Контроль со стороны государства за деятельностью риэлторских фирм (45`).

Слайд 6

Слайд 5

Слайд 4

Слайд 3

Краткая характеристика рынка риэлторских услуг (15`).

Слайд 2

Виды риэлторских услуг, система оплаты (75`).

Контроль со стороны государства за деятельностью риэлторских фирм (35`).

Краткая характеристика рынка риэлторских услуг (450`).

ТЕМА 4

Слайд 1

Пример.

РИЭЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ (4ч)

Основные понятия

Факторы развития рынка недвижимости

Типы риэлторских фирм

Риэлтор

Риэлторская деятельность

В последние годы рынок недвижимости стал ак­тивно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами.

Во-первых, со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в после­дние годы отмечается резкий рост количества ново­строек. Крупнейшие города России «перестраивают­ся», растет и число строительных фирм. В конце 90-х годов прошлого века наша страна встала перед ли­цом серьезной проблемы. Большая часть жилого фонда страны значительно постарела и нуждалась в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается немало различных программ по улуч­шению жилищных условий граждан.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуаль­ного предпринимателя и получить членство в саморегулируемой организации строителей. Поэтому государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, бу­дет введена система товарных знаков и знаков каче­ства, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгод­но, вложение капитала в строительство связано с ми­нимальными предпринимательскими рисками, по­скольку жилье всегда пользуется спросом.

Во-вторых, это связано с серьезным реформиро­ванием гражданского законодательства страны. На­помним, что по Жилищ­ному кодексу РСФСР, можно было использовать только для личного проживания, использование жи­лой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием Гражданско­го кодекса РФ появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заклю­чать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом по­стоянно растет.

Вместе с тем, уже не первый год на рынке плат­ных услуг осуществляют свою деятельность риэлтор­ские фирмы. Они появились практически сразу же, вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого поме­щения. Количество риэлторских фирм, размах их дея­тельности в том или ином городе страны полностью регулируются потребностями рынка услуг с жилыми помещениями.

В настоящее время в нашей стране ши­роко распространена риэлторская деятельность, мож­но говорить о двух типах риэлторских фирм.

Первый, наиболее распространенный вид риэлторских фирм — это фирмы, оказывающие толь­ко посреднические услуги на рынке недвижимости. Это, как правило, небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подыскиванием» подходя­щих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне суще­ствует спрос на покупку, продажу, обмен, наем жило­го помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлторскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на до­левых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них со­трудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, филиалы, представи­тельства. Такие фирмы можно назвать «смешанны­ми», поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор», означающий человека, который оказыва­ет посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэл­торы выделялись среди прочих торговцев недвижи­мого имущества, поскольку занимались исключи­тельно посредническими услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. Риэлторские фирмы появились и осуществляли свою деятельность в раз­витых и развивающихся странах Европы (преимуще­ственно Западной) и Америки. В понятие и содержа­ние деятельности риэлторов в основном входят имен­но посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлто­ры с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно невелика. В основ­ном, за рубежом риэлторы занимаются именно куп­лей-продажей.

В нашей же стране рынок имеет совсем другую структуру и, в принципе, существование крупной риэлторской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже, невозможно. Для успешного развития и по­лучения крупной прибыли риэлторские фирмы долж­ны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому они инве­стируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижи­мое имущество (жилой фонд) для последующей сда­чи его в наем.

Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения, а также работают и на рынках нежилых помещений.

В настоящее время риэлторы ищут клиентов и контрагентов не только для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов помещений под офи­сы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлторских услуг от того, который существует, например, в странах Ев­росоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве ре­гионов России риэлторские фирмы, чтобы развивать­ся и существовать, должны заниматься и другими ус­лугами в сфере недвижимости. Конечно, о городе Москве этого сказать нельзя, рынок риэлторских ус­луг там находится совсем на другом уровне.

Риэлторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимос­ти, а равно иная коммерческая профессиональная дея­тельность на рынке недвижимости, это предпринима­тельская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобрете­нию, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлторские услуги — услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности.

Профессиональный участник рынка — юриди­ческое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее(-ий) риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимос­ти и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный уча­стник рынка — профессиональный участник рын­ка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтвержда­ющий соответствие его деятельности законодатель­ству РФ, высокое качество оказываемых услуг и про­фессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько видов риэлторской деятель­ности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

2) деятельность риэлтора в качестве брокера;

3) деятельность риэлтора в качестве дилера;

4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими ли­цами;

5) деятельность риэлтора по организации торгов­ли недвижимым имуществом;

6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмезд­ное пользование;

7) деятельность риэлтора по доверительному уп­равлению недвижимым имуществом;

8) деятельность риэлтора по предоставлению кон­сультационных услуг, услуг по изучению конъ­юнктуры рынка, иных возмездных услуг, со­путствующих гражданскому обороту недвижи­мого имущества.

Все эти виды деятельности будут рассмотрены ниже.

Риэлторские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредствен­но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по пере­устройству-перепланировке жилых помещений. Дан­ный вид услуг не касается именно риэлторских фирм, но если бы риэлторы не занимались такой работой, то фирма просто не смогла бы существовать.

В принципе, клиент может поручить риэлтору со­вершить любое действие с его недвижимым имуще­ством. Риэлтору для этого необходимо получить но­тариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При завере­нии доверенности клиент уплачивает нотариусу го­сударственную пошлину.

Риэлторские фирмы в одних, экономически более благополучных, регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те, которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлторских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и происходит «рывками» в отдельных регио­нах страны.

Таким образом, риэлторская деятельность – предпринимательская деятельность на рынке не­движимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, ли­зинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе бро­керская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, дея­тельность по привлечению частных инвестиций в со­здание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связан­ных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам:

1) услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом;

2) услуги по совершению других действий, порождающие для клиента какие-либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества.

Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдер­жанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистра­ции сделки в регпалате. А значит, риэлтор должен об­ладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь выс­шее образование.

Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии).

Первый этап — это состав­ление всех возможных договоров, соглашений, заклю­чение других сделок. Все они связаны с основной ус­лугой, которую хочет получить клиент от риэлтора.

Второй как раз связан с государственной регистраци­ей сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом, не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» кли­ента, то, скорее всего, вас могут обмануть. Добросове­стный риэлтор должен сопровождать сделку с недви­жимым имуществом до получения клиентом всех не­обходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистра­ции. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

В последнее время на рынке недвижимости по­явилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Такая жесткая и «тес­ная» конкуренция — один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэл­торском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высо­копрофессионально. Конкуренция выгодна потреби­телю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимо­сти всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с не­движимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вов­се не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

В рамках рассматриваемой нами темы отметим, что государство особо не контролирует деятельность риэлторских фирм. Для сравнения: еще в 90-е годы прошлого столетия риэлторская деятельность подле­жала лицензированию, сейчас этого нет. Но это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлторских фирм.

Основные понятия

«Активный» госконтроль риэлторских фирм

«Пассивный» госконтроль риэлторских фирм

Дата добавления: 2017-02-01