Полномочия по распоряжению арендными правами

Аренда

Безвозмездное срочное пользование

До ЗК старое земельное законодательство содержало два вида срочного платного землепользования: аренда и срочное возмездное пользование. Чем они отличались – непонятно. К этому срочному возмездному пользованию нормы ГК не применялись, особенно важно для норм об автоматической пролонгации => окончание срока, на кот был предоставлен земельный участок, считался полным прекращением прав землепользователя.

Нынче первый НПА о БСП – ГК, затем нормы о нем исключены => сегодня ст 24 ЗК является основным регулятором. 3 основания возникновения:

· Акт гос органа (органа МС)

o Для лиц в п 1 ст 20 ЗК (субъекты постоянного бессрочного пользования) из гос земель на срок до года.

o Религиозные организации

o Лицам, с которыми заключен гос (муниц) контракт для строительства объекта недвижимости, кот полностью или частично осуществляется за счет бюджетных средств, на период строительства.

· Договор. В тех случаях, когда земельный участок в частной собственности. По существу, обычный договор ссуды.

· Акт организации. Из земель организаций отдельных отраслей экономики ЗУ предоставляются в БСП в виде служебного надела на время установления трудовых отношений. При наличии с\х культур – сдать участок после сбора урожая. Исключения: надел сохраняется после прекращения труд отношений

o Выход на пенсию по старости или инвалидности с той должности, которая предполагает наделение служебным наделом

o За одним из членов семьи, если работник призван в ВС или направлен на учебу

o В случае гибели работника при исполнении труд обязанности за нетрудоспособным супругом пожизненно, за детьми – до совершеннолетия.

По задумке законодателя является основным видом прав на землю. ЗК однозначно исходит из того, что аренда является вещным правом. Сие спорно.

Стороны договора. В ст 22 указано, что в качестве арендодателя может выступать только собственник земельного участка, что законодателем сделано для того, чтобы ПБП и иже с ними не стали сдавать ее в аренду. Но это не исключает возможность заключения договора уполномоченным лицом (например, не СПб, а КУГИ).

Предмет. В отличии от 37 ст ЗК, регулирующей договор купли-продажи, где сказано, что предметом договора может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, ст 22 никаких требований к индивидуализации земельного участка не предъявляет. Ст 607 ГК говорит о необходимости данных для инд определения имущества, а возможно ли это через адрес, поворотные точки и т.п.?! Нет! Но запрет этот относится только к договорам, заключенным после 2001.

Требования к договору аренды лесного участка. Кадастровые инженеры тут работать не умеют => до 2013 в соответствии с ФЗ О гос регистрации и О кадастре, и о Введение в действие ЛК, идентификация лесных участков осуществляется через присвоение им условного номера.

Общие положения этого договора не отличаются от обычного договора аренды. Если срок менее года – вступает в силу с момента подписания. Письма ВАС № 66 и какое-то еще. Если такой договор пролонгируется и заключается новый договор на тот же срок, то он также не подлежит гос регистрации. Исходя из п 2 ст 651 ГК, президиум ВАС делает вывод, что договор аренды на неопределённый срок является бессрочным и его гос регистрация не требуется => возобновление сторонами на неопределенный срок также не требует его регистрации.

Если договор аренды признается незаключенным, то возврат платежей, перечисленных в качестве арендной платы, не предусмотрен. ВАС Письмо № 49 указано, что возврат подлежат только излишне уплаченные платежи (неосновательное обогащение со стороны государства).

Ст 615 ГК: перенаем (т.е. передача прав и обязанностей), поднаем (субаренда), внесение арендных прав в уставной капитал, залог арендных прав – возможны только с согласия собственника земельного участка (согласительный порядок).

А) По ЗК если арендодатель – частное лицо – все аналогично. Но если арендодатель – государство (орган исп власти), то п 5 и 9 жгут напалмом: арендатор земельного участка вправе передать права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в т.ч. отдать в залог, внести в уставной капитал) при условии уведомления собственника-публ субъекта. Если договор аренды заключен на срок до 5 лет, то может быть предусмотрен согласительный порядок.

ВАС Пост № 11:ст 607 и 615 ГК допускают возможность установления особенностей сдачи в аренду земельных участков через ФЗ, то ЗК вправе в ст 22 их установить. Указанное уведомление должно быть направлено в разумный срок после совершения сделки с 3 лицом в форме, которая позволяет арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (хоть по СМС!). Если уведомление в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе требовать возмещения убытков, но откуда они возьмутся?! Так что свобода распоряжения арендными правами.

Если стороны заключили на срок более 5 лет, но до введения ЗК и содержит условие о согласительном порядке, то стороны должны руководствоваться данным условием договора. Оно трактуется как существенное, его нарушение => расторжение договора.

Б) Особенности ипотеки (залога). В соотв со ст 62 п 1.1 Закона об ипотеке, если участок передан в аренду, то арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка \ => противоречие со ст 22 ЗК, который предусматривает и уведомительный порядок. ВАС: специальным законом будет ФЗ Об ипотеке. Ст 62 ФЗ Об ипотеке дополнена новым пунктом, где указано, что при аренде земельного участка в публ собственности на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника при условии его уведомления.

В) Договор аренды на инвестиционных условиях. В соотв с СПб законодательством договоры аренды на инвестиционных условиях рассматриваются как смешанный вид договора => положения о договоре аренды земельного участка применять не обязательно => в инвестиционном законодательстве прямо указано, что распоряжение арендными правами по инвестиционным договорам допускается только с согласия собственника, ибо иначе концов не найдешь.

Пост Правительства от 16.07.09 № 582 о размере арендной платы участка в гос собственности предусматривает даже торги для ее определения. Но принцип «победит предложивший большую плату» противоречит самому понятию методики определения ее размера.

Дата добавления: 2014-01-04