Вопрос №1. Прекращение договора наема жилого помещения

Прекращение договора наема жилого помещения.

Содержание договора наема жилого помещения, как обязательства

Существенные условия договора наема жилого помещения

Элементы договора наема жилого помещения

Понятие и место наема жилого помещения в гражданском обороте

Крашенинников П.В. «Жилищное право», «Сделки с жилыми помещениями», «Проблемы применения гражданского и жилищного законодательства»

Термин наем жилого помещения употребляется в следующих правовых значениях:

· Ограничение обременения прав на жилые помещения в российском законодательстве

Институт наема жилого помещения является достаточно молодым. В дореволюционном гражданском праве это понятие отсутствовало и ему соответствовали нормы об имущественном найме или аренде. В ГК РСФРС 1922г. наем жилого помещения регулировался нормами об имущественном найме. ГК РСФСР 1964г. содержит гражданско-правовые нормы о найме жилого помещения при этом, не дифференцируя их на нормы о социальном найме и коммерческом найме.

Ныне действующая 2 часть ГК содержит нормы о договоре найма жилого помещения в специальной главе 35 (ст. 671-688 ГК). При этом законодатель ни чего не говорит о коммерческом наеме жилого помещения. В теории гражданского права термин наем жилого помещения трактуется как коммерческий наем. Нормы ГК регламентируют положения о договоре коммерческого найма. При этом социальный наем жилого помещения преимущественно регулируется ЖК, а нормы гражданского законодательства применяются к нему, если это прямо предусмотрено ГК.

Соотношение жилищного и гражданского законодательства о наеме жилого помещения сводится к следующему:

1) Договор коммерческого найма всегда регулируется гражданскими нормами

2) Социальный наем, как правило, регулируется нормами жилищного права

3) Гражданские нормы применяются к социальному найму, если это прямо установлено законом

Термин наем жилого помещения может рассматриваться в значении гражданско-правового договора. Существует 2 взгляда на правовую природу этого договора:

1) Наем жилого помещения – это вид договора аренды, который выделяется по специальному объекту – жилому помещению. Само жилое помещение должно соответствовать ряду требований:

а) относится к недвижимому имуществу и представлять из себя квартиру, жилой дом, их часть или комнату

б) жилое помещение должно предназначаться для проживания в них граждан. Перевод жилого помещения в нежилое, перепланировка и переоборудование может осуществляться в пределах, установленных законом.

в) жилое помещение должно соответствовать санитарным, техническим и иным градостроительным норам и правилам

2) наем жилого помещения это самостоятельный гражданско-правовой договор, который регулируется специальными нормами гл.35 ГК и порождает правоотношения по передаче жилого помещения во временное владение и пользование нанимателя за плату.

Принято выделять 2 вида договоров наема жилого помещении:

Критерий разграничения	Коммерческий наем	Социальный наем
По правовому регулированию	Коммерчески наем регулируется номами гражданского права	Социальный наем регулируется преимущественно нормами ЖК, а правила ГК применяются в следующих случаях: · о заключении договора в письменной форме · о сохранении договора при переходе права собственности на жилое помещение 3-му лицу · наличие обязанностей нанимателя по договору, установленные ст.678 ГК · право нанимателя разрешать безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам на срок до 6 месяцев · право на заключение договора поднайма жилого помещения
По объекту (предмету) договора	В договоре коммерческого найма это жилое помещение, которое находится в частной собственности гражданина или ЮЛ и которое должно соответствовать признакам жилого помещения. Оно предоставляется не для постоянного, а для временного проживания в нем.	Это жилое помещение, которое входит в состав государственного или муниципального фонда и закрепляется по праву государственной или муниципальной собственности за РФ, ее субъектами и муниципальными образованиями. Такой объект должен быть предназначен для постоянного проживания граждан и отвечать требованиям жилищного права
По субъектному составу участников	По договору коммерческого найма наймодателем жилого помещения является собственник в лице гражданина или ЮЛ, а нанимателем жилого помещения выступает только гражданин, который достиг гражданской правосубъектности. Наймодателем может выступать помимо собственника лицо уполномоченное собственником (по доверенности, агентскому договору). Если нанимателем выступает не ФЛ, а организация, то такой договор следует квалифицировать как аренду жилого помещения.	Наймодателем выступает собственник жилого помещения в лице РФ, субъектов РФ и муниципальных образований. Наймодетелем может быть уполномоченная собственником организация (орган). В соответствии с законодательством РФ и уставами субъектов РФ и муниципальных образований такими органами могут быть управления, департаменты, комитеты по жилищной политике, а уполномоченными организациями выступают МУП МПЖХ. Нанимателем по договору социального найма является гражданин, для которого характерны следующие требования: · он относится к малоимущим и нуждающимся к улучшению жилищных условий гражданам · должен состоять на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий · в отношении них должно быть вынесено решение компетентным органом о предоставлении социального жилого помещения · с таким гражданином наймодатель в обязательном порядке должен заключить договор социального найма Договор социального найма может быть заключен с сонанимателями. Под ними понимаются помимо самого нанимателя жилого помещения члены его семьи
По лицам, указанным в договоре	В договоре коммерческого найма определяется кто проживает с нанимателем из членов его семьи и какими правами они обладают. В договоре определяется вселение временных жильцов, поднанимателей по договору поднайма жилого помещения и других лиц, которые не приобретают самостоятельного права пользования жилого помещения. Для вселения несовершеннолетних детей не требуется уведомления и согласия наймодателя.	По договору социального найма могут быть вселены члены семьи нанимателя жилого помещения, указанные в договоре социального найма или в соглашении о внесении изменений в такой договор, временные жильцы, поднаниматели и лица, которые не приобретают самостоятельного права пользования жилого помещения. Такие субъекты вселяются с соблюдением требования жилищного законодательства.
По форме заключения договора	Коммерческий найм заключается в письменно форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Данный договор не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по его существенным условиям. В ЕГРП регистрируется ограничение обременения прав собственника на жилое помещение.	Социальный найм заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Договор может быть оформлен как типовой договор социального найма. Если в коммерческом найме заключение договора это одновременно обязанность и наймодателя и нанимателя, то в социальном найме это обязанность наймодателя. Договор социального найма не требует государственной регистрации. Не регистрируется его ограничение (обременение).
По сроку заключения договора	Коммерческий найм это срочный договор, который может быть 2 видов: · долгосрочным, если он заключается на срок до 5 лет · краткосрочным, если он заключается на срок до 1 года Договор коммерческого найма предполагает передачу жилого помещения во временное владение и пользование на определенный срок. Если договор заключен до 1 года, то нельзя вселять временных жильцов, продлевать договор на новый срок и заключать договор поднайма.	Социальный наем является бессрочным договором и заключается на период жизни нанимателя и членов его семьи.
По основанию возникновения	Для договора коммерческого найма характерно, что основанием его возникновения является только договор. Акт о передаче квартиры или другого жилого помещения во временное владение и пользование не оформляется.	Основаниями возникновения социального найма является состав юридических фактов, в котором можно выделить следующие элементы: 1) признание лица малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий 2) постановка лица на учет по месту жительства в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий 3) принятие решения компетентным органом о предоставлении жилого помещения по договору социального найма 4) заключение договора социального найма Для данного договора не требуется оформление передаточного акта о передаче жилого помещения во временное владение и пользование.

Договор найма жилого помещения (коммерческий наем) является консенсуальным, взаимным и возмездным договором. Данные признаки характерны и для договора социального найма.