Под многоквартирным домом

Ст 16 ФЗ о введ в действие ЖК. Неск ситуаций:

1. ЗУ под домом поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 (дата введения ЖК).

С 1 марта 2005 этот ЗУ переходит бесплатно в собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В расчет берется только постановка ЗУ на кадастровый учет в целях эксплуатации многоквартирного дома, а не для обслуживания встроенно-пристроенного помещения.

2. ЗУ не поставлен до 1.3.05, то собственники помещений, желая оформить права на землю, должны созвать общее собрание, кот правомочно при наличии не менее 2\3 собственников, выбрать уполномоченное лицо. Оно обращается с заявлением на поставку земельного участка на кадастровый учет и с момента постановки его на кадастровый учет ЗУ переходит бесплатно в собственность собственников помещения в многоквартирном доме.

ВС: право собственности возникает в силу закона, акты исп власти никакого акта принимать не должны.

Собственники хотят – регистрируют, не хотят – не регистрируют. Но независимо от регистрации платить земельный налог они должны! Налог платиться с момента постановки земельного участка на кадастровый учет. Частные лица ждут налогового уведомления.

Права возникают не в силу акта о предоставлении участка (не в порядке ст 36 ЗК), а в силу закона с момента постановки земельного участка на кадастровый учет => с этого момента обязаны уплачивать налог. Регистрировать права лично они не обязаны, а платят все равно.

Как поставить участок на учет. Собрать общее собрание не менее 2\3 собственников, выбрать уполномоченное лицо и оно обращается в органы кадастрового учета с заявлением. Ст 20 ФЗ О кадастре: с заявлением о поставке может обратиться любое заинтересованное лицо, а не только собственник объекта недвижимости. В итоге КС в пост № 12-П от 28.05.10 указал, что обратиться может не только общим собранием лицо, но и любой собственник помещения, а так же орган исп власти (орган МС). Кто обращается – тот и платит.

ВС и ВАС № 10\20 от 29.04.10: если ЗУ под многоквартирным домом не поставлен на кад учет, то он находится в публ собственности, но собственники помещений – законные владельцы земельного участка, и они вправе владеть и пользоваться этим ЗУ в той мере, в кот это необходимо для эксплуатации дома. НО ЗУ ведь даже нет!

Порядок по органам. С заявлением обращаются в СПб в КЗР. Оно определяет размер ЗУ, кот полагается данному дому. Размер ЗУ под домом определяется по правилам ст 36.

Плательщиком земельного налога могут выступать только собственники помещений. ТСЖ или иная управляющая компания плательщиком выступать не может (ВАС № 54). Если собственники помещений считают, что участок выделен недостаточного размера, то они могут заключить договор аренды близлежащего (примыкающего) ЗУ под благоустройство на срок до 3 лет (краткосрочную). Тогда налоговая сама рассчитает налог за собственность, а ТСЖ – арендную плату за арендованную землю.

Если собственники помещений заходят зарегистрировать права на ЗУ, то они должны заключить соглашение об определении размера долей и с ним один из собственников идет в ФРС с заявлением о регистрации. Выдается единое свидетельство. Расчет пропорционально площади помещений в жилом доме.

3. вновь построенный дом (после 1.3.05). переход прав собственности на землю от застройщика к собственникам помещений.

А) у застройщика участок на праве собственности. Приказ Минюста от 14.1.09 № 29. П 2 ст 23 ФЗ О гос регистрации указывает, что гос регистрация возникновения, перехода или прекращения прав на помещение многоквартирном доме является гос регистрацией права общей долевой собственности применяется только в том случае, если права на землю у собственников помещений уже были оформлены. Если речь идет о переходе прав от застройщика к собственникам помещений в сданном доме, то собственность застройщика прекращается только после того, как собственники помещений (т.е. после регистрации права собственности на помещения) заключат соглашение об определении размера долей и один из собственников пойдет и зарегистрирует долевую собственность. Одной регистрации права собственности на помещение не достаточно, совместной собственности с застройщиком не возникает! Застройщику сие тоже не выгодно: он не хочет платить налог за него, а тот должен делать это, пока все квартиры не будут проданы, не будет достигнуто соглашение и произведена регистрация.

В этом случае собственникам переходит участок того же размера, что и у застройщика.

После подписания всех актов приема-передачи помещений, застройщик может отказаться от права собственности на ЗУ в порядке ст 53 ЗК. Тогда право собственности будет зарегистрировано за городом (В СПб или Мск) или становится неразграниченной. После этого собственники помещений могут оформить права на землю только после повторной постановки ЗУ на кадастровый учет => может быть иной размер.

Б) участок у застройщика был в аренде.

В СПб договор аренды с застройщиком прекращается в момент, когда все собственники помещений зарегистрируют право собственности на свои помещения. Пока помещения не сданы, они находится в залоге у покупателей (по долевому строительству). Наша ФРС считает, что единственным доказательством исполнения застройщиком своих обязательств является договор регистрация перехода права собственности (а не сдача в эксплуатацию) => из положения закона об ипотеке ФРС считает, что договор аренды с застройщиком прекращается только после того, как собственники помещений зарегистрируют свои права.

Тогда ЗУ застройщика снимается с учета, а собственники должны оформить права на новый участок.

В большинстве регионов ситуация иная: не ФЗ Об ипотеке, а на Закон о долевом участии. Обязательство застройщика считается выполненным с момента подписания акта приема-передачи помещений => договор аренды может быть расторгнут не тогда, когда зарегистрированы все права, а после подписания всех актов. П 6 ст 16 Закона о введ в действие ЖК весь ЗУ, кот был у застройщика в аренде, переходит в собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Дата добавления: 2014-01-04