Аренда предприятий

Договор аренды предприятия впервые был закреплен в ГК РФ и представляет из себя самостоятельную форму договора аренды. Указанный договор это соглашение, по которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату предприятие, как имущественный комплекс в целом, для осуществления предпринимательской деятельности.

В дореволюционном законодательстве этот договор назвался договор аренды торгового предприятия.

Указанный договор обладает рядом специфических особенностей:

1) Сфера его применения может являться только предпринимательская деятельность

2) Предметом указанного договора является особый объект гражданских прав, а именно предприятие, как имущественный комплекс. При этом в литературе существует 2 подхода к оценке состава предприятия:

· Предприятие должно быть передано в целом в аренду

· В аренду можно передать предприятие в определенной части его имущества

Состав предприятия, как имущественного комплекса, включает в себя следующие виды имущества:

· Недвижимое имущество, а именно здания, сооружения, земельные участки и другие объекты недвижимости

· Движимое имущество, а именно основные и оборотные средства, сырье, материалы, оборудование

· Права пользования определенным имуществом (например, право аренды, сервитутные права)

· Можно выделить исключительные права (знаки обслуживания, фирменные наименования)

В соответствии с гражданским законодательством предприятие является в целом недвижимым имуществом и это имущество изменяется в процессе деятельности предприятия.

3) Учет имущества предприятия по документам бухгалтерского учета, технического учета, инвентаризационных проверок и аудиторских заключений. В концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагается исключить из ГК нормы об аренде предприятия и установить аренду отдельных видов имущества

4) Форма указанного договора является письменной, в виде одного документа, подписанного сторонами, а сам договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если форма договора не соблюдена, то он считается ничтожным.

5) Передача имущества предприятия осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче с обязательным уведомлением об этом кредиторов. Акт передачи должен быть составлен с соблюдением письменной формы в виде одного документа, подписанного сторонами. В судебной практике выработано 2 подхода к оценке правовой природы передаточного акта договора аренды предприятия:

· Это составная часть самого договора

· Это самостоятельный документ, свидетельствующий об исполнении обязательства по договору аренды

При составлении передаточного акта требуется получить соглашение кредиторов. Если кредитор не выразил письменного уведомления о передаче предприятия в аренду, он может в течении 3 месяцев в судебном порядке потребовать прекращения договора либо его досрочного прекращения и возмещения убытков. Если кредитор вообще не был уведомлен, то в течение 1 года с момента, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду, он может предъявить иск о прекращении договора, его расторжении и возмещении убытков. Установление особых сроков в этом случае дает право кредитору защитить свои интересы.

6) Арендатор получает по договору аренды предприятия не только право временного владения и пользования имуществом, но и более широкие полномочия: продажа и обмен имущества, заключение договоров займа, сдачу имущества в субаренду, передачу права аренды 3-му лицу при соблюдении 2 условий:

· Если это не приведет к уменьшению стоимости предприятия

· Если это не нарушит условий договора аренды предприятия

Указанные сделки нельзя совершить в отношении такого имущества предприятия как: земельные участки и другие природные ресурсы предприятия

7) Арендатор должен уплачивать арендодателю арендную плату в состав которой включаются 2 элемента: содержание самого предприятия, оплата расходов по его эксплуатации. Арендатор по договору оплачивает такие расходы как текущий и капитальный ремонт предприятия, страхование имущества предприятия. Арендная плата вносится по соглашению сторон периодически и должна иметь в качестве основной цели затраты на улучшение арендованного имущества. В литературе в связи с этим признаком высказано мнение о том, что договор аренды предприятия не является инвестиционным соглашением, а имеет целью сохранить имущество предприятия в его стоимостном эквиваленте.

8) Если в результате владения и пользования имуществом предприятия имеются неотделимые улучшения, то арендатор имеет право на возмещение их стоимости, но только при условии, если это предусмотрено договором. Арендодатель может быть освобожден в судебном порядке от возмещения таких расходов по следующим основаниям:

· Издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоизмеримо его качеству

· Если затраты арендатора несоизмеримы эксплуатационным свойствам имущества

· Если при осуществлении улучшений арендатор нарушил принципы добросовестности и разумности

9) К данному договору могут по аналогии применяться правила об аренде зданий и сооружений, если отсутствуют специальные правила об аренде предприятия.

10) Имущество по окончанию договора аренды предприятия должно быть возвращено по передаточному акту. Подписать передаточный акт должен сам арендатор, а документ с документами бухгалтерского учета составляется за его счет. Имущество арендованного предприятия может быть выкуплено. Размер выкупных платежей не входит в размер арендной платы и определяется по соглашению сторон. В этом случае в договоре аренды предприятия присутствуют элементы смешанной сделки: аренда и купля-продажа. Выкуп может быть запрещен в 2 случаях:

· Если это не желает арендодатель

· Если это запрещено законом

Финансовая аренда (лизинг).

Это договор аренды, по которому арендодатель принимает на себя обязательства приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество во временное владение и пользование арендатора за плату в предпринимательских целях.

Особенности:

1) Данный договор регулируется не только ст.665-670 ГК, но и другими правовыми источниками, среди которых можно выделить ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и акты международного права, например, конвенция «О международном финансовом лизинге» (Оттавская конвенция).

2) Отношения участников договора строятся на трехсторонней основе

арендодатель

покупатель

имущество

Сделка купли-продажи

Договор лизинга

арендатор

3) Арендодатель в договоре именуется лизингодатель. Лизингодателем является собственник арендованного имущества или лицо, которое обладает им на ограниченном вещном праве. Лизингодателями могут быть только субъекты предпринимательской деятельности. Арендатор называется лизингополучатель. Лизингополучатели это только ИП или коммерческие ЮЛ. Покупателями по договору выступают поставщики, изготовители, а некоторых случаях другие субъекты (банки, инвестиционные компании, страховые компании). Указанные лица так же являются объектами предпринимательской деятельности.

4) Существенными условиями договора лизинга выступают его предмет:

· Неупотребляемые вещи

· Вещи, которые используются только в предпринимательских целях

Не являются предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты.

Второе существенное условие – арендная плата. Она определяется по соглашению сторон, а в некоторых случаях не может превышать установленные законом тарифы.

Содержание договора лизинга предполагает возложение на арендатора риска случайной гибели или порчи имущества. Это правило может быть изменено договором.

5) Арендатор имеет право на передачу предмета аренды, если заключена сделка купли-продажи.

Ответственность по данному договору несут все участники в рамках сделки купли-продажи или договора лизинга.

Дата добавления: 2014-01-04