Вопрос №3. Стороны в договоре аренд наделены взаимными правами и обязанностями

Стороны в договоре аренд наделены взаимными правами и обязанностями. Это означает, что то, что является правом одной стороны одновременно служит обязанностью другой стороны.

Арендодатель наделен в договоре следующими обязанностями:

1) Он должен предоставить принадлежащее или переданное собственником имущество арендатору во временное владение и (или) пользование. Передача имущества должна подтверждаться составлением акта приема-передачи. В гражданском праве это положение оспаривается некоторыми специалистами по следующим основаниям:

· Т.к. договор аренды является консенсуальным, то он предполагает фактическую передачу имущества и составление передаточного акта о передаче имущества не требуется

· Т.к. договор аренды является временным, то без передачи имущества арендодателя арендатор не может выполнять своих обязанностей.

В этой обязанности арендодателя необходимо выделить определенные элементы:

· Имущество должно быть предоставлено в соответствии с условиями договора аренды, а именно в таком состоянии, которое бы отвечало требованиям договора

· Имущество должно соответствовать его назначению

· Передача имущества должна сопровождаться приложением необходимых документов (сертификата качества, технического паспорта и иных документов, которые подтверждают надлежащее состояние объекта аренды)

· Имущество должно быть передано в срок, определенный в законе. Срок может совпадать с моментом заключения договора, подписанием передаточного документа или быть установленным иным способом

· Имущество должно быть передано в надлежащем состоянии. Если качество имущества не соответствует его надлежащему состоянию и дефект установлен при внимательном осмотре арендатор имеет право отказаться от принятия имущества. Если дефект устанавливается в порядке использования объекта аренды, то арендатор может прекратить договор, потребовать возмещения убытков, потребовать снижения арендной платы. Т.о. в объекте аренды могут быть явные и скрытые недостатки.

2) Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах 3-их лиц на имущество. Такие права 3-их лиц ограничивают правомочия арендодателя и обременяют сам объект аренды. В качестве таких ограничений обременений закон называет:

· Сервитутные права

· Залоговое право

· Ограниченные вещные права пользования жилым помещением.

Если арендодатель не предупредил арендатора об этом, то можно ставить вопрос о снижении арендной платы, расторжении договора и возмещении убытков

3) Производство капитального ремонта. Речь идет о совершении действий по восстановлению основных частей или конструктивных элементов арендованного имущества, без которых его нельзя использовать. Арендодатель и арендатор в договоре могут установить возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора. При отсутствии этого требования в договоре капитальный ремонт относится к обязанности арендодателя. Срок проведения капитального ремонта должен быть оговорен в договоре. Если это условие отсутствует, то капитальный ремонт должен проводиться в сроки, установленные законом.

4) Возмещение стоимости неотделимых улучшений проводимых с согласия арендодателя и за счет арендатора. Если арендатор улучшил объект аренды, то надо установить о каких улучшениях идет речь. Если они отделимы от объекта аренды, то они относятся к собственности арендатора, если они являются неотделимыми улучшениями, то арендодатель при расторжении договора аренды должен компенсировать их стоимость, которая устанавливается по соглашению сторон или в порядке, установлено законом. Неотделимые улучшения не могут эксплуатироваться без самого объекта аренды и являются его неотъемлемым элементом. Стороны могут договорить о том, что стоимость неотделимых улучшений может быть включена в размер арендной платы.

Обязанности арендатора:

1) Пользование арендованным имуществом с согласия арендодателя. При этом согласие арендодателя предполагает волеизъявление на передачу имущества в аренду, а так же пользование в соответствии с условием договора и назначением имущества.

2) Своевременное внесение арендной платы. Сроки внесения должны определяться договором или быть установлены в законе. Если сроки не исполняются, арендодатель может прекратить договор, если докажет, что арендная плата не вносилась более 2 раз.

3) Имущество должно быть возвращено в том же состоянии, что и при заключении договора. Если имущество не соответствует данному требованию, арендатор должен доказать степень его износа и вернуть вещь с учетом физического износа.

4) Арендатор обязан поддерживать объект аренды в нормальном состоянии. Это означает, что пользование объектом должно соответствовать правилам эксплуатации, технической документации, условиям договора, обычно предъявляемым требованиям и требованиям, указанным в законе.

5) Проведение текущего ремонта. Текущий ремонт отличается от капитального тем, что не предполагает замену основных составных частей и конструктивных элементов объекта. По общему правилу текущий ремонт возлагается на арендатора, однако в других специальных видах аренды проведение капитального и текущего ремонта может быть возложена на арендодателя. Это правило относится и к проведению капитального ремонта, в некоторых случаях это не обязанность арендодателя.

6) Арендатор может сдавать в субаренду арендованное имущество с соблюдением следующих условий:

· Должно быть получено согласие арендодателя

· Срок субаренды должен соответствовать сроку договора аренды

· Если договор аренды является действующим и не признан ничтожным

Субаренда это соглашение по которому арендатор передает объект аренды 3-му лицу с согласия арендодателя и в соответствии с условиями договора аренды. Соглашение о субаренде является производным от договора аренды и называется акцессорным обязательством. Оно имеет следующую связь с договором аренды:

· Действует при условии действия договора аренды

· Прекращается, если прекращается договор аренды

· Признается ничтожным, если ничтожным признается договор аренды

В соглашении о субаренде должно быть предусмотрено какое имущество передается, на каких условиях. Форма субаренды должна соответствовать форме договора аренды.

Дата добавления: 2014-01-04