Планы градостроительного развития

В целях управления градостроительным развитием в масштабах муниципального района или группы кварталов (отвода участков под строительство и контроля за использованием территории) предлагается разрабатывать Планы градостроительного развития (ПГР). В ходе проектирования Планировочные принципы, определенные схемой градостроительного развития, должны быть конкретизированы до архитектурных параметров застройки.

Планы градостроительного развития вырабатываются на основе предпроектных проработок — «Градостроительных концепции».

Как и теоретическая концепция, концепция градостроительного развития является формой развития гипотезы, т.е. предложения, требующего проверки и доказательства, обоснования. Отличительной чертой концепции как программного документа является расширенное теоретическое обоснование градостроительной политики и высокая степень обобщенности проектного материал. Продлить жизнь градостроительной концепции можно при ее доработке и утверждении в качестве Плана градостроительного развития (ПГР).

План градостроительного развития включает карту (М 1:2 000) и сопровождается текстом положения, в котором указываются разрешенные виды использован» участков территории и нормативные параметры застройки. Для удобства использования отдельные фрагменты чертежа могут быть показаны в более крупном масштабе (1:1 000, 1:500). На основе плане градостроительного развития составляются индивидуальные градостроительные задания и определяются правила застройки и благоустройства территории муниципального района (локальный уровень).

Важная роль при этом отводится формированию, и распространению образных представлений о том, как будет выглядеть застройка и чем будут заниматься люди на том или ином участке городской среды. Ориентация на конкретные целевые группы потребителей иллюстративность должна найти отражение в структуре и составе программных градостроительных документов.

В целом, нет необходимости в детальном планировании архитектурных ансамблей, под которые еще нет ни заказчика, ни бюджета. На планах, схемах и картах следует показывать только предложения, касающиеся напрямую вопросов использования территории (границы зон, подзон, участков, объемно-планировочные ограничения, очередность освоения территории).

Озелененные территории улучшают микроклимат и оживляют городскую среду, разрушают однообразие замощенных поверхностей, обеспечивают дополнительную изоляцию от уличного движения. Полосы зеленых насаждений уменьшают объем дождевых потоков воды. Нормами предусматривается минимальная площадь озеленения на уровне земли на один участок.

Открытые пространства обеспечивают условия для отдыха и рек­реации. Этот норматив работает совместно с ограничением процента за­стройки и минимальной площади зеленых насаждений для того, чтобы гарантировать рекреационное использование части территории участка. Для первых этажей необходимо предусматривать прямой доступ из квартиры на участок. Участки, принадлежащие соседним квартирам, должны быть отгорожены, мощение территории должно соответствовать возможностям рекреационного использования.

Для верхних этажей требуемая площадь для рекреации может быть обеспечена за счет балконов или террас и рассчитывается совместно на все этажи одной секции. Предполагается, что размещаются эти площадки со стороны двора или торцов здания.

Стандарты на остекление гарантируют наличие окон на глухих фасадах, выходящих на улицу. Не менее 8% площади фасада, выходящего на «Красную» линию, должны быть остеклены.

Стандарты на заборы и ограды предусматривают огораживание мест расположения мусорных контейнеров и инженерных сооружений. Трансформаторные и тепловые подстанции необходимо изолировать от пешеходов стенами, заборами или живыми изгородями. Огораживаются также места стоянок автомобилей, временного складирования и др.

Стандарты на пешеходное движение обеспечивают безопасное движение пешеходов. На участке необходимо предусматривать освещенные пешеходные дорожки с твердым покрытием шириной не менее 1,5 м. Детские площадки должны быть огорожены с той стороны, которая подходит к дороге, автостоянке, границе участка, улице ближе чем на 3 м.

Стандарты на мусороудаление и вторсырье. Площадка для сбора вторсырья должна быть не дальше мусорного контейнера.

Льготы застройщикам предоставляют право на увеличение мак­симально разрешенной плотности застройки при следующих условиях:

если от 5 до 20% квартир многокомнатные;

если в квартирах предусмотрена подсобная площадь (то есть хо­зяйственные и подсобные площади обеспечиваются внутри дома), встроенные шкафы на кухне и в спальных комнатах, чуланы, кладовки для белья и одежды, помещение для крупных вещей и спортинвентаря площадью не менее 5 м2;

если предусмотрены шумозащитные мероприятия;

если в домах предусмотрены специальные меры безопасности;

если здания имеют специальную теплозащиту и экономят энергию;

если в зданиях используют солнечную энергию;

если площадь озеленения вдвое превышает минимум.

Приведенные выше архитектурные стандарты совместно с картой (схемой, планом) правового зонирования образуют локальный регламент застройки. Стандарты предназначены для застройщиков, владельцев участков и недвижимости, соседей (населения) и определяют границы дозволенного. Стандарты вырабатываются для того, чтобы новое строи­тельство соответствовало характеру сложившейся застройки. Практика США предлагает множество подходов к составлению проектных и градостроительных рекомендаций.

В г. Портланде (План центра города, 1988) каждому участку городской территории соответствует только одна «градостроительная политика», которая раскрывается полудюжиной приемов практической реализации. В градостроительных «Рекомендациях по проектированию центра города» определяются ряд целей и задач, которые развертываются в 26 рекомен­дациях, включающих подход к проектированию. В целом рекомендации представляют собой систему контрольных положений, опираясь на которые можно обоснованно принять решение о соответствии предлагаемого строительства Плану градостроительного развития.

Форма контрольных вопросов используется в «Рекомендациях по жилой застройке муниципалитета г. Сиэтл» и в «Рекомендациях для застройщика» (ЗеаШе, 1999) для того, чтобы выделить приоритетные принципы местного градостроительного контроля.

В г. Сан-Франциско система выглядит наиболее убедительно: четыре основные задачи градостроительного развития раскрываются принципами проектирования, а те, в свою очередь, дополняются рядом обоснованных архитектурных приемов (обновленный план, 1985 г.). Справедливости ради следует отметить и недостатки так называемого плана «Прекрасного контек­ста» в г. Сан-Франциско (1989 г.). Попытки согласовать проекты, отвечающие жестким критериям отбора, вызвали чрезвычайные сложности как у застройщиков, так и у архитекторов. В результате качество жилой застройки улучшилось, но не так значимо, как предполагалось, а сам процесс оказался долгим и дорогим, из-за чего пострадали «небольшие проекты». Тем не менее этот опыт заслуживает внимательного изучения.

Локальные градостроительные рекомендации (ИГР). Каждое направление градостроительной политики должно быть конкретизировано до простых и ясных планировочных принципов, на основе которых в дальнейшем могут быть разработаны Локальные градостроительные рекомендации.

Негативные примеры градостроительной практики отличаются тем, что планы не выполняются, документация стареет и отстает от потребностей практики, частные инвестиции уходят с проблемных участков, наиболее ценные участки общественных городских земель застраиваются с превышением разрешенной плотности, качество жизни и городской среды стремительно ухудшается. Наиболее распространенными недостатками градостроительной деятельности являются следующие:

отсутствие комплексных предпроектных исследований по формированию архитектурного облика;

отсутствие эффективной работы с населением и застройщиками;

отсутствие местных градостроительных рекомендаций, пригодных для осуществления администрацией архитектурного контроля.

Проблема заключается в том, что формализация градостроительного контроля, которая является следствием перехода от авторитарной к бюрократической форме городского управления, открывает путь для безликой, утилитарной архитектуры. Для защиты наиболее ценных участков города или для координации роста быстро меняющегося городского организма требуется дополнение к общей схеме организационно-правового зонирования. Необходимо найти такую форму передачи градостроительного замысла, которая бы, с одной стороны, позволила решать вопросы композиции, а с другой — не усложняла бы положение застройщиков.

Локальные градостроительные рекомендации (местные правила застройки) разрабатываются для сохранения и усиления индивидуальных черт городской среды в пределах одной или нескольких планировочных единиц территории (микрорайона, группы кварталов, жилого района и др.). Система проектных принципов и стандартов, которые выдвигаются местной администрацией и служат передаточным звеном между градостроительной и архитектурной стадией проектирования, разрабатывается на основе Планов градостроительного развития.

Пример: схема организации застройки района Коп-ван-Зюйд, г. Роттердам, Нидерланды, 1997 г.

Новый район Коп-ван-Зюйд строится на месте бывших доков и скла­дов, расположенных в излучине реки, охватывает территорию в 125 га, включает жилую застройку и крупное общественное ядро. Общая стоимость проекта оценивается в 2,5 млрд долларов США, из которых только 1/3 составляет государственные инвестиции. Для работы с инвесторами создана неправительственная организация типа английской Корпорации развития города и разработаны правила застройки, включающие схему организации открытых пространств, рекомендации по обеспечению качества городской среды будущего района и габаритные схемы кварталов. На габаритных схемах кварталов показаны: границы ордерных зон, «Красные» линии кварталов, границы участков, границы застройки, границы высотной части застройки, общественный фронт застройки (улица), обязательные проходы в линии застройки, направления визуальных связей, открытые общественные пространства многофункционального использования.

Схема организации открытых пространств входит в состав рекомен­даций по обеспечению качества городской среды будущего района.

На габаритных схемах кварталов показаны: «Красные» линии кварталов, границы участков, границы застройки, границы высотной части застройки, общественный фронт застройки (улица), обязательные проходы в линии застройки, направления визуальных связей, открытые общественные пространства многофункционального использования.

К организационно-правовым условиям, которые следует определять в ЛГР, относятся:

важные особенности архитектуры сложившейся городской среды;

перечень условий и ограничений, связанных с освоением участков;

перспективы градостроительного развития территории;

перечень контролирующих и согласующих инстанций;

обязательства по долевому участию в развитии городской ин­фраструктуры и эксплуатации территории.

ЛГР целесообразно разрабатывать для части территории города: например, жилого района или центральной зоны города. ЛГР являются справочным документом, поэтому должны быть построены таким образом, чтобы легко можно было найти требования к конкретному участку территории. Для этого рекомендуется, помимо главного оглавления и индекса, включать Словарь терминов, Порядок изменений и дополнений, инструкции о пользовании Планом градостроительного развития.

В качестве основных инструментов локальных рекомендаций предлагается рассмотреть габаритные схемы кварталов и структуру пешеходных пространств.

Габаритные схемы кварталов. Габаритные схемы кварталов служат для закрепления основных параметров композиции застройки и архитектуры зданий: максимально допустимые параметры зданий, границы зданий и открытых пространств, обязательные проходы в линии застройки, направления пешеходных и визуальных связей, ориентация уличных и дворовых фасадов, этажность. Габаритные схемы используют те же параметры, что и «Московские морфотипы», но с более развернутыми требованиями к архитектуре зданий (карнизы, парапеты, линии выразительности, первые этажи и линия крыши, окна и стены).

Дата добавления: 2014-01-04