Жилищное право как отрасль права, наука и учебная 10 страница

объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской

Федерации» в качестве способа обеспечения установлен залог. В обеспечение исполнения

обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации

договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в

залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта

недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный

участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный

земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной

объект недвижимости.

-----------------------------------------------------Page 79-----------------------------------------------------



Залогом имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств

застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в

предусмотренных рассматриваемым ФЗ и (или) договором случаях;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в

возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения,

просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче

участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств,

причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шести

месяцев после;

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта

долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и

(или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о

том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан

участнику долевого строительства (ст. 14 ФЗ «Об участии в долевом строительстве

многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые

законодательные акты Российской Федерации»).

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства

подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации права собственности

(вещного права) на объект долевого строительства участник (дольщик) обладает

обязательственным правом требования, вытекающим из договора долевого участия в

строительстве.

По договору купли-продажи жилого помещения право собственности возникает с момента

государственной регистрации соответствующего договора. Гражданин - собственник жилого

помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов

своей семьи.

Граждане - собственники жилых помещений имеют не только право пользования своим

жилым помещением, они осуществляют также право владения и распоряжения принадлежащими

им жилыми помещениями (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Они могут продать, обменять, завещать их и т. д.

Собственники жилого помещения вправе вселять в помещение других граждан, а также сдавать

его внаем.

Пункт 7 гт. 292 ГК РФ предусматривзѳт переход права собственности нз жилой дом или

квартиру к другому лицу.

-----------------------------------------------------Page 80-----------------------------------------------------



в ГК РФ установлены последствия использования собственником жилого помещения не по

назначению (ст. 293 ГК РФ). Если собственник жилого помещения использует его не по

назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно

обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может

предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если его действия

повлекли разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для

ремонта помещения.

Право на жилое помещение у наследника возникает с момента открытия наследства.

ЛЕКЦИЯ № 8. Изменение жилищных отношений 1. Основания изменений жилищных отношений

Под основаниями изменений жилищных отношений Жилищный кодекс РФ

понимает следующие юридические факты:

1) вселение в жилое помещение других членов семьи и (или) выбытие из жилого

помещения;

2) раздел жилого помещения;

3) объединение пользователей жилого помещения в одну семью;

4) замена нанимателя жилого помещения или члена кооператива;

5) отказ пользователя от части жилого помещения;

6) перепланировка жилого помещения.

2. Вселение в жилое помещение других членов семьи.

Выбытие из жилого помещения

Для того чтобы заселиться в жилое помещение по договору социального найма, необходимо

получить ордер на жилое помещение. Заселение по договору коммерческого найма и аренды

требует наличия экземпляра договора в письменной форме. Заселение собственника происходит

на основании документа, удостоверяющего право собственности.

Освободившиеся в коммунальной квартире жилые помещения заселяются по следующим

правилам, установленным ЖК РФ. Согласно ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в

коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на

основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой

квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого

помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и

нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире таких нанимателей или собственников

освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма

проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в

-----------------------------------------------------Page 81-----------------------------------------------------



установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого

помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире вышеперечисленных граждан освободившееся

жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены

общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на

основании их заявления.

Если все указанные категории граждан не проживают в коммунальной квартире, жилое

помещений сдается по договору социального найма.

Жилая площадь в общежитиях предоставляется по решению государственных унитарных

предприятий, государственных (муниципальных) учреждений, за которыми эти помещения

закрепляются на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в

соответствии с характером трудовых отношений с органом государственной власти, органом

местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или

муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную

или муниципальную должность РФ или государственную должность субъекта РФ.

Для улучшения своих жилищных условий граждане вправе вступить в жилищно¬

строительный или жилищный кооператив, чтобы приобрести в нем квартиру в собственность

после полной выплаты пая.

Также возможно приобрести жилое помещение по наследству, договорам купли-продажи,

коммерческого найма, ренты и долевого участия в строительстве.

После вселения в жилое помещение собственник или наниматель, т. е. лицо,

осуществляющее право пользования жилым помещением, вправе вселить туда других лиц с

согласия проживающих с ним членов семьи.

По договору социального найма эти отношения регулируются ст. 70 ЖК РФ, по договору

коммерческого найма - ст. 679 ГК РФ.

В соответствии со ст. 70 ЖК РФ наниматель, истребовав в письменной форме согласие всех

членов своей семьи, в том числе и временно отсутствующих, а также наймодателя, может вселить

в занимаемое по договору социального найма жилое помещение своего супруга или супругу,

своих детей.

Наймодатель имеет право наложить запрет на вселение граждан в качестве проживающих

совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь

соответствующего жилого помещения на одного члена семьи будет составлять менее учетной

нормьі.

-----------------------------------------------------Page 82-----------------------------------------------------



в то же время законодатель гарантирует жилищные права детей. На вселение к родителям

их несовершеннолетних детей не требуется ни согласия остальных членов семьи нанимателя, ни

согласия наймодателя.

Их вселение допускается даже в случае нарушения учетных норм предоставления жилья.

Если в жилое помещение вселяются граждане в качестве членов семьи нанимателя, договор

социального найма жилого помещения подлежит изменению, так как закон требует

обязательного указания в договоре всех членов семьи нанимателя.

Категория временных жильцов отличается от членов семьи по своему правовому статусу. По

договору социального найма жилого помещения допускается вселение в жилое помещение

третьих лиц в качестве временных жильцов.

Для вселения временных жильцов необходимо соблюсти следующие требования закона.

Во-первых, такое право принадлежит только нанимателю персонально, а не членам его

семьи.

Во-вторых, вселяя временного жильца, наниматель обязан соблюсти права совместно

проживающих членов семьи и действовать с их согласия.

В-третьих, наниматель предварительно уведомляет наймодателя. Фактически несогласие

наймодателя служит основанием для отказа во вселении временных жильцов.

Наймодатель имеет законное право отказа только в случае, если после вселения временных

жильцов общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего

составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее

нормы предоставления.

Статус временных жильцов имеет следующие особенности:

1) временные жильцы проживают в помещении не более шести месяцев;

2) право пользования жилым помещением у них не возникает;

3) ответственность за действия временных жильцов несет наниматель жилого помещения;

4) закон предусматривает только одну обязанность в отношении временных жильцов.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении

согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем

через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно

проживающим с ним членом его семьи.

В договорах коммерческого найма с согласия наймодателя, нанимателя и всех граждан,

проживающих в жилом помеіцении, в помещение могут быть вселены другие граждане в качестве

постоянно проживающих с нанимателем. В случае, если в помещение вселяются

несовершеннолетние дети, закон не требует соблюдения норм площади на одного жильца,

-----------------------------------------------------Page 83-----------------------------------------------------



Согласно ст. 680 ГК РФ с согласия наймодателя и всех жильцов допускается вселение в

снимаемую жилплощадь временных жильцов. Срок проживания их также не должен превышать

шести месяцев.

Выбытие одного из членов семьи нанимателя, либо самого нанимателя, либо временных

жильцов, т. е. освобождение жилого помещения лицом, проживавшим в нем ранее, - это также

один из способов изменения жилищных отношений.

Освобождение жилого помещения бывает фактическим и юридическим.

При фактическом освобождении лицо прекращает проживать в помещении, а

юридическое освобождение подразумевает прохождение процедуры освобождения в

уполномоченных на то государственных или иных органах с получением соответствующего

документа либо изменение или расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

Порядок и сроки выбытия зависят от того, на каком правовом режиме находится жилое

помещение, и от статуса выбывающего лица.

В отдельных случаях закон предусматривает выселение в судебном порядке, как, например,

при прекращении договора социального найма жилого помещения, в котором проживают

временные жильцы. В отношении них также действует судебная процедура (ч. 5 ст. 80 ЖК РФ).

Основанием изменения жилищных отношений по договору найма служебного жилого

помещения является прекращение трудовых отношений.

При выбытии из жилого помещения в жилищно-строительных кооперативах действует

порядок, предусмотренный ст. 133 ЖК РФ. Выбытие из ЖК или ЖСК происходит в случае

неуплаты полностью паевого взноса. В таком случае член кооператива и члены его семьи

обязаны освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия

соответствующего решения.

3. Раздел жилого помещения. Объединение пользователей жилого помещения в одну семью

В результате раздела жилого помещении существенно изменяются характер, состав,

признаки предмета жилищных отношений.

В различных жилищных отношениях действуют различные правила раздела жилого

помещения. Раздел жилого помещения, обремененного договором коммерческого найма,

возможен только с согласия наймодателя и других членов семьи, проживающих совместно с

нанимателем. В домах частного жилищного фонда жилые помещения, квартиры, занимаемые

нанимателем и находящиеся в частной собственности граждан, могут быть разделены только

после получения согласия собственника жилья. Отказ собственника не может быть обжалован ни

в судебном, ни в административном порядке,

Раздел жилого помещения в доме ЖК или ЖСК регулируется ст. 127 ЖК РФ.

-----------------------------------------------------Page 84-----------------------------------------------------



Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами,

имеющими право на пай, допускается в случае, когда:

1) каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение;

2) имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки

неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Допускается и раздел не

полностью выплаченного пая. Если в ходе раздела жилого помещения в составе ЖК или ЖСК

возникли споры между участниками отношений, они подлежат рассмотрению и разрешению в

судебном порядке.

Следующим основанием изменения жилищных отношений является изменение договора

социального найма жилого помещения по требованию нанимателей при их намерении

объединиться в одну семью. Согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной

квартире и пользующиеся в ней изолированными жилыми помещениями по различным договорам

найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из

нанимателей одного договора на все занимаемые в квартире жилые помещения.

4. Замена нанимателя жилого помещения или члена кооператива. Отказ пользователя от части жилого

помещения

Возможно два варианта названной замены. Во-первых, это изменение субъектного

состава жилищных отношений. По договору социального найма нанимателем вправе стать

любой совершеннолетний член семьи с согласия всех субъектов жилищного отношения.

По договору коммерческого найма в случае смерти нанимателя или его выбытия

нанимателем становится один из граждан, совместно проживавших с прежним нанимателем. Для

этого необходимо согласие всех остальных нанимателей. Если такое согласие не было

достигнуто, все граждане, совместно проживающие в помещении, становятся сонанимателями (п.

2 ст. 686 ГК РФ).

Споры, связанные с признанием совершеннолетнего члена семьи правопреемником

прежнего нанимателя, разрешаются в судебном порядке.

Второй вариант заключается в изменении правового статуса одного их проживающих

в жилом помещении лиц. Например, при договоре социального найма изменение статуса

«члена семьи нанимателя» на «нанимателя».

В договоре коммерческого найма согласно п. 1 ст. 686 ГК РФ по требованию нанимателя и

других граждан, постоянно проживающих в помещении, и с согласия наймодателя наниматель в

договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан.

Статья 81 ЖК РФ вводит такое основание изменения жилищных отношений, как отказ

нанимателя от жилой площади сверх нормы и получение изолированного жилого помещения

-----------------------------------------------------Page 85-----------------------------------------------------



меньшего размера. С момента подачи заявления на замену помещения гражданин вправе

оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за жилье в пределах социальной нормы.

5. Перепланировка жилого помещения

Под перепланировкой жилого помещения необходимо понимать такое изменение его

конфигурации, которое необходимо влечет внесение изменений в технический паспорт жилого

помещения.

Перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований

законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого

им решения.

Для проведения перепланировки жилого помещения собственник данного

помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по

месту нахождения перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной

Правительством РФ;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое

помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или)

перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно

отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на

основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный

наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель

переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального

найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о

допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое

жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории

или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, обязан:

1) не требовать представления никаких других документов, кроме вышеперечисленных;

2) немедленно вьщать заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня

и даты их получения органом, осуществляющим согласование;

-----------------------------------------------------Page 86-----------------------------------------------------



3) принять по итогам рассмотрения заявления и документов, приложенных к нему, и в срок

не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган

решение о согласовании или об отказе в согласовании;

4) не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании орган,

осуществляющий согласование, обязан выдать или направить по адресу, указанному в

заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Правительство РФ

устанавливает форму и содержание указанного документа.

Отказ в согласовании перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта перепланировки жилого помещения требованиям

законодательства.

Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения должно быть

обоснованным.

Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения выдается или

направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения

и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Перепланировка жилого помещения документально завершается актом приемочной

комиссии.

Орган, осуществляющий согласование, обязан направить акт приемочной комиссии в

организацию по учету объектов недвижимости.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или

наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое

жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен

органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном

состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает

угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние,

наступают следующие последствия:

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с

выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом

расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого

жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

-----------------------------------------------------Page 87-----------------------------------------------------



2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о

расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения,

являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого

помещения в прежнее состояние.

ЛЕКЦИЯ № 9. Прекращение жилищных отношений 1. Основания для прекращения жилищных отношений

Прекращение жилищного отношения влечет прекращение прав и обязанностей сторон.

При этом стороны не вправе требовать возврата того, что ими было исполнено до момента

расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон.

Основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие

юридические факты:

1) смерть нанимателя жилого помещения - безусловное основание;

2) гибель жилого помещения;

3) непригодность жилого помещения для дальнейшего проживания в нем;

4) истечение срока действия найма (поднайма) жилого помещения;

5) досрочное прекращение договора найма.

Согласно ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут

только досрочно и в судебном порядке, причем только в случаях, предусмотренных законом. К

таким случаям относится односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ

предусмотрен в самом договоре найма жилого помещения. Он влечет за собой расторжение

договора найма жилого помещения в одностороннем порядке.

Согласно ст. 83 ЖК РФ с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним

членов его семьи наниматель жилого помещения по договору социального найма в любое время

имеет право расторгнуть договор социального найма.

Если наниматель и члены его семьи меняют место жительства и выезжают в другую

местность, договор считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию

наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в

течение более шести месяцев;

Дата добавления: 2014-01-04