Образование земельных участков

ФЗ №141 ввел новую главу в ЗК – «Земельные участки» об их образовании. Участки могут быть образованы 2 способами:

1. первичное образование – из земель публ собственности впервые формируется земельный участок

2. вторичное образование – путем раздела, объединения (смежных), перераспределения (смежных), выдела (доли из участка).

Существует 3 правила:

1. земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существования с даты гос регистрации прав на них.

2. при выделе земельного участка в счет доли земельный участок, из которого осуществляется выдел, сохраняется в измененных границах и числиться как измененный. Т.е. не возникает 2 новых, как оно было раньше, формировать 2 новых участка не нужно, формируется только выделяемый, а с остальным куском вообще ничего делать не надо, ФРС сообщает в Роснедвижимость о новых правах и Роснедвижимость самостоятельно меняет границы.

3. действует до 1.1.2015: при разделе земельного участка в публичной собственности и предоставленного гражданину или ЮЛ (любой титул, кроме собственности) могут быть образованы 1 или несколько земельных участков. При этом участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах и числиться как измененный. Участок в частной собственности всегда становится новым. После внесения изменений права на вновь образуемые земельные участки просто регистрируются. Был участок на ПБП с 3 объектами недвижимости. Владелец участка захотел продать 1 из трех объектов, что возможно только в месте с землей. Для этого участок делится и образуется 2 новых земельных участка. Один продается, а 2 объекта недвижимости и новый земельный участок остаются у владельца. Но требуется принять решение о предоставлении пользователю этого нового земельного участка, причем на новом праве (постоянное бессрочное пользование больше нельзя). После 2001 (принятие ЗК) у владельца же остается измененный, а не новый участок на старом праве постоянного бессрочного пользования.

С арендой ситуация иная. При образовании земельных участков из участка, используемого на основании договора аренды, лицо, с кот был заключен договор, имеет преимущественное право на заключение с ним нового договора аренды на прежних условиях без проведения торгов, либо на внесение изменений в ранее действующий договор аренды. Например, инвестор (застройщик) выиграл право аренды для строительства 4 домов. Построил он один дом, сдал, заселил. После этого застройщик не хочет платить аренду за землю нового дома, да и жители хотят построить стоянки на этой земле. Но КУГИ этого не хочет, ибо не будет $. Если бы КУГИ согласилась, получались бы 2 новых земельных участка. И чтобы достроить 3 новых корпуса, застройщик должен заново участвовать в торгах. Сегодня же возникает новый и измененный участок, в отношении измененного вносятся изменения в договор, а новый – преимущественное право на заключение договора.

Если преобразуется земельный участок на праве аренды или ПБП у ЮЛ, то его преобразование возможно только по решению органа исп власти, в ведении которого находятся данный земельный участок (с кем был договор – КУГИ, например). Земельный участок, находящийся у граждан, преобразуется без согласования с органами исп власти.

При преобразовании земельных участков сохраняется целевое назначение, разрешенное использование (т.е. сохраняется правовой режим) и сохраняются все внедоговорные обременения. А залог (договорное обременение) не сохраняется => преобразование заложенного земельного участка возможно толь ко при наличии согласия залогодержателя.

Не допускается объединение земельных участков на постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, срочном пользовании, если они принадлежат различным лицам. Они сначала должны все переоформить на право собственности. Т.е. различные лица могут объединить участки только на праве собственности или аренде.

ЗК, ст 11.7 п 3: перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается => перераспределять можно только между частными лицами. Между гражданином и ЮЛ перераспределение возможно.

Градостроительный кодекс в ст 41 говорит, что обязательным условием разделения земельного участка на несколько является наличие подходов, подъездов в каждому земельного участку. Поэтому вроде как нарушением будет являться формирование земельного участка внутри другого, но ведь доступ к дороге может быть и через сервитут. В соотв с ФЗ о гос кадастре в ст 27: отказ в постановке, если доступ к образуемому земельному участку не будет обеспечен, в т.ч. через установление сервитута. «Сырные» участки вполне допустимы. Но в соотв с ч 6 ст 11.9 ЗК, образование земельных участков не должно приводить к вклиниваю, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосицы, и другим препятствующим рациональному использованию земель недостаткам. Но отказать в постановке участка на учет можно только по тем основаниям, которые перечислены в ст 27 ФЗ О кадастре.

Не допускается постановка участка на учет, если он пересекает границы НП, и не допускается постановка на кадастровый учет земельного участка, пересекающего границу МО. С появлением земельного налога, объектом стал земельный участок в рамках 1 МО, ибо налог поступает в местный бюджет. Но что делать с теми участками, которые уже пересекают границы?! Правообладатель должен вызвать геодезистов, которые рассчитают доли земельного участка, пропорционально которым высчитывается земельный налог.

Другая проблема – линейные объекты: в каждом МО должен быть сформирован собственный земельный участок (с принятием решения МО), что доставляет инвестору. Несколько участков => несколько объектов!

Когда речь идет о разделе земельного участка, на кот находятся объект недвижимости, то выдвигаются доп технико-юр требования. Например, мы можем разделить объект недвижимости (если он реально делим) и при этом не делить земельный участок (он переходит в общую собственность). Обратная ситуация невозможна: нельзя делить земельный участок, а недвижимость при этом не делить: каждый объект недвижимости должен быть расположен на 1 земельном участке.

Поскольку земельный участок объявлен недвижимым имуществом, то он должен выступать единым объектом гр прав, и распоряжение частью земельного участка (за исключением аренды или сервитута!) не допускается, речь может идти только о распоряжении правом общей долевой собственности. Поэтому если нужно распорядиться частью участка, то нужно образовывать новый. В связи с этим в 2007 в ГК внесены изменения, исключены все упоминания о возможности распоряжения частью земельного участка. Но как любая недвижимость, земельный участок может быть делим и не делим. ЗК в старой редакции содержал понятие «делимого земельного участка». С окт 2008 это понятие исключено. Вместо этого в ФЗ О гос кадастре недвижимости указано, что орган кадастрового учета отказывает в постановке участка на учет, если размер этого участка не соответствует предельным максимальным (минимальным) размерам. Например, дачный участок в 8 соток делить нельзя, потому что новые образованные должны быть не меньше 6 соток. И вот тогда приходится распоряжаться долей в праве.

Предельные размеры земельных участков определяются либо в соответствии с Правилами землепользования и застройки, а при их отсутствии предельные размеры определяется по правилам ст 33 ЗК.

В ФЗ «О гос регистрации» в ст 22.2 содержит эти нормы о порядке регистрации.

Среди кадастровых процедур (т.е. при формировании границ) наряду с постановкой земельного участка на кадастровый учет, снятие земельного участка с кадастрового учета и др, существует процедура уточнения границ земельного участка. При этой процедуре межевые работы проводятся (т.е. на местность приезжают геодезисты), но земельному участку новый кадастровый номер не присваивается. Например, 2 смежных участка, между которыми надо уточнить границу. Любые обязательства сохраняются. Другой пример: арендатор подвала заключил договор аренды земельного участка. Потом собственник подвала сформировал (поставил на учет) другой земельный участок, побольше первого, а первый – снят с учета. Тем самым по вине арендодателя ликвидирован предмет договора аренды. А вот если бы было уточнение границ, то с договором бы ничего не стало.

Дата добавления: 2014-01-04