Лекция «Развитие сети гостиничных зданий и комплексов»

Любой уважающий себя крупный город, а особенно такой столичный, с древней историей как Москва, должен иметь развитую сеть гостиниц и их комплексов различной категории комфорта (звездности), которые готовы принять многочисленные, многоликие потоки отечественных и зарубежных гостей – глав государств и бизнесменов, гастролирующих звезд и простых командировочных, любознательных туристов и просто приехавших по своим личным делам граждан. Готова ли столица Р.Ф. и ее индустрия гостеприимства к нынешнему числу приезжих, а тем более к их увеличению в связи с грядущими спортивными соревнованиями мирового уровня? Ведь если в 2007 г. российскую столицу посетило 3,800 тыс. туристов, то в 2010 г., из-за последствий мирового финансово-экономического кризиса, столицу приехало только 2,500 тыс. гостей. При этом Париж ежегодно принимает более 14,0 млн. иностранных туристов.

За пять-шесть лет (к 2016 году) Москва будет стремиться достичь показателя в 8,0 млн. туристов в год. И городу придется очень постараться, чтобы соответствовать образу одного из ведущих европейских центров туризма. Первостепенное внимание нужно будет уделить полноценному развитию современного гостиничного бизнеса, цивилизованного туризма, сфере культуры и развлечений, торговле, инфраструктуре транспортного обслуживания и пр.

Вместе с тем, воздействие упомянутого финансово-экономического кризиса 2008-2009 г.г. сразу же сказалось на снижении общего уровня нагрузки (наполняемости) даже очень малочисленного фонда номеров отелей столицы (в среднем от 10% до 30%) в зависимости от их категории комфорта («пять звезд» - на 18%, «четыре звезды» - на 8%, «три звезды» - более чем на 30%). При этом в центре Москвы действуют для приема иностранных туристов и состоятельных командировочных, преимущественно, гостиницы, заявленные их владельцами как 5*.

В Москве функционирует около 250 отелей разной ценовой категории в зависимости от комфорта обслуживания. Общая суммарная емкость номерного фонда столицы (около 42,0 тыс. номеров) не превышает 85,0 тыс. мест, что не устраивает наш мегаполис. Большую долю (37%) в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «три звезды». Именно такие отели среднего класса в «три звезды» наиболее востребованы, особенно среди иностранных туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями. Номера в гостиницах «две звезды» занимают 11%. Номера в «четырех звездных» отелях - 22%, а в отелях категории «пять звезд» и выше - 8%. Гостиницы с «одной звездой» и прочие без «звезд» занимают 22%.

Основная часть гостиниц (до 85%) сконцентрирована в ЦАО, СВАО и ЗАО. При этом отели категории «четыре и пять звезд» расположены, как правило, в историческом центре города. После падения гостиничных цен из-за кризиса 2008-2009 гг. почти на 40%, средняя стоимость проживания в таких высококлассных отелях стала составлять от 300 до 400 долл. США (самый минимум – 150-200 долл. США) все-таки довольно высока, что сильно сдерживает всех желающих посетить древнюю столицу России с деловыми, профессиональными или туристическими целями.

Следует иметь в виду, что основной спрос на гостиничные услуги современного уровня в Москве идет со стороны людей, прибывающих с деловыми целями. От общего числа гостей столицы доля таких «командировочных» колеблется около 80-90%. Остальные 10% - иностранные гости и туристы, которые останавливаются в отелях, приезжают в основном из США (11,0%), Германии (9,0%), Италии (8,0%), Англии (7,0%) и Китая (6,0%). Усредненная длительность пребывания в столице основной массы ее гостей и туристов ограничена от 2,5 до 1,5 суток.

При этом Москва постепенно теряет свою конкурентность, как центр международного познавательного туризма, поскольку стоимость недельного пребывания в Москве (1300-1500 евро), очень дорога для иностранцев, считающих, что такой тур должен стоить от 500 до 600 евро.

Однако, по мнению экспертов, специфика существующей в Москве особой территориальной структуры гостиничной сети, «звездности» отелей и ценовой политики гостиничного бизнеса в ближайшие годы не претерпят существенных изменений из-за множества объективных и субъективных факторов зачаточного развития гостиничного рынка в столице России.

В Москве можно выделить следующие исторические фазы-периоды становления рынка гостиничных услуг и активного строительства гостиничных зданий:

Первый период – до начала 1920-х гг. До начала XVIII в. роль гостиниц в Москве выполняли постоялые дворы и монастырские подворья. Первые гостиницы открылись в середине XVIII века. В конце XVIII – начале XIX вв. специальные здания для гостиниц были выстроены по проектам арх. В.П. Стасова на Бульварном кольце (у площадей Пречистенских, Никитских, Сретенских, Покровских ворот и др.). В начале XIX века было 7 гостиниц, к середине века – десятки, а со второй половины XIX века появились дома с меблированными комнатами.

В начале XX века в Москве было уже около 40 гостиниц. Среди них выделялись «Люкс Отель» («Центральная») с начала XIX в., «Националь» - 1903 г., «Метрополь» - 1905 г. и др. Крупными отелями в Москве тех лет были также «Гранд-отель», «Боярский двор», «Новомосковская», «Европа», «Славянский базар», «Балчуг», «Будапешт» и др. Большинство таких комфортабельных гостиниц находилось в пределах Бульварного кольца, в самом центре города и недалеко от Кремля. После Революции 1917 г. все гостиницы были национализированы – в наиболее комфортабельных гостиницах рядом с Кремлем («Метрополь», «Националь») разместилась новая большевистская власть, другая часть была на определенное время превращена в коммунальные жилые Дома Советов и Дома Союзов, а большой ряд мелких – просто закрыт.

Второй период – с середины 1920-х и до конца 1930-х гг. В столице началось строительство первых крупных советских гостиниц для временного пребывания почетных гостей и проживания знатных лиц государства («Москва», «Киевская», «Советская» и др.).

Третий период – с конца 1940-х и до конца 1950-х гг. В начале 1950-х годов рядом с двумя вокзалами появились высотные гостиницы («Украина», «Лениинградская»). К 1954 г. для размещения посетителей ВСХВ (ВДНХ) недалеко от нее возвели целые кварталы (до 40 корпусов!) гостиничных городков-комплексов («Останкино», «Заря», «Восток», «Алтай», а также «Ярославская», «Золотой Колос», «ВДНХ» и др.), а для участников Всемирного Фестиваля молодежи и студентов 1957 г. построили гостиницы вблизи станций кольцевой линии метро.

Четвертый период – с начала 1960-х до 1980 года. Крупные гостиницы строились как в самом центре Москвы («Россия», «Минск», «Интурист» и др.), так и вне его («Южная», «Юность», «Аэрофлот», «Белград» и др.). К XXII Олимпийским Играм 1980 г. в срединных зонах столицы были построены крупные высотные гостиничные комплексы «Измайлово», «Дом Туриста», «Космос», «Молодежная», «Салют», «Спорт» и др.

Пятый период – с начала 1980-х до конца 1990-х гг. В этот период в столице были построены такие комфортабельные гостиничные комплексы как «Президент-отель», «Рэдисон-Славянская», «Тверская», «Мариотт Ройал», «Мариотт гранд», «Ренессанс Москва» и др., реконструированы ранее построенные здания - «Балчуг-Кемпински»и др.

Шестой период – с начала 2000-х гг. и до 2010 г. Период реновации крупнейших гостиничных комплексов («Националь», «Россия», «Москва» «Минск» и др.), а также строительства отелей высокого класса («Арарат-Парк-Хаятт» «Петр Первый», «Шератон Палас» и масса других отелей с самыми экзотическими названиями.).

Седьмой период – с 2011 г. и по 2018 г. Этот период напрямую связан с назначением нового мэра Москвы и со сменой городской власти в столице, пожелавших увеличить приток командировочных и туристов в столицу России.

Новое руководство города высказало намерение осуществить в ближайшее время (до 2018 года) очередную попытку радикально исправить положение в сфере гостиничного хозяйства и бизнеса следующими решениями и мероприятиями: в два раза увеличить номерной гостиничный фонд Москвы (до 90 тыс. номеров или 180 тыс. мест); построить более 200 гостиниц средней звездности (2*, 3* и 4*) в зонах, расположенных недалеко от центра города; разнообразить типы отелей и гостиниц за счет возведения доступных и недорогих хостелов, апартаментов, а также гостиниц-дебаркадеров на воде и т.п.

Основная проблема развития современной сети гостиничных зданий в Москве заключается в том, что рынок гостиниц в столице остается пока рынком потребителей, а не предложений. Развитие гостиничного хозяйства в Москве во многом зависит от внешних условий. С середины 1990-х годов долгое время основными игроками в этой сфере городского хозяйства были иностранные инвесторы (почти 70%), и с их уходом из Москвы из-за мирового финансово-экономического кризиса этот сегмент в столице сильно сжался (в 2009 г. не было ни одной инвестиционной сделки в этом секторе.). Сейчас же никто не хочет рисковать с долговременными капитальными вложениями в строительство крупных гостиничных зданий, так как срок окупаемости таких объектов составляет в среднем 8-10 лет после сдачи объекта в эксплуатацию, при обязательном условии их нормальной загрузки, которая должна составлять не менее 70 %. К тому же гостиничные проекты требуют больших капиталовложений и характерны более высокими расходами на стадии эксплуатации по сравнению со зданиями офисов, торговых комплексов и очень быстро окупаемым многоквартирным и многоэтажным городским жильем.

Учитывая ориентированность столичных отелей, прежде всего, на деловых туристов и командировочных (доля которых составляет около 90% от общего потока клиентов гостиниц), значительное влияние на уровень их загрузки оказывает снижение расходов корпоративных клиентов на деловые поездки во время финансовых и экономических кризисов. Многие компании и фирмы просто вводят запрет на использование отелей категории «пять звезд» в этипериоды. И, конечно, наибольшие трудности в указанное время испытывают гостиницы верхнего ценового сегмента. В таких отелях количество суток со 100% загрузкой минимально, поскольку наиболее прибыльные, «выставочные» периоды во время симпозиумов, форумов и конференций почти отсутствуют и составляют всего несколько дней в год!).

По качеству обслуживания гостиничные объекты Москвы можно условно разделить на две категории – современные отели, так или иначе отвечающие среднему европейскому уровню, и гостиницы «советского» формата, отличающиеся весьма своеобразным, и довольно далеким от европейского, уровнем предлагаемых услуг.

Номерной фонд, отвечающий современным европейским и общепринятым стандартам отрасли («четыре и пять звезд»), составляет в столице не более 10,0 тыс. мест. Это более чем в семь раз меньше, чем в Лондоне, который сравним с Москвой по размерам, и в два раза меньше, чем в крошечной Праге. Кроме того, гостиницы центральной части нашего города, отвечающие в основном международным стандартам качества обслуживания, часто слишком дороги для большинства командировочных, деловых людей, а также туристов и путешественников.

Не секрет, что познавательно-туристический интерес в мире к столице России постепенно и неумолимо начинает падать. В немалой степени это происходит из-за утраты в последние годы подлинных, знаковых объектов и исторических зданий, постепенного и неумолимого разрушения всей уникальной и оригинальной культурно-исторической и архитектурной среды Москвы.

Количества отелей современного стандарта и среднего ценового сегмента (2* и 3*) в Москве очень мало для огромного количества гостей нашего мегаполиса, не имеющих возможности оплачивать услуги отелей более высокого уровня. Альтернатива – остановиться в гостиницах «советского» формата и появившихся недавно малочисленных хостелах с довольно низким уровнем предоставляемых услуг при незначительном снижении стоимости проживания.

Свою негативную роль в развитии сети гостиниц сыграли реновация (снос и новое строительство на месте сноса) в центре Москвы ряда крупных отелей («Интурист», «Москва», «Россия», «Минск» и др.), а также необходимое и неизбежное закрытие некоторых знаковых, элитных гостиниц на реконструкцию (сначала «Ленинградская», «Украина», а потом «Пекин» и др.). Почти одновременное проведение этих мероприятий заметно уменьшило номерной гостиничный фонд, в том числе в сегменте среднего (2* и 3*) ценового уровня, всегда очень востребованного на рынке гостиничных услуг.

Среди множества архитектурных замыслов, подготовленных прежним Правительством столицы, особое место занимала «Генеральная схема размещения гостиниц» и «Комплексная городская программа» ее реализации. Лучшие зодчие и девелоперы Москвы разрабатывали эти документы и начинали работать над реализацией заложенных в них планов. Так, Москва должна была к 2020 г. превратиться в международный туристический центр и создать условия для резкого и масштабного роста потока туристов (до 20,0 млн. чел. в год!) Однако, по мнению специалистов в гостиничной и строительной отрасли, осуществить подобные мечты за такие сроки было невозможно, поскольку до европейских норм – одно гостиничное место на 50 жителей города – Москве еще очень далеко (только на 11,5 млн. москвичей потребуется 230 тыс. мест, а при ночном населении столицы около 15,0 млн. человек потребуется 300 тыс. мест!).

Пожалуй, главный изъян всей этой концепции заключается в том, что на «Генеральной схеме» пока преобладают только крупные гостиничные объекты, подлежащие реновации или реконструкции. Помимо затянувшихся реноваций легендарных «Интуриста», «Москвы», «Минска», сносу или реновации должны подвергнуться «Космос», «Спорт», «Киевская» и др. Реконструкции уже подверглись – «Ленинградская», «Украина», «Центральная» и др. При этом суммарный номерной фонд таких гостиниц составляет более 10,0 тысяч или 20,0 тыс. мест.

При этом, без опережающего возведения новых крупных отелей высокого и среднего класса в центре, только на восстановление прежнего суммарного номерного фонда, в условиях затянувшегося финансового кризиса, уйдет не менее 10-15 лет. И этому прогнозу есть обоснование. Сроки запланированного на 2008 г. открытия, сначала разрушенной в 2005 г., а потом воссозданной, гостиницы «Москва» сорваны. На месте разрушенной гостиницы «Россия» с ее более 3,0 тыс. номеров (более 6,0 тыс. мест) будет устроен парк. В обновленной совсем недавно до «пяти звезд» гостинице «Украина» из 930 номеров осталось только 505 номеров. Завершено строительство высококлассного (на 200 номеров) отеля на месте снесенного в 2006 г. здания гостиницы «Минск» с ее 335 номерами в «три звезды». Такой же «реновации» ждут «Космос», «Спорт», а реконструкции - «Пекин» и другие крупные и средние по вместимости отели.

Среди продекларированных проектов указанной «Генеральной схемы» и «Комплексной городской программы» был проект создания еще к 2010 г. в девяти московских округах 28 туристско-рекреационных зон. Они должны были объединяться радиальными магистралями, единым кольцевым маршрутом, Малым кольцом МЖД, водными маршрутами по Москве-реке, обеспечивая весь комплекс туристических и сопутствующих им соцкультбытовых услуг.

Все перечисленное предполагало очень масштабное новое капитальное строительство и большую реконструкцию множества различных туристских и сервисных, в том числе транспортных объектов суммарной площадью в несколько млн. кв. метров. Однако разразившийся в 2008-2009 г.г. мировой финансово-экономический кризис остановил реализацию практически всех запланированных объектов и передвинул их возведение на неопределенное время.

Касаясь эстетических качеств уже подвергшихся реновации некоторых крупных гостиничных объектов в центре столицы как «Интурист» и «Арарат-Парк-Хаят» можно отметить, что на место советского вызывающе-непрактичного функционализма пришли какие-то «новые» архитектурные чудеса постсоветского допостмодернизма. Своим обликом и деталями эти отели напоминают и даже превосходят «жилой» дом арх. И. В. Жолтовского на ул. Моховой. Интересно, что прежний мэр столицы охарактеризовал архитектуру новых зданий «Интуриста» и «Арарат-Парк-Хаята» как соответствующую историческому облику Москвы.

Дата добавления: 2014-01-04