Понятие

Кадастровый учет

Земельное право

Традиционно носило публ-прав характер, ибо с римского права земля – недвижимость, а после 1917 земля изъята из оборота, объявлена публ собственностью и ряд отношений не укладывался в старые схему => необходимость в новой отрасли права.

В 2000 году законодатель (ЗК 2001) объявил, что земля выступает в двух качествах (ст. 1 ЗК): как природный ресурс (природный объект) и как имущество => земельный правоотношения разбиты на 2 группы: природоресурсные и имущественные. В ст 3 ЗК указано, что природоресурсовые земельные отношения регулируется нормами земельного права, а в п 3 ст 3: «а имущественные земельные отношения регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено спец природоресурным законодательством».

Тем самым предмет земельного права – преродоресурсные отношения (с объектом – землей как природным ресурсом), и имущественные отношения с объектом - земельным участком, который объявлен недвижимым имуществом.

В ГК есть ряд положений, кот регулируют земельные отношения (гл 17). И теперь возникают противоречия: ЗК предусматривает нормы, противоположные ГК. И до 2007 все это вызывало проблемы, верховные суды склонялись к земельному законодательству (тем самым суды руководствовались исключительно судебной практикой, зачастую разнообразной – прецедентное право).

После 2007 года вносятся изменения в ГК, устраняющие большинство противоречий, но значение практики остается значительным.

Земельный участок – это предмет имущественных отношений. После того, как законодатель провозгласил землю недвижимостью, встал вопрос с его индивидуализацией. Ответ в Законе «О государственном земельном кадастре» 2000 (утратил силу в связи с принятием федерального закона "о государственном кадастре недвижимости"): индивидуализация через кадастровый учет. Там же порядок ведения: это не только составление плана и присвоение кадастрового номера, но, прежде всего, дорогостоящие межевые работы, т.е. работы по формированию земельного участка на местности. Объектом (предметом) оборота может выступать только земельный участок, прошедший кадастровый учет, ибо иначе он не считается инд-определенной вещью. После этого земельный рынок встал, ибо $ всем жалко, как дачникам, так и предприятиям. Чтобы снизить спрос на межевые работы, законодатель предпринял попытку введения упрощенной формы кадастрового учета земельного участка. 10.4.2001 принят приказ РосЗемКадастра (нынешняя Роснедвижимость), кот установил, что постановка земельного участка на кадастровый учет может осуществляется без межевых работ, тем самым осуществился «временный кадастровый учет земельного участка»: составлялся графический план, ему присваивался номер, вносилось все это в реестр с указанием примерных данных. Но этот приказ прямо противоречил действующему тогда ФЗ о кадастре.

В окт 2001 принимается ЗК, кот дает определение земельного участка – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это определение существовало до 25 окт 2008 и носило неполноценный характер: ничего про индивидуализацию через межевые работы. Таки что там с неразмежеванными участками?! Суд практика: сделки с земельными участками, не проведшими процедуру формирования, признавались незаключенными. Но существовали способы обойти сие: аренда до года, кот не требовала регистрации.

22 июля 2008 ФЗ №141 внес изменения в т.ч. в ЗК. Изменилось понятие земельного участка (с 25 окт вступил в силу): часть земной поверхности, границы которой определены в соотв с ФЗ. Основным таким законом теперь является ФЗ «О гос кадастре недвижимости». Т.е. если на кадастровом паспорте указано «границы земельного участка не определены», то земельного участка как объекта недвижимости не существует.

Аренда части земельного участка. В юр литре часто высказывалось мнение о том, что понятие «часть земельного участка» не имеет юр смысла. После принятия ЗК 2001 договоры аренды части земельного участка признавались незаключёнными со ссылкой на ст 607 ГК (нужно установить предмет, что делается только через кадастровый номер). С 2006 суд практика пошла по компромиссному пути. По ссылкой на п 2 ст 26 ФЗ О гос регистрации, в кот названы особенности гос регистрации договора аренды части земельного участка (к договору должен быть приложен план земельного участка, на кот графически выделено сдаваемая в аренду часть), суды стали признавать заключенными и не противоречащими ГК, а после принятия закона О кадастре, появилась нормативно подтвержденная возможность идентификации части земельного участка. В соответствии с п 65 Приказа Минэкономразвития № 42 2010, в реестр вносятся следующие сведения о частях земельных участков:

1. Учетный номер (то есть он присваивается)

2. Площадь

3. Описание местоположения границ.

Делается это все по результатам геологических работ. Но эта оборотоспособность только для договора аренды или сервитута! Никаких иных сделок!

В части аренды части помещения ситуация этими изменениями осложняется. Индивидуализация такого помещения должна быть осуществлена не самими сторонами, а ПИБ. Часть помещения должна обладать потолком, полом и стенами. Причем комната в квартире может быть индивидуализирована, а часть комнаты – проблема?! А недвижимость такая должна быть индивидуализирована.

ФЗ «О гос кадастре недвижимости» вступил с 1.3.08. По общему правилу кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства должен осуществляется Роснедвижимостью. Но до 1.1. 2013 года введен переходный период, т.е. все остается по-прежнему: Роснедвижимость осуществляет кадастровый учет только земельных участков. Прочие объекты (кадастровый и технический учет) учитываются в Бюро технической инвентаризации (ПИБ в СПб).

Ранее учтенный земельный участок – земельные участки, кот были предоставлены гражданам и ЮЛ до 1.3.2008 с правоустанавливающими документами. Их 2 вида:

1. межёванные – те участки, кот были поставлены на кадастровый учет до 1.3.2008 в соотв с действующим на тот момент законодательством (ФЗ О гос земельном кадастре или др актами). Т.е. ФЗ исходит из принципа признания действительности ранее поставленных на кадастровый учет земельных участков. Но так как ставили тогда все с ошибками (старые данные и т.п.), то ошибок этих накопилось много. Например, по кадастровым данным есть земельные участки, рядом надо дорогу построить, а участки «убегают». На практике после выявления ошибки принимается решение о приостановлении кадастрового учета, составляется акт о кадастровой ошибке, после чего заново вызываются геодезисты. Но ведь собственник уже заплатил за составление плана! А $ получить назад можно только в обычном ГП порядке по иску к стародавнему землеустроителю. Так что принцип признания ранее поставленных на учет участков – это опасносте.

2. немежёванные – имеются правоустанавливающие документы, но не прошли кадастрового учета. Учет этот нужен для распоряжения участком: право на участок должно содержаться в ЕГРП (ФЗ О гос регистрации).

А) земельные участки, предоставленные гражданам для непредпринимательских целей (подпадающие под «дачную амнистию»), т.е. для ведения садоводства, огородничества, гаражного, дачного строительства, ИЖС, личного подсобного хозяйства (ст. 41 ФЗ О кадастре). Зарегистрировать права на эти участки можно без проведения межевых работ. Ст 45 ФЗ О гос кадастре недвижимости => подпадает под понятие «земельного участка».

Б) для ЮЛ или граждан с предпринимательскими целями.

1. Временный кадастровый план, но не зарегистрированы. ФЗ О гос регистрации изменил ст 19, с ними теперь можно совершать сделки. Если есть временный кадастровый паспорт или кадастровый план ранее предоставлялся и был помещен в дело. В этом документе могут отсутствовать ряд координат, но сделки считаются заключенными!

2. Все остальные. Они для­ регистрации права на земельный участок должны пройти процедуру межевания для постановки на учет, т.е. полноценную процедуру. Ст 45 О кадастре в совокупности со ст 19 ФЗ О гос регистрации исключает из всех остальных те земельные участки, которые предоставлялись раньше.

Все иные участки – вновь предоставляемые, они могут быть только уже поставленными на учет.

23.07.09 Пост ВАС: в соотв с 389 ст НК объектом налогообложения является земельный участок, понятие которого дано в ст 11.1 ЗК => объект налогообложения возникает только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован. Если земельный участок на ПБП[1] (или не возмездная аренда), то ЮЛ не сможет заплатить земельный налог, если нет кадастрового паспорта (земельный участок не сформирован). Но принцип платного землепользования => платить за что-то надо => неосновательное обогащение, кот рассчитывается по ставкам арендной платы, а не земельного налога. Тем самым все стимулируются к проведению кадастрового учета.

В отношении земельного участка существует 2 кадастровых документа:

1. кадастровая выписка (КВ) – выписка из государственного кадастра недвижимости (ГКН), содержащая запрашиваемые сведения о земельном участке. Тем самым она носит чисто информативный характер. В ФРС для гос регистрации она предоставлена быть не может (в ней нет графы «сведения для регистрации»).

2. кадастровый паспорт. До 1 марта 2010 кадастровый паспорт определялся как выписка из ГКН, содержащая необходимые для гос регистрации сведения о земельном участке. Паспорт получали межёванные участки и участки, подпадающие под дачную амнистию. Все иные же могли получить только кадастровую выписку для своего собственного информирования.

В связи с реструктуризацией органов исп власти (объединение Роснедвижимости и ФРС) 21 дек 2009 принят ФЗ № 334, который внес серьезные изменения в закон о гос регистрации (вступили в силу с 1 марта 2010). Теперь можно одновременно подавать заявление по постановке участка на кадастровый учет и гос регистрации прав на него. Т.е. раньше шли в Роснедвижимость, писали заяву о постановке, а потом с кадастровым паспортом тащились в ФРС. Теперь же с объединением двойная работа исчезла. В связи с этим изменилось понятие кадастрового паспорта. Теперь кадастровый паспорт – выписка из ГКН, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости (земельного участка), а не только для гос регистрации.

ВАС: договор аренды земельного участка с правом выкупа сформированных впоследствии земельных участков – смешанный договор аренды и купли-продажи => требуется индивидуализация предмета будущей купли-продажи. Т.е. ВАС в отношении предварительных договоров купли-продажи считает, что если предметом является непосредственно земельный участок, то он должен быть сформирован. Но это положение не относится к ситуации, когда земельный участок следует судьбе отчуждаемого здания. В этом случае ВАС имеет мнение, что при заключении договора купли-продажи здания может быть заключен предварительный договор купли-продажи несформированного земельного участка (552 ст ГК). В этой ситуации по ГК можно заключить и 2 договора, но они должны быть одновременно совершены.

Дата добавления: 2014-01-04