцированность зонирования территории Зеленограда примерно в 40 раз превосходит соответствующий показатель в пределах МКАД. Разумеется, идеально выстроить зону практически невозможно, главным образом, из-за того, что ни функциональная, ни ландшафтная, ни транспортная выделенность фрагмента городской территории не существует в законченном виде. Положение усугубляется и так называемым «анизотропным эффектом» (от др.-греч. «anizos» — разный и «tropos»— направление). В пределах зоны могут возникать подзоны с противоположной направленностью: вкрапления административных зданий в жилую застройку, нарушения интенсивности транспортной сети и т.п. Возвращаясь к вопросу о требуемом числе зон, можно сказать, что их должно быть не меньше 2 — 3 для относительно небольших городов с примерно одинаковой градостроительной ценностью территории (2 — в случае, если локальный центр окружен рядовой застройкой, 3 — если вокруг центра существует застройка, представленная объектами, не относящимися к массовой застройке). Для крупных городов число зон должно соответствовать количеству таких фрагментов территории, которые обладают значащими отличиями интегральной градостроительной ценности по сравнению с другими. Реально эти отличия в большинстве случаев прослеживаются по ценности улучшений и транспортной доступности. Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это влияние прослеживается для всех видов использования. Если зонирование проведено с учетом всех объективных факторов, то цена недвижимости — товара колеблется строго в соответствии с изменениями интегральной ценности. Это естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания (общая полезность). Не может существовать ситуация, когда здание, расположенное в более удобном месте, продается по более низкой цене (имеются в виду средний уровень цен и нормальные условия сделки купли-продажи). Так же строго соблюдается эта зависимость и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне) оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, предприятия торговли приносят большую прибыль за счет более высоких цен (эта зависимость прослеживается менее четко, чем для жилья). Может сложиться впечатление, что для недвижимости — блага эта зависимость отсутствует. Поскольку стоимость определяется количеством затраченного при производстве блага труда, то, следовательно, у одинаковых объектов недвижимости вне зависимости от того, в какой зоне города они расположены, стоимость будет одинаковой (V = const). Необходимо, однако, учитывать, что интегральная ценность территории определяется, прежде всего, градостроительной ценностью, а она, в свою очередь, соответствует длительности градостроительной эволюции. Иначе говоря, в центральных зонах города сосредоточены лучшие объекты недвижимости с наиболее высокой стоимостью. По мере продвижения к окраинным районам эта зависимость ослабевает, все большую роль играет транспортная компонента интегральной ценности. Таким образом, можно считать, что V «const для периферийных зон и V = const для центральных зон. Анализ проблемы зонирования и методов ее решения позволяет сделать вывод, что соотношение объекта и пространства в процессе градостроительной эволюции принципиально меняется. На первых этапах именно объекты формируют пространство города, — город еще «не виден», а объект уже существует и воспринимается. В дальнейшем уже сложившееся городское пространство «диктует» требования к объекту, не позволяя снижать градостроительную ценность. Свойства города, как системы, на начальных этапах определяются в большей степени элементами, а затем во все большей степени — связями. Это находит свое отражение и в той развитой системе жестких ограничений, с которыми связано новое строительство в районах исторически сложившейся ценной застройки. В городах с длительным периодом развития ни один объект недвижимости (су- ществующий или создаваемый) нельзя рассматривать, как «отдельно взятый». Он в обязательном порядке должен анализироваться (в т.ч. и с экономических позиций) как элемент сложившейся пространственной системы. Зонирование представляет собой один из важнейших механизмов организации пространства и играет в экономическом анализе недвижимости существенную роль. 2.3. Локальное местоположение объекта недвижимости При всей своей важности зональное расположение не является исчерпывающей характеристикой воздействия пространственного фактора на объект недвижимости и его стоимостной эквивалент. Связано это с рядом объективных обстоятельств. Во-первых, зональное расположение характеризует не отдельный объект недвижимости, а их достаточно большую совокупность — все здания, строения и сооружения, расположенные в данной зоне, а также земельные участки, из которых состоит территория зоны. Следовательно, на основе зонального местоположения можно определить не конкретное, а среднее значение стоимости, цены и величины дохода для сравнимых между собой по потребительским свойствам объектам недвижимости. Определение средних величин занимает в экономике недвижимости очень важное место, но оно не может заменить решение проблемы нахождения конкретных значений стоимостного эквивалента. Во-вторых, сказывается влияние уже отмеченного анизотропного эффекта, отсутствие в реальности «чистой» зоны, выделенной по какому-либо одному критерию. По уровню градостроительной ценности зоны отличаются друг от друга (что и определяет возможность их выделения), однако конкретные значения этой ценности на территории зоны могут варьироваться в широких пределах. Данное обстоятельство особенно отчетливо проявляется в крупнейших городах, где площади зон достаточно велики (например, при условии сравнимости средний размер зоны в Москве составляет около 20 кв. км). На величине стоимости эти различия не сказываются, но на цену и величину дохода могут влиять весьма заметно. В-третьих, две из компонент, входящих в состав градостроительной ценности, на уровне отдельного объекта недвижимости проявляют себя не во всех случаях. Только стоимость улучшений всегда имеет место, поскольку любой объект недвижимости представляет собой конкретные улучшения. Что же касается ландшафтных характеристик, то они варьируются в широких пределах. Транспортная доступность на уровне объекта претерпевает интересную трансформацию, — значение имеет уже не время, необходимое на проезд к центру, а расстояние до ближайшей остановки городского транспорта. Следовательно, наиболее важной становится не сама компонента градостроительной ценности, а условия ее реализации. Связано это с тем, что топология основных внутригородских транспортных магистралей, играющая, как уже отмечалось, ведущую роль при зонировании, внутри зоны имеет более сложный характер. Если в городе с радиально-кольцевой структурой именно кольцевые и радиальные магистрали составляют «сетку» зон, то внутри зоны основную роль играют хордовые межквартальные и внут-риквартальные дороги и проезды. Можно проиллюстрировать эти положения следующей примерной схемой. На рис. 2.5. за ноль принята та часть границы зоны, которая наиболее приближена к центру, a L — наиболее удаленная часть зональной границы. — «глубина» зоны, расстояние между ее противоположными по отношению к центру границами. Сплошная линия соответствует значению зональной градостроительной ценности территории зоны . Пунктирная линия отражает характер изменения ГЦ по кварталам застройки зоны по мере продвижения от О к L. Понятно, что будет последовательно убывать: даже если при- нять, что застройка на территории одинакова, т.е. ГЦ улучшений = const, транспортная доступность ухудшается. Точками на рис. 2.5. обозначена ГЦ конкретных объектов, которая может отклоняться от зональной в любую сторону, однако в целом подчиняется тенденции изменения ГЦкварт (область, занятая точками, последовательно смещается вниз). В-четвертых, существует практическая потребность определения стоимостного эквивалента не только для отдельно стоящего объекта недвижимости, но и для его структурных элементов (квартиры в жилых домах, встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные помещения, подвалы и полуподвалы и т.п.). Не требует особых доказательств то, что в подобных случаях должны приниматься во внимание уже не факторы пространственной среды города в целом, а только те из них, которые действуют в пределах ближайшего пространственного окружения объекта недвижимости. В-пятых, при анализе локального местоположения отдельного объекта недвижимости необходимо принимать во внимание такие характеристики, которые на уровне зоны вообще не учитываются. Рис. 2.5. Соотношение градостроительной ценности территориальной зоны, квартала и отдельных объектов Это, прежде всего, экологический фактор. То, что данный фактор не учитывается на зональном уровне, может вызвать сомнение из-за частого употребления понятий «зона экологического риска», «неблагополучные в экологическом отношении районы города» и т.п. Все это, отражая реальную картину жизнедеятельности, не отменяет очевидного факта: состояние экологической обстановки в настоящее время не порождает никаких экономических последствий на уровне территориальных зон города, поскольку не входит в число критериев зонирования. Количество и конфигурацию зон определяют только те факторы, которые были проанализированы ранее. Экологическая обстановка в целом описывается очень большим количеством показателей, отражающих состояние всех подсистем окружающей природной среды (воздушный бассейн, водный бассейн, почва, флора, фауна и т.д.). Однако для оценки локального местоположения необходимым и достаточным является определение состояния только атмосферного воздуха. Показателем этого состояния служит так называемая предельно-допустимая концентрация (ПДК) вредных выбросов в атмосферу. Главными источниками таких выбросов являются автомобильный транспорт и промышленные предприятия. Первая составляющая формирует и общий экологический «фон» на территории города. Потоки автомобильного транспорта концентрируются на направлениях внутригородских миграций (перемещений), что порождает повышенное содержание выбросов в районах центра города и основных транспортных магистралей. Следовательно, ПДК этих выбросов (в основном, окись углерода) распределяются по всей территории города вне зависимости от конкретной зоны, что pi определяет их фоновый характер. Выбросы промышленных предприятий в основном являются локализованными, пространственно «сфокусированными» и, следовательно, оказывают влияние лишь в пределах локального местоположения. Исключение составляют выбросы градообразующих предприятий (превышение ПДК сказывается на всей территории города). Немаловажную роль играют социальные характеристики. В своей совокупности эти характеристики могут быть определены как «good will» локального местоположения, степень его престижности, имидж. Несмотря на свою нематериальность, характеристики эти вполне реально влияют на общий стоимостной эквивалент, так как отражают существенные условия и «потребительскую стоимость» варианта использования объекта недвижимости. Оценка полезности, служащая исходным пунктом определения всех экономических показателей, всегда в определенной мере субъективна. Есть районы с хорошей репутацией, есть такие, которые в сознании жителей города отождествляются с зонами повышенного риска. При зонировании стоимостной эквивалент и факторы, влияющие на его изменение, не определяются, а только учитываются, констатируются. Бесспорно, зонирование является экономическим механизмом и влияет на величину стоимостного эквивалента. Перепрофилирование зоны, изменение части ее функций (например, вывод за пределы зоны промышленных предприятий) повышает комфорт проживания и, следовательно, цену жилья и уровень получаемого от его использования дохода, но проявляется это влияние лишь через различные виды использования отдельных объектов недвижимости. Вывод предприятий заметно отразится на стоимостном эквиваленте тех жилых домов, которые были расположены в непосредственной близости от них, и может никак не отразиться, если дома размещаются в благополучной экологической «нише» на территории зоны. Учитывая большие размеры зон, это вполне вероятно. Сама постановка вопросов о совокупной потребительской стоимости, суммарной цене или валовом доходе недвижимости, расположенной в территориальной зоне, является неправомерной. Каковы пространственные пределы локального местоположения, где заканчивается «территория объекта» и начинается «территория зоны»? Ответ на этот вопрос не может быть однозначным, известная доля условности здесь неизбежна (так же, как и при определении границ зоны). Однако в самом общем виде решение вопроса заключается в том, чтобы найти пространственные границы, в пределах которых компоненты градостроительной ценности зоны влияют на ценность отдельно стоящего здания. Если говорить о стоимости улучшений, то пространственной границей будет являться квартальная застройка (в любом массиве, превосходящем квартал, отдельный объект недвижимости уже «теряется»). Существенным является вопрос о том, как соотносятся между собой потребительные стоимости данного объекта и находящихся с ним в одном квартале зданий. Стоимостную основу объекта это не меняет, но позволяет определить влияние редкости. Поясним это положение на двух примерах. Пример 2.1. В квартале ценной застройки в центральной части города строится панельный дом с низким уровнем архитектурно-планировочных решений («бедный» фасад, примитивная геометрическая форма в плане, плоская кровля и т.п.). Что произойдет с ценностью расположенных вблизи объектов? Она уменьшится за счет появления объекта с «негативной редкостью»: редким станет резко выделяющийся в худшую сторону объект недвижимости, который «потянет» ценность окружающих объектов к своему более низкому уровню. Это скажется на стоимостном эквиваленте недвижимости товара и недвижимости — источника дохода. Пример 2.2. Рассмотрим противоположную ситуацию — строительство высококачественного объекта в квартале малоценной застройки. Последствия такого решения будут противоположными по сравнению с примером 2.1. — следует ожидать некоторого увеличения ценности окружающих зданий. Можно сделать вывод, что ценность объектов повышается или понижается в зависимости от ценности доминанты локальной застройки. Транспортная доступность на уровне локального местоположения также приобретает ряд особенностей объекта, количественно приобретая значение расстояния до ближайшей остановки транспорта. Как правило, это расстояние не превышает пределов квартальной застройки и, следовательно, квартал и с этой точки зрения может считаться пространственной границей локального местоположения. Наконец, квартал по своему градопланировочному и градостроительному содержанию всегда характеризуется постоянством ландшафтных характеристик. Изменение характера рельефа служит обязательный «разделительной чертой» соседних кварталов. Таким образом, и с позиций этой компоненты ГЦоб пространственной границей локального местоположения является квартал. Результирующими выводами по анализу пространственного фактора являются: 1. Местоположение объекта недвижимости представляет собой трехуровневую систему: I уровень — город; II уровень — территориальная зона; III уровень — локальное местоположение. Каждый из уровней оказывает влияние на все виды стоимости объектов недвижимости. 2. Влияние города в целом проявляется в следующих аспектах: а) макроэкономическом — конкретная экономическая ситуация в городе, степень деловой активности определяют повышенный или пониженный общий уровень цен на недвижимость и доход, из нее получаемый. Уровень цены недвижимости — товара и недвижимости — фактора производства всегда соответствует макроэкономическому «рейтингу» города; б) форма и размер города представляют собой «пространственные ограничители» диапазонов всех видов стоимости. 3. На стоимость влияет зональное расположение объекта недвижимости. Оно отражает уровень градостроительной ценности фрагмента городской территории и ее территориальные составляющие — ценность улучшений, ландшафтные характеристики, транспортную доступность. 4. Вся полнота проявления пространственного фактора сказывается на уровне локального местоположения. Верхними его границами является квартал. Полноценный учет локального местоположения возможен лишь при дополнении зональных характеристик экологическими и социальными показателями. Предпринятый анализ является качественным, и его результаты должны быть выражены количественно в стоимостных категориях.
Дата добавления: 2017-02-01; Просмотров: 295; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |