Аренда зданий и сооружений

ГК выделяет аренду зданий и сооружений как самостоятельный вид аренды и определяет его как соглашение по которому арендодатель передает арендатору здание и сооружение во временное владение и/или пользование за плату.

ГК содержит пробел в правовом регулировании других объектов недвижимости помимо зданий и сооружений. Возникает вопрос: как должна регулироваться аренда иного недвижимого имущества и помещений внутри зданий и сооружений. Арбитражная практика содержит следующие варианты правового регулирования:

1) К договорам аренды иного недвижимого имущества и помещений должна применяться аналогия норм о договоре аренды вообще

2) Должна применяться аналогия норм о договоре аренды зданий и сооружений

3) Должны применяться в смешанном порядке общие положения об аренде и специальные нормы о договоре аренды зданий и сооружений

В информационном письме ВАС о государственной регистрации договора аренды недвижимых помещений была обозначена единая позиция арбитражных судов по данному вопросу – предлагалось применять аналогию норм о договоре аренды зданий и сооружений.

Законодательство не содержит определения понятий «Здание» и «Сооружение». Строительные нормы и правила (СНИП) понимают под «Зданием» - объекты недвижимости общегражданского назначения, которые могут быть жилыми или не жилыми зданиями. «Сооружения» не могут использоваться по жилому назначению и являются объектами недвижимости, которые используются в нежилой сфере.

Существует точка зрения, что сооружение это вид здания (Трезцтова не согласна с ней).

ГК применительно к зданиям и сооружениям содержит единое правило о их правовом режиме. Определение договора аренды зданий и сооружений сводится к соглашению, по которому арендодатель передает арендатору здание или сооружение во временное владение и/или пользование за плату. Для данного договора характерны следующие особенности:

1) Предметом аренды зданий или сооружений являются особые объекты недвижимого имущества, искусственно созданные человеком, а именно здания и сооружения. Их относят к рукотворным объектам недвижимости. Для этих объектов характерна прочная связь с земельным участком и невозможность переноса без несоизмеримых затрат их целевому назначению. Объектом договора аренды зданий и сооружений некоторые специалисты называют нежилые помещения. Термин нежилое помещение может рассматриваться в нескольких правовых значениях:

· Как синоним здания или сооружения

· Как часть здания или сооружения

Нежилое помещение должно обладать специальными признаками:

· Быть структурной частью здания или сооружения

· Обладать признаком изолированности

· Иметь самостоятельное назначение

· Иметь самостоятельный вход (выход) в общий коридор здания или сооружения или непосредственно на улицу.

В литературе существует два подхода по поводу нежилых помещений как предмета договора аренды зданий и сооружений:

· (Суханов) нежилые помещения не являются объектом аренды, т.к. в противном случае нарушится функциональная целостность самого здания или сооружения

· (большинство специалистов) нежилые помещения могут быть объектом аренды

Применительно к жилым помещениям специалисты, в т.ч. Суханов, придерживаются точки зрения, что это самостоятельные объекты аренды. Не может быть предметом договора аренды здания или сооружения площадь самого объекта, т.к. площадь характеризует саму вещь и не является самостоятельным объектом права

2) Првила об аренде здания и сооружения применяются к аренде предприятия, как имущественного комплекса, если отсутствуют специальные нормы

3) Форма договора аренды здания и сооружения является простой письменной, должна быть оформлена в виде одного документа, подписанного сторонами, если эти требования не соблюдены, то договор считается недействительным

4) Если договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее 1 года, то он считается заключенным с момента его государственной регистрации. Судебная практика трактует понятие не менее 1 года – как ровно 1 год (365 дней) или более 1 года (свыше 365 дней)

5) Условие об арендной плате является существенным условием договора аренды здания или сооружения, его отсутствие в договоре влечет незаключенность договора. Арендная плата может быть определена за аренду объекта в целом, за единицу площади (объем). Способы установления арендной платы могут быть различными: в твердой денежной сумме, в натурально-вещественном выражении, в смешанной форме. В законе существует презумпция расчета арендной платы исходя из фактически переданного в аренду здания или сооружения

6) Передача здания и сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче. Передаточный акт может быть составлен в произвольной форме или в форме документа о бухгалтерском учете. Судебная практика не относит эти документы к правоустанавливающим документам и рассматривает их, как документы об исполнении арендного обязательства.

7) По договору аренды здания или сооружения передаются не только в пользование, но и во владение и пользование

8) При аренде зданий и сооружений арендатор приобретает права на земельный участок под зданием и сооружением. Закон выделяет следующие виды прав на земельные участки:

· Если арендодатель собственник земельного участка, то арендатору переходит право аренды земельного участка и заключается договор арнеды земельного участка

· Если арендодатель не является собственником земельного участка, то к арендатору переходит сервитутное право на земельный участок. Это право должно отвечать следующим требованиям:

o Использоваться для эксплуатации здания или сооружения

o Соответствовать назначению здания или сооружения

o Это право не зависит от волеизъявления собственника земельного участка. Этот признак свидетельствует о закреплении в пр.4 гл.34 ГК понятия единого объекта недвижимости

Из договора аренды зданий и сооружений вытекают права арендатора о правах на земельный участок при аренде здания или сооружения, о сохранении права при переоформлении договора аренды или продажи здания (сооружения).

Если арендатор не имеет передаточного акта по договору аренды, то не подписание его арендодателем является формой уклонения от исполнения договора аренды. Понудить арендодателя к исполнению подписать передаточный акт можно в судебном порядке.

Дата добавления: 2014-01-04