Тема 3. Анализ временного фактора

Как уже отмечалось при пофакторном анализе исходная трехмерная модель экономического анализа недвижимости трансформируется в одну из 3-х двумерных моделей.

Все конкретные факторы подчиняются зависимости вида F_i= f(t), где F_i – конкретный фактор (Q, L или U). С учетом этого необходимо определить характер функционала f, в чем, собственно, и заключается основная задача экономического анализа. Иными словами, нельзя качественно и количественно определить зависимость С_ОН = f(F_i) без предварительного соответствующего определения зависимости F_i= f(t).

В данном случае двумерная модель имеет следующий вид (рис. 9):

Рис. 9. Динамика Qи С_ОН

Это означает, что должны быть проанализированы изменения, происходящие с физическим телом ОН в течение t_исп. Следовательно, нужно определить временные границы t_исп. В качестве t₀, как уже отмечалось, принимается момент начала возможности использования ОН по своему функциональному назначению (формально это соответствует моменту окончания строительства – t_ок.стр.). Конечный момент использования определяется показателями «нормативный срок службы» (Т_Н), значения которого устанавливаются действующими нормативными документами. Величина Т_Н находится в прямой зависимости от такой характеристики ОН, как капитальность (в очень обобщенном виде ее можно приравнять к массе основных несущих конструкций ОН – фундамента и наружных несущих стен). Таким образом, t_исп= (t₀; Т_Н). Характеристики местоположения и использования ОН принимаются на всем интервале неизменными (то есть, L= const, U= const). Вполне очевидно (хотя и трудно объяснимо), что указанная функциональная зависимость будет иметь убывающий характер, что можно выразить следующими соотношениями:

С_t= C₀(= С max) – ΔС₀

-ΔC₀= f(-ΔQmax)

-ΔQ= f(+Δ tисп.)

Столь же очевидно, что при прочих равных условиях утрата первоначальных потребительских свойств имеет ускоряющийся характер, то есть динамика первоначальных Q и С_ОН имеет вид кривой, представленной на рис. 9.

Реальная ситуация экономического анализа не требует конкретизации до конечного уровня. Основываясь на ранее рассмотренной структурной модели ПС, необходимо сократить полную совокупность ПХ_i до ПХ_I, так как изменения во времени происходят именно с конструктивными характеристиками, а остальное ПХ могут считаться в общем случае оставаться неизменными на всем интервале (t₀; Т_Н).

Дата добавления: 2014-01-04