Жилищное право как отрасль права, наука и учебная 9 страница

-----------------------------------------------------Page 70-----------------------------------------------------



Застройщик вправе оспорить отказ в выдаче разрешения на строительство в судебном

порядке.

Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу

разрешения на строительство органом бесплатно. В течение трех дней со дня выдачи разрешения

на строительство указанные органы обязаны направить копию такого разрешения в

федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление

государственного строительного надзора. Форма разрешения на строительство устанавливается

Правительством РФ.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для

целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства

на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального

строительства (киосков, навесов и др.);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного

использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения

не затрагивают конструктивных и других характеристик их надежности и безопасности и не

превышают предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных

градостроительным регламентом;

5) в иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ,

законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получения разрешения на

строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан

безвозмездно представить в федеральный орган исполнительной власти, орган

исполнительной власти субъекта РФ или местного самоуправления, выдавшие разрешение на

строительство, следующие сведения:

1) о площади;

2) о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства;

3) о сетях инженерно-технического обеспечения;

4) один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий

разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации

земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного

строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной

деятельности (ч. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

-----------------------------------------------------Page 71-----------------------------------------------------



г'

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, его выдавшим, по

заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого

разрешения.

В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае,

если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не

начаты до истечения срока подачи такого заявления (ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса

РФ).

Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и

объекты капитального строительства сохраняется (п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Долевое участие в строительстве. Отношения по долевому участию граждан в строительстве

регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в

некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Основными субъектами, участвующими в долевом строительстве, являются застройщик и

дольщик.

Термин «застройщик» обозначает одну из сторон договора долевого строительства. Это

понятие не упоминается в ГК РФ, но подробно раскрывается в ФЗ «Об участии в долевом

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в

некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или

индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный

участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с

законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и

(или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст.

2 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в

долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении

изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»),

Итак, застройщиком может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель,

причем застройщиками могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица.

Коммерческие юридические лица преследуют в строительстве цель извлечения прибыли, то же

можно сказать и об индивидуальных предпринимателях.

Только застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для создания

многоквартирных домов. В результате исполнения обязательства застройщика у гражданина

возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 2

-----------------------------------------------------Page 72-----------------------------------------------------



ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов

недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской

Федерации»),

В случае привлечения денежных средств иными лицами, не застройщиком, сделка является

недействительной согласно ст. 168 ГК РФ в силу ее противоречия требованиям законодательства.

Правительством РФ устанавливаются следующие дополнительные требования к

застройщику:

1) финансовое благополучие застройщика;

2) определенный размер собственных денежных средств застройщика.

Застройщик может привлекать подрядчиков для осуществления деятельности по

строительству жилого помещения. Если же застройщик осуществляет строительство

многоквартирного дома самостоятельно, он должен получить в установленном Федеральным

законом от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»

порядке специальное разрешение.

К числу лицензируемых видов деятельности в строительстве отнесены:

1) проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с

государственным стандартом;

2) строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с

государственным стандартом;

3) инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней

ответственности в соответствии с государственным стандартом (ст. 17 ФЗ «О лицензировании

отдельных видов деятельности»).

Перечень объектов недвижимости, которые могут возводиться на основании ФЗ «Об

участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о

внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гораздо уже,

нежели перечень объектов недвижимости, предусмотренный в ст. 130 ГК РФ, ввиду следующих

причин:

1) в указанном законе речь идет только о рукотворных объектах недвижимости, из сферы

его регулирования исключены объекты недвижимости, которые являются таковыми в силу их

естественных свойств;

2) из-под регулирующего воздействия данного закона выведены объекты производственного

назначения.

Объектами долевого строительства могут быть жилые и нежилые помещения, входящие в

состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, возводимого при помощи

привлеченных денежных средств, принадлежащих участникам долевого строительства.

-----------------------------------------------------Page 73-----------------------------------------------------



Очевидно, что жилые и нежилые помещения должны входить в состав многоквартирного жилого

дома или иного объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств

участников долевого строительства. К иным объектам, перечисленным в ФЗ «Об участии в

долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении

изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», могут быть отнесены

гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности,

торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного

назначения. Таким образом, перечень объектов, возводимых по договору долевого участия,

является открытым и может толковаться расширительно.

Закон предусматривает ряд обязательных условий строительства.

Во-первых, основанием для начала строительства является наличие права на земельный

участок. Помимо права собственности или аренды на земельный участок, на котором будет

вестись строительство, ст. 40 и 41 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября

2001 г. № ІЗб-ФЗ (ЗК РФ) установлено, что лицо, обладающее земельным участком на праве

постоянного бессрочного пользования или наследуемого земельного владения, также вправе

быть застройщиком.

Право собственника на строительство или выдачу разрешения на строительство установлено

положением п. 1 ст. 263 ГК РФ. Это право ограничено обязанностью соблюдения

градостроительных и строительных норм и правил, а также требований, определяющих

назначение земельного участка. В частности, строительство должно осуществляться с учетом

требований генеральных планов, включающих в себя карты (схемы) планируемого размещения

объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

1) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения,

городского округа;

2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных

сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах

городского округа;

3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов

местного самоуправления (ч. 1 ст. 19 Градостроительного кодекса РФ).

Во-вторых, только право собственности или аренды земельного участка дает основание

застройщику вести деятельность по привлечению денежных средств для строительства.

Остальные вещные права на земельный участок, которыми обладает лицо, заинтересованное в

развитии деятельности по привлечению денежных средств на строительство, не являются

основаниями для начала такой деятельности.

-----------------------------------------------------Page 74-----------------------------------------------------



Само право собственности на земельный участок необходимо зарегистрировать в

территориальном органе Федеральной регистрационной службы субъекта РФ - Едином

государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения

строящегося объекта.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для

строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только

после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или)

размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или

права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства

(создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут

входить объекты долевого строительства (п. 1 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве

многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые

законодательные акты Российской Федерации»),

Итак, для того чтобы застройщик имел юридическую возможность начать привлечение

денежных средств для строительства, он должен владеть земельным участком на праве

собственности или на праве аренды.

С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных

домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные

акты Российской Федерации» появился новый тип договора - договор о долевом участии в

строительстве.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в

предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить

(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения

разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого

строительства участнику долевого строительства; другая же сторона (участник долевого

строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого

строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)

иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, возмездным и

взаимным. Предметами договора участия в долевом строительстве являются, с одной стороны,

самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству

(созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передаче после

разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, с другой же стороны -

действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и

уплате застройщику предусмотренной договором цены.

-----------------------------------------------------Page 75-----------------------------------------------------



Существенными условиями данного договора являются:

1) предмет, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого

строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им

разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта

недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого

строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Под ценой договора долевого строительства подразумевается размер денежных средств,

которые подлежат уплате участником долевого строительства. Закон устанавливает, что в

качестве платежного средства могут выступать только денежные средства.

В договоре указывается цена договора, т. е. размер денежных средств, подлежащих уплате

участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого

строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на

возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных

средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если

договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

За неисполнение участником его обязательства перед застройщиком по внесению платежей,

предусмотренных договором, предусмотрена неустойка. Эта неустойка составляет 1/150 ставки

рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от

суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В случае отсутствия в договоре указанных условий или одного из них такой договор

считается незаключенным.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет

застройщик.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит

обязательной государственной регистрации. Он считается заключенным с момента такой

регистрации.

Стороны вправе предусмотреть судебный порядок расторжения договора.

В законе подтверждено право наследников умершего участника договора долевого

строительства на вступление в этот договор. Для того чтобы наследник стал правообладателем

по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Акт принятия

-----------------------------------------------------Page 76-----------------------------------------------------



наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни

заключалось и где бы оно ни находилось.

В договоре долевого участия в строительстве устанавливается срок, не позднее которого

объект должен передаваться участнику долевого строительства (дольщику). Гражданское

законодательство допускает определение срока при помощи отсылки до наступления того или

иного события.

В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в

некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлена обязанность застройщика

определить единый срок передачи объекта застройки всем участникам долевого строительства.

За нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого

строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого

строительства неустойку (пеню). Предусмотрена пеня в размере 1/150 ставки рефинансирования

Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за

каждый день просрочки.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого

строительства, качество которого соответствует условиям договора, либо при отсутствии или

неполноте условий такого договора - требованиям технических регламентов, проектной

документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При

этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с

отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с

иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором

использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором,

по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в

некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

При существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства

участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения

договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Условия

договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого

строительства являются ничтожными.

-----------------------------------------------------Page 77-----------------------------------------------------



Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не

может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи

объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено

договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с

ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество

выявлено в течение гарантийного срока.

Объект долевого строительства может быть передан застройщиком участнику долевого

строительства лишь после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного

дома или иного объекта недвижимости. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который

удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта

капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а

также соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта

капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной

документации. Органом, который выдает разрешение на ввод объекта недвижимости в

эксплуатацию, является тот орган, который вьщал разрешение на строительство. Таким органом

может быть федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта

РФ или орган местного самоуправления.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении

строительства объекта недвижимости, обязан принять его в предусмотренный договором срок

или приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от

застройщика.

Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого

строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных

домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Участник долевого строительства (дольщик) наделен широкими правами по

одностороннему отказу от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства

в предусмотренный договором срок;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и

(или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при

наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором

срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

-----------------------------------------------------Page 78-----------------------------------------------------



3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых)

многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект

долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого

строительства;

4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в

состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5) если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий

договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками,

которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;

6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

7) в иных предусмотренных договором случаях.

Участник долевого строительства считается исполнившим свои обязательства с момента

уплаты в полном объеме денежных средств.

Если участник (дольщик) отказывается подписать акт о передаче ему объекта долевого

строительства, то застройщик вправе задержать исполнение, т. е. передачу объекта

недвижимости.

Допустимо досрочное исполнение обязательств как застройщиком, так и участником.

В то же время, если участниками договора долевого строительства являются

предприниматели, досрочное исполнение обязательств допустимо только в тех случаях, которые

предусмотрены законом, иными правовыми актами, условиями обязательства, или вытекает из

обычаев делового оборота либо существа обязательства.

В том случае, если одна из сторон договора не исполняет своего обязательства, другая

сторона имеет право приостановить исполнение обязательства (застройщик вправе не

передавать возведенный объект недвижимости).

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных

Дата добавления: 2014-01-04