Виды риэлторских услуг, система оплаты (15`).

Слайд 8

Слайд 7

Мы уже заметили, что риэлторская деятельность не подлежит лицензированию. Однако государство может контролировать деятельность риэлторских фирм и другими доступными ему способами.

Какие можно отметить виды государствен­ного контроля?

Во-первых, это контроль, проводимый государ­ственными органами согласно закону о противодей­ствии легализации (отмыванию) денежных средств, добытых преступным путем. Во-вторых, контроль антимонопольный, в третьих — налоговый конт­роль. Вот наиболее «активные» виды контроля для риэлторских фирм, с которыми они сталкиваются в практике своей деятельности. Приведенный перечень видов контроля далеко не исчерпывающий и являет­ся разновидностью активного контроля. Например, риэлторская фирма может стать объектом контроля со стороны инспекции по охране труда, пожарного надзора и т. д.

Можно выделить и своего рода «пассивный» кон­троль со стороны государства за деятельностью ри­элторских фирм. Риэлторская фирма, как и любая другая, может совершить уголовно наказуемое дея­ние или административное правонарушение. Дан­ный вид контроля «активизируется» тогда, когда конкретно совершаются правонарушения. Рассмот­рим более подробно все разновидности контроля.

Первый вид контроля связан с легализацией (от­мыванием) денежных средств, добытых преступ­ным путем. Федеральным законом от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным пу­тем, и финансированию терроризма» (с изм. и доп. от 16 ноября 2005 г.) предусмотрено, что сделка с не­движимым имуществом подлежит обязательному кон­тролю, если сумма, на которую она совершается, рав­на или превышает 3 000 000 рублей, либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 руб­лей, или превышает ее. Операция с денежными сред­ствами или иным имуществом подлежит обязатель­ному контролю в случае, если хотя бы одной из сто­рон является организация или физическое лицо, в отношении которых имеются полученные в установ­ленном в соответствии с указанным федеральным законом порядке сведения об их участии в экстремис­тской деятельности, либо юридическое лицо, прямо или косвенно находящееся в собственности или под контролем таких организаций или лица, либо физичес­кое или юридическое лицо, действующее от имени или по указанию таких организаций или лица.

Таким образом, при совершении сделки на сумму, превышающую 3 000 000 рублей, вы автоматически становитесь объектом внимания со стороны контро­лирующих органов на предмет появления у вас де­нежной суммы такого размера.

Министерство по антимонопольной политике страны также контролирует деятельность риэлторс­ких фирм. В основном это касается крупных фирм. Сюда относятся ценовые сговоры, ограничения конкуренции и другие нарушения соответсвующего законодательства.

При проведении налогового контроля за деятель­ностью риэлторских фирм налоговые органы долж­ны руководствоваться ст. 89 Налогового кодекса РФ (с изм. и доп. от 4 ноября 2005 г.) (далее — НК РФ). Налоговый контроль проводится должностными ли­цами налоговых органов в пределах своей компетен­ции посредством налоговых проверок, получения объяснений налогоплательщиков, налоговых агентов и плательщиков сбора, проверки данных учета и от­четности, осмотра помещений и территорий, исполь­зуемых для извлечения дохода (прибыли).

При проведении проверки налоговые органы ру­ководствуются и Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 134-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)» (с изм. и доп. от 2 июля 2005 г.).

Мероприятие по контролю — совокупность дей­ствий должностных лиц органов государственного контроля (надзора), связанных с проведением про­верки выполнения юридическим лицом или индиви­дуальным предпринимателем обязательных требова­ний, осуществлением необходимых исследований (испытаний), экспертиз, оформлением результатов проверки и принятием мер по результатам проведе­ния мероприятия по контролю.

Согласно ст. 3 данного федерального закона, ос­новными принципами защиты прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора) яв­ляются:

1) презумпция добросовестности юридического лица или индивидуального предпринимателя;

2) соблюдение международных договоров Рос­сийской Федерации;

3) открытость и доступность для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей нор­мативных правовых актов, устанавливающих обязательные требования, выполнение которых проверяется при проведении государственного контроля (надзора);

4) установление обязательных требований федеральными законами и принятыми в соответ­ствии с ними нормативными правовыми актами;

5) проведение мероприятий по контролю упол­номоченными должностными лицами органов государственного контроля (надзора);

6) соответствие предмета проводимого меропри­ятия по контролю компетенции органа государ­ственного контроля (надзора);

7) периодичность и оперативность проведения мероприятия по контролю, предусматриваю­щего полное и максимально быстрое проведе­ние его в течение установленного срока;

8) учет мероприятий по контролю, проводимых органами государственного контроля (надзора);

9) возможность обжалования действий (бездей­ствия) должностных лиц органов государствен­ного контроля (надзора), нарушающих порядок проведения мероприятии по контролю, уста­новленный указанным федеральным законом, иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовы­ми актами;

10)признание в порядке, установленном федераль­ным законодательством, недействующими (пол­ностью или частично) нормативных правовых ак­тов, устанавливающих обязательные требования, соблюдение которых подлежит проверке, если они не соответствуют федеральным законам;

11)устранение в полном объеме органами государ­ственного контроля (надзора) допущенных на­рушений в случае признания судом жалобы юридического лица или индивидуального предпринимателя обоснованной;

12)ответственность органов государственного контроля (надзора) и их должностных лиц при проведении государственного контроля (над­зора) за нарушение законодательства Россий­ской Федерации; недопустимость взимания органами государственного контроля (надзо­ра) платы с юридических лиц и индивидуаль­ных предпринимателей за проведение мероп­риятий по контролю, за исключением случа­ев возмещения расходов органов государ­ственного контроля (надзора) на осуществле­ние исследований (испытаний) и экспертиз, в результате которых выявлены нарушения обя­зательных требований;

13) недопустимость непосредственного получения органами государственного контроля (надзора) отчислений от сумм, взысканных с юридичес­ких лиц и (или) индивидуальных предприни­мателей в результате проведения мероприятий по контролю.

Мероприятия по контролю проводятся на осно­вании распоряжений (приказов) органов государ­ственного контроля (надзора).

В распоряжении (приказе) о проведении меропри­ятия по контролю указываются:

1) номер и дата распоряжения (приказа) о прове­дении мероприятия по контролю;

2) наименование органа государственного конт­роля (надзора);

3) фамилия, имя, отчество и должность лица (лиц), уполномоченного на проведение мероп­риятия по контролю;

4) наименование юридического лица или фами­лия, имя, отчество индивидуального предпри­нимателя, в отношении которых проводится мероприятие по контролю;

5) цели, задачи и предмет проводимого меропри­ятия по контролю;

6) правовые основания проведения мероприятия по контролю, в том числе нормативные право­ вые акты, обязательные требования которых подлежат проверке;

7) дата начала и окончания мероприятия по контролю.

Продолжительность мероприятия по контролю не должна превышать один месяц. В исключительных случаях срок про­ведения мероприятия по контролю может быть про­длен, но не более чем на один месяц.

Существуют плановые (с определенной периодичностью 2 – 3 года) и внеплановые проверки (устранение недостатков, информация об авариях и т.п.).

По результатам мероприятия по контролю долж­ностным лицом (лицами) органа государственного контроля (надзора), осуществляющим проверку, со­ставляется акт установленной формы в двух экземп­лярах. В акте указываются:

1) дата, время и место составления акта;

2) наименование органа государственного конт­роля (надзора);

3) дата и номер распоряжения, на основании ко­торого проведено мероприятие по контролю;

4) фамилия, имя, отчество и должность лица (лиц), проводившего мероприятие по контролю;

5) наименование проверяемого юридического лица или фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя, фамилия, имя, отче­ство, должность представителя юридического лица или представителя индивидуального предпринимателя, присутствовавших при проведении мероприятия по контролю;

6) дата, время и место проведения мероприятия по контролю;

7) сведения о результатах мероприятия по контро­лю, в том числе о выявленных нарушениях, об их характере, о лицах, на которых возлагается ответ­ственность за совершение этих нарушений;

8) сведения об ознакомлении или об отказе в оз­накомлении с актом представителя юридического лица или индивидуального предпринима­теля, а также лиц, присутствовавших при про­ ведении мероприятия по контролю, их подписи или отказ от подписи;

9) подпись должностного лица (лиц), осуще­ствившего мероприятие по контролю.

К акту прилагаются акты об отборе образцов (проб) продукции, обследовании объектов окружаю­щей среды, протоколы (заключения) проведенных ис­следований (испытаний) и экспертиз, объяснения должностных лиц органов государственного контро­ля (надзора), работников, на которых возлагается от­ветственность за нарушения обязательных требова­ний, и другие документы или их копии, связанные с результатами мероприятия по контролю.

Один экземпляр акта с копиями приложений вруча­ется руководителю юридического лица или его замес­тителю и индивидуальному предпринимателю или их представителям под расписку либо направляется по­средством почтовой связи с уведомлением о вручении, которое приобщается к экземпляру акта, остающему­ся в деле органа государственного контроля (надзора). В случае выявления в результате мероприятия по кон­тролю административного правонарушения должност­ным лицом органа государственного контроля (надзо­ра) составляется протокол в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об админи­стративных правонарушениях, и даются предписания об устранении выявленных нарушений.

Юридические лица и индивидуальные предприни­матели ведут журнал учета мероприятий по контролю.

Риэлторская фирма при совершении различных правонарушений будет подлежать привлечению к от­ветственности в зависимости от вида совершенного проступка. Это могут быть уголовная ответствен­ность, налоговая, административная, гражданско-правовая. Рассмотрим некоторые варианты уголов­ной ответственности для риэлторских фирм.

Наиболее часто среди совершенных преступлений встречается мошенничество недвижимым имуще­ством клиента.

Мошенничество — хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имуще­ство путем обмана или злоупотребления доверием — обладает всеми признаками хищения, перечисленны­ми в примечании 1 к ст. 158 УК РФ, с той лишь раз­ницей, что предмет посягательства при мошенниче­стве шире, чем предмет других форм хищения. Со­гласно диспозиции ч. I ст. 159 УК РФ, предметом мо­шенничества может быть также и право на имущество (например, сберегательная книжка на получение вкла­да в банке, долговая расписка для получения денег с кредитора и т. д.).

Объективная сторона мошенниче­ства выражается в действиях, характеризующихся дву­мя способами их совершения: обманом или злоупот­реблением доверием. В результате обмана или зло­употребления доверием потерпевший, введенный в заблуждение, сам добровольно передает мошеннику свое имущество. Таким образом, риэлтор умышленно может вводить в заблуждение своего клиента относи­тельно передаваемых ему прав, или дальнейших дей­ствий риэлтора и получаемого результата. Обман соб­ственника, владельца или лица, под охраной которого находится имущество, может выражаться в сознатель­ном искажении или в замалчивании истины. Обман­ные действия при мошенничестве совершаются до мо­мента перехода имущества в пользу виновного. А сле­довательно, между обманом и заблуждением потер­певшего, добровольно передающего имущество ви­новному, должна быть установлена причинная связь, опосредуемая сознанием потерпевшего.

Наиболее типичные формы обмана выражаются в том, что виновный выдает себя за лицо, имеющее право на получение имущества, которым он в дей­ствительности не является. В сфере риэлторских ус­луг наиболее часто это выражается в превышении ри­элтором своих полномочий. Обман может выражать­ся в получении денежного аванса за работы, которые виновный не собирается выполнять, или умалчива­нии об обстоятельствах, которые имеют важное зна­чение (например, о смерти родственника при получе­нии по доверенности его пенсии). И, наконец, винов­ный может представлять подложные документы для получения чужого имущества или денежных сумм (поддельная доверенность).

Другой формой мошенничества является злоупот­ребление доверием. Суть злоупотребления доверием как мошеннического способа изъятия чужого имуще­ства состоит в использовании доверительных отноше­ний, сложившихся между виновным и потерпевшим. Для того чтобы злоупотребление доверием было при­знано способом мошеннического завладения чужим имуществом, виновному недостаточно вызвать свои­ми действиями особое к себе доверие со стороны по­терпевшего или же пользоваться этим доверием в силу особых отношений, существующих между ним и по­терпевшим. Виновному необходимо убедить потер­певшего передать в его распоряжение имущество. Зло­употреблением доверием охватываются случаи обман­ного заключения договоров (например, некто добьет­ся подписи на векселе под предлогом получения кре­дита в банке и вместо этого предъявит его подписав­шему ко взысканию). Данный способ мошенническо­го завладения чужим имуществом с корыстной целью будет иметь место, когда, например, риэлтор оформля­ет и фактически приобретает купленное для клиента недвижимое имущество в свою собственность, либо присваивает себе полученные от продажи деньги.

Особый интерес вызывает вопрос об использова­нии поддельных или приобретенных незаконным пу­тем документов, дающих право на получение чужого имущества. Представляя такой документ (например, поддельную доверенность на получение денег), винов­ный создает фиктивное юридическое основание для получения чужого имущества, но если виновный сам изготовил такой поддельный документ, то ответствен­ность должна наступать по совокупности преступлений, предусмотренных ст. 159 и ст. 327 УК РФ. В на­стоящее время получили распространение так называ­емые мошеннические сделки, когда лицо или группа лиц заключают договор на производство каких-либо работ или приобретение вещей, стремясь завладеть чу­жим имуществом и не собираясь выполнять взятые на себя обязательства. Верховный Суд РФ в одном из оп­ределений Судебной коллегии по уголовным делам указал, что действия лица, заключавшего договоры с гражданами на покупку у них товара, имея умысел на обман с целью завладения их средствами, содержат в себе признаки мошенничества.

Мошенничество считается оконченным преступле­нием в момент добровольной передачи потерпевшим, введенным в заблуждение в результате обмана или злоупотребления доверием, своего имущества винов­ному. В тех же случаях, когда виновный этими же спо­собами приобретает право на имущество, преступле­ние считается оконченным в момент получения доку­мента, предоставляющего соответствующее право.

Следующим распространенным преступлением в сфере риэлторской деятельности является состав, пре­дусмотренный ст. 201 УК РФ, — злоупотребление полномочиями. Это преступление посягает на нор­мальную деятельность и интересы службы в коммер­ческих и иных организациях, а также на права и закон­ные интересы граждан или организаций, общества или государства. Данный состав предусматривает, что риэлтор путем умышленного злоупотребления своими полномочиями нанес вред своему клиенту. Это преступление следует отличать от мошенничества, пото­му как мошенничество подразумевает приобретение имущества клиента в собственность риэлтора или иных лиц, но по его умыслу (прямому, косвенному). При злоупотреблении полномочиями риэлтор умыш­ленно или по небрежности (легкомыслию) причиняет сам или допускает причинение вреда имуществу свое­го клиента, при этом сам риэлтор ничего не приобре­тает, не приобретают чего-либо и другие лица.

Основные понятия

Виды услуг

Системы оплаты

Договор риэлтора с клиентом

Дата добавления: 2017-02-01