Существенные условия договора купли-продажи недвижимости – предмет договора и цена

Признаки договора: Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Купля-продажа недвижимости.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Данный договор регулируется как общими нормами о купле-продаже, так и специальными нормами о продаже недвижимости.

Стороны договора – продавец и покупатель (физ., юрид. лица и государство).

Продавцом по договору купли-продажи жилых домов и квартир могут быть: гражданин-собственник данной квартиры - при этом должно быть получено письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением. Кроме того, если в квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то на ее продажу необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства; юридическое лицо - собственник данной квартиры - при этом квартиры, являющиеся объектом купли-продажи, должны быть не заселены жильцами; объединения, предприятия, учреждения и организации - для этого необходимо разрешение республиканских органов государственного управления, в ведении которых они находятся, либо разрешение объединений, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в состав которых входят предприятия, учреждения и организации, по согласованию с соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами

Покупателем по договору купли-продажи жилых домов и квартир могут быть: граждане Республики Беларусь; иностранные граждане и лица без гражданства - для этого им необходимо постоянно проживать в Республике Беларусь и заниматься на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью; юридические лица - для этого им необходимо быть зарегистрированными на территории Республики Беларусь.

Форма договора: Договор совершается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого дома (квартиры), приобретенного супругами в браке, может быть удостоверен только при наличии письменного согласия другого супруга. Для совершения сделок по отчуждению жилых помещений, где проживают несовершеннолетние, требуется обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства. При продаже дома, относящегося к имуществу КФХ – должно быть получено согласие всех совершеннолетних членов семьи.

Предмет договора – недвижимое имущество: земельные участки, участки недр, леса, здания, сооружения, воздушные и морские суда и пр. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору, т.е. адрес, площадь. Например: "квартира, общей площадью 51,24 кв.м., в том числе жилой площадью 30,39 кв.м., расположенная в г. Могилеве, ул. Каштановая, дом 18, квартира 136, состоящая из двух жилых помещений, кухни, коридора, ванной, санузла, лоджии". При отсутствии этих данных в договоре, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор - не заключенным. Еще одно существенное условие – цена недвижимости, должна быть согласована сторонами и указана в договоре.

Все особенности проведения сделок на рынке недвижимости регулируются Положением о порядке купли-продажи квартир (домов). Согласно белорусскому законодательству, регистрация договора купли-продажи недвижимости возможна при участи в качестве регистратора сотрудников агентств по государственной регистрации и земельному кадастру. Сам текст договора в таких случаях может составляться либо участниками сделки, либо самим регистратором.

Если договор составляется продавцом или покупателем, то, прежде чем пройдет регистрация договора купли-продажи недвижимости, регистратор обязан проверить данный документ на соответствие законам Республики Беларусь. В частности, соответствует ли договор намерениям обоих участников сделки, указаны ли в данном документе все важнейшие и существенные условия проведения сделки. В том случае, если предоставленный договор составлен с грубыми нарушениями, по просьбе одного из участников регистратор может сам составить такой документ.

Также стоит отметить, что регистрация договора купли-продажи недвижимости невозможна, если в договоре основные положения не прописаны четким и ясным языком, суммы денежных средств и сроки их передачи не написаны прописью. Также стоит обратить внимание и на тот факт, что, согласно требованиям законодательства, фамилии, имена и отчества участников сделки, а также наименование и адреса юридических должны быть написаны полностью, без сокращений.

Кроме всего прочего, в момент, когда происходит регистрация договора купли-продажи недвижимости, регистратор обязан полностью и разносторонне разъяснить участникам сделки ее смысл и условия, предупредить о возможных последствиях. Разъяснить права и обязанности каждой из сторон сделки. В том случае, если продавец или покупатель не владеет ни одним из государственных языков, он имеет право ознакомиться с информацией, предоставляемой регистратором, при помощи квалифицированного переводчика.

Также в обязанности регистратора, с помощью которого проходит регистрация договора купли-продажи недвижимости, входит и выяснение дееспособности и адекватности участников сделки, степени ее добровольности и честности. В том случае, если кто-либо из участников сделки в силу ограниченных физических возможностей не может поставить под договором купли-продажи свою подпись, сделка может быть совершена. Для этого достаточно, чтобы подпись за такого человека поставил кто-либо другой, но не гражданин, в чью пользу заключается данная сделка.

Дата добавления: 2014-01-04