Вопрос №4. Для договора аренды характерны следующие требования:

Для договора аренды характерны следующие требования:

Изменение собственника не влечет прекращение договора аренды и не является основанием для изменения или расторжения договора. Это же правило распространяется на имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Если гражданин арендовал имущество и умер, то его права переходят в порядке наследственного правопреемства наследникам при соблюдении следующих условий:

а) Предметом аренды было недвижимое имущество

б) Если это установлено законом или договором

ГК предусматривает сохранение договора аренды при реорганизации ЮЛ. Однако данная норма входит в противоречие со ст.620, в которой указано, что при реорганизации договор прекращается (должна применяться специальная нома, т.е. ст.620).

Договор аренды может быть прекращен 2 способами:

· В судебном или принудительном порядке

· В добровольном порядке по соглашению сторон

В судебном порядке выделяют 2 группы оснований прекращения договора аренды:

1) По волеизъявлению арендодателя

2) По волеизъявлению арендатора

Арендатор может расторгнуть договор аренды в судебном порядке при следующих случаях:

1) Если арендодатель не передал имущество в пользование арендатора, создал препятствие для пользования в противоречии с договором или законом. В качестве препятствий пользования имуществом судебная практика называет: установление пользования имущества не в соответствии с договором или назначением имущества

2) В арендованном имуществе имеются недостатки, которые препятствуют пользованию. Такие недостатки должны соответствовать ряду требований:

· Они не были известны арендатору на дату заключения договора

· Они не могли быть обнаружены арендатором при передаче имущества

· Арендатор выполнил условие о проверке исправности арендованного имущества

Судебная практика определяет, что достаточными является одно из перечисленных условий для расторжения договора.

3) Арендодатель не осуществляет капитального ремонта имущества

· В установленные сроки

· Если сроки не определены - в разумные сроки

4) Имущество не пригодно для использования в силу обстоятельств за которые арендатор не отвечает. Такими обстоятельствами закон называет действия непреодолимой силы для которой характерно следующее: наличие чрезвычайных обстоятельств, которые не зависят от воли и сознания арендатора и наличие непредотвратимых обстоятельств за которые арендатор не несет ответственности.

По заявлению арендодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

1) Арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями договора или назначением имущества, либо допускает неоднократное нарушение условий договора. При этом существенное нарушение судебная практика трактует как грубое и ненадлежащее исполнение условий договора, а неоднократное нарушение – как нарушение условий договора более 2 раз

2) Арендатор существенно ухудшает имущество. Судебная практика понимает под этим следующее – имущество используется не по назначению с нарушением условий договора, что влияет на его основанные и конструктивные элементы

3) Если не вносится арендная плата более 2 раз по истечению срока договора

4) Не производится капитального ремонта имущества в установленные сроки либо в разумные сроки, если капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Досрочное расторжение договора может быть только предметом судебного разбирательства.

ГК содержит правила о возобновлении договора аренды. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. данное преимущественное право относится к субъективным имущественным правам арендатора, тесно связанных с его личностью и по этому называется исключительным правом. Для реализации преимущественного права аренды необходимо соблюсти следующие условия:

1) Данное право должно быть закреплено либо в законе, либо в договоре

2) Арендатор должен надлежащим образом исполнить свои обязанности по договору срок, которого истек

3) Срок действия договора аренды (первоначального договора) должен истечь

4) Арендатор должен иметь равное с другими лицами право на заключение нового договора. Равенство означает, что при прочих условиях арендатор может заключить новый договор наряду с 3-ми лицами. Однако он будет иметь преимущественное право, если для этого есть условие - письменное уведомление арендодателя о возобновлении договора

Правовые последствия права преимущественной аренды заключаются в следующем:

· Арендатор реализует равное с 3-ми лицами право заключить договор аренды

· Договор заключается на тех же условиях, что и первоначальный договор или может быть заключен на иных условиях, о которых договорятся стороны

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора аренды на новый срок, но в течении 1 года заключил договор аренды с 3-м лицом, арендатор имеет право:

1) Перевести на себя право аренды по заключенному договору

2) Потребовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим отказом арендодателя, либо потребовать возмещения убытков

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения действия договора аренды, а арендодатель не предъявляет возражений, то договор считается возобновленным:

1) На тех же условиях

2) На неопределенный срок

Если договор аренды прекращен, то имущество должно быть возвращено арендодателю.

Арендованное имущество может быть выкуплено – в этом случае в договоре продажи-аренды должно быть определено условие о выкупной цене. Она устанавливается по соглашению сторон и засчитывается в размер арендной платы. Для отдельных видов имущества выкуп может быть запрещен.

Дата добавления: 2014-01-04