План червоних ліній є складовою частиною генерального плану населеного пункту (детального плану території) або може бути окремим видом містобудівної документації

Проект забудови території

Детальний план території – містобудівна документація, яка розробляється для окремих районів, мікрорайонів, кварталів та районів реконструкції існуючої забудови населених пунктів і визначає розташування червоних ліній, ліній регулювання забудови.

Червоні лінії - визначені в містобудівній документації відносно пунктів геодезичної мережі межі існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які розділяють території мікрорайонів, кварталів та території іншого призначення [3].

Лінії регулювання забудови - визначені в містобудівній документації межі розташування будинків і споруд відносно червоних ліній, меж окремих земельних ділянок, природних меж та інших територій.

Детальний план визначає наступне:

· розташування окремих земельних ділянок та об'єктів містобудування, вулиць, проїздів, пішохідних зон;

· щільність, поверховість, інші параметри забудови;

· розташування інженерно-транспортної інфраструктури;

· принципи формування архітектурно-просторової композиції забудови;

· інші вимоги, визначені державними будівельними нормами.

Детальні плани найчастіше розробляються для створення нового житлового району, зміни виду забудови (замість багатоповерхової – садибна чи навпаки), масової реконструкції існуючої забудови (найчастіше зустрічається в центральних частинах міст).

Пропозиції детального плану формуються, виходячи з терміну їх реалізації, протягом 10...15 років (розрахунковий термін детального плану).

З огляду на потребу в проведенні грошової оцінки земельної ділянки детальний план території має більшу деталізацію і конкретизацію меж та факторів, які впливають на формування вартості (ціни). Але детальні плани переважно не мають достатньої комплексності аналізу ситуації, тому дані генерального плану доцільно доповнювати і уточнювати матеріалами детального плану, а не заміняти їх.

Планом червоних ліній відповідно до генерального плану населеного пункту, детального плану, даних Державного земельного кадастру, містобудівного кадастру населеного пункту визначається положення червоних ліній.

Червоні лінії відокремлюють межі вулиць, доріг, майданів від території іншого призначення, обмежують території будь-якого призначення (житлові квартали мікрорайони, промислові і комунальні території, зелені насадження загального користування тощо). Вулиці, дороги, площі, майдани знаходяться у проміжку між відокремленими територіями. Одна з меж земельної ділянки може співпадати з червоною лінією.

На плані червоних ліній відображається розміщення червоних ліній відносно пунктів геодезичної мережі (з розрахунком координат та кутів повороту червоних ліній). План виконується на топографо-геодезичній основі М 1:2000.

Заслуговує на увагу випадок, коли в містобудівній документації здійснюється розширення існуючої транспортної мережі. Запроектована червона лінія може проходити через існуючу земельну ділянку або навіть через будівлю. В цьому випадку червона лінія має розглядатися як обмеження, яке буде суттєво знижувати ціну нерухомості. Частина земельної ділянки, яка виходить за межі червоної лінії, не може використовуватись для господарських потреб, а частина будинку, яка виходить за червону лінію, має жорсткі обмеження на проведення реконструкції та капітального ремонту. При проведенні грошової оцінки ціна такої земельної ділянки може бути значно зниженою.

Проект забудови територій – документація, що поєднує властивості містобудівної і проектної документації і яка розробляється для будівництва комплексів будинків і споруд.

Проекти забудови найчастіше розробляються у випадках, коли треба розмістити споруду у існуючій забудові або на незабудованій території. Проект забудови може розроблятися при розміщенні складних містобудівних об`єктів або комплексу чи групи будинків.

Проект забудови території визначає таке:

· розташування об'єктів містобудування, місцевих проїздів відносно червоних ліній;

· архітектурно-просторове рішення, призначення, щільність, поверховість та інші показники конкретних об’єктів містобудування;

· показники та технічні рішення інженерно-транспортної інфраструктури, місця та технічні рішення під’єднання інженерного обладнання об'єктів містобудування до зовнішніх інженерних мереж і споруд;

· потребу в проведенні інженерної підготовки території та обсяг цих робіт, організацію будівництва;

· техніко-економічні показники та загальний кошторис забудови території, інші вимоги, визначені державними будівельними нормами [3].

Для грошової оцінки земельної ділянки, для якої розроблено проект забудови, найцікавішим є обґрунтування та техніко-економічні показники проекту. Крім того, проект забудови у своєму складі містить кошториси всіх споруд та зведений кошторис, що значно полегшує роботу оцінювача.

Для суміжних земельних ділянок такий проект становить значний інтерес через можливість детального аналізу впливу як безпосередньо (функціональне призначення, акустичний режим, інсоляція тощо), так і опосередковано (престижність, привабливість тощо).

Запитання для самоконтролю

1. Якими є основні завдання та зміст детального плану території?

2. Дайте термінологічне визначення поняттю „червона лінія” та наведіть їх значення для документації із землеустрою місцевого рівня.

3. Дайте термінологічне визначення поняттю „лінія регулювання забудови” та наведіть його відмінності від поняттю „червона лінія”.

4. Складовою яких видів містобудівної документації може бути план червоних ліній?

5. Яка інформація детального плану використовується для грошової оцінки земельних ділянок?

6. Наведіть визначення та основні завдання проекту забудови території.

7. Яка інформація проекту забудови використовується для грошової оцінки земельних ділянок? Лекція 11. Проект розподілу території мікрорайону (житлового кварталу). Містобудівне обґрунтування. Проектна документація Проект розподілу території – містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок.

Проектом розподілу території визначаються площі та межі:

· прибудинкових територій існуючих і запроектованих жилих будинків;

· земельних ділянок, на яких розміщують громадські споруди та інші об'єкти містобудування;

· надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого спорудження жилих і громадських будинків і споруд та іншого використання (при розподілі території існуючої забудови);

· територій загального користування;

· територій обмеженого користування земельною ділянкою, встановленого згідно з договором, рішенням суду або в іншому визначеному законом порядку [3].

В попередній період території мікрорайону, житлового кварталу не розділялися, вважалось що у них є спільний власник. Зараз, з розмежуванням земель державної та комунальної власності, а також з утворенням об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, у яких за законом виникають і права і на земельну ділянку, з`явилась потреба у більш чіткому визначенні меж таких утворень.

Проект розподілу території є основою для визначення меж земельних ділянок на територіях існуючої забудови, для розташування будинків і споруд, для розробки відповідної землевпорядної документації та оформлення в установленому законодавством порядку правовстановлюючих документів власникам, співвласникам, орендарям, а також для встановлення меж земельної ділянки в натурі.

Площі окремих земельних ділянок та територій при розробці проекту розподілу території визначаються з урахуванням державних будівельних норм і детального плану території (проекту забудови території).

Містобудівне обґрунтування – вид документації, яка розробляється з метою обґрунтування місця розташування об’єкту.

Містобудівне обґрунтування розташування об’єкта містобудування розробляється у разі розміщення об’єкта містобудування в умовах існуючої забудови або на вільній від неї території, при відсутності діючої містобудівної документації (генеральних планів, детальних планів, проектів забудови або реконструкції кварталів (мікрорайонів), місцевих правил забудови;

У містобудівному обґрунтуванні з урахуванням державних стандартів, норм і правил визначається комплекс умов і обмежень, встановлюються граничні параметри об’єкта, який може бути розміщеним на конкретній ділянці, розробляються можливі варіанти територіального розміщення містобудівного об’єкта з заданими параметрами або, при необхідності, обґрунтовуються зміни до відповідної містобудівної документації.

Містобудівне обґрунтування розташування об’єкта містобудування в існуючій забудові розробляється проектними організаціями, які мають відповідний дозвіл на виконання проектних робіт.

Містобудівне обґрунтування визначення параметрів окремого об’єкта містобудування може виконуватись як окрема робота, а також у складі ескізного проекту. Містобудівне обґрунтування розглядається містобудівною радою і погоджується відділом містобудування, архітектури та комунального господарства районної державної адміністрації, для міст обласного значення – управлінням містобудування та архітектури виконкому міської ради, для Києва та Севастополя – управлінням містобудування та архітектури Київської, Севастопольської міських державних адміністрацій.

Проектна документація – затверджені текстові і графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об’ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні рішення, а також кошториси об’єктів будівництва.

Проектна документація, яка включає ескізний проект, ТЕО інвестицій, проект і робочий проект, дуже широко використовується при застосуванні експертних методів грошової оцінки земельних ділянок.

Слід звернути увагу на відмінності між проектною та містобудівною документацією. Проектна документація розробляється для окремих об’єктів містобудування (будинків, споруд) і, хоча також складається з текстових і графічних матеріалів, значно відрізняється від містобудівної за змістом. Потреба вирішити архітектурні, конструктивні, технічні і технологічні питання висуває на перший план необхідність детального розгляду властивостей і особливостей окремого будинку, в той час як у містобудівній документації окремий будинок як об’єкт не має такого значення. З точки зору оцінки, головна відмінність полягає у наявності в складі проектної документації кошторису, тобто розрахунку вартості будівництва об’єкта, детальної калькуляції вартості окремих елементів будівництва відповідно до специфікації та вартості виконання окремих будівельних операцій. Кошторис є частиною проекту, форма, зміст та деталізація якого визначаються державними будівельними нормами. Розроблено спеціальні цінники на матеріали і види робіт, які жорстко контролюються. Відхилення від встановлених нормативів вважається суттєвим порушенням законодавства, і, залежно від тяжкості такого порушення, можуть застосовуватись штраф, адміністративне покарання, а в особливих випадках – і кримінальне покарання [30].

Слід зазначити, що містобудівна документація теж містить розрахунки вартості здійснення проекту, але це не є кошторисом. Як правило, такий розрахунок виконується за типовою формою, але носить характер техніко-економічних обґрунтувань. На відміну від кошторису розрахунки є наближеними.

Розробка проектної документації для конкретних об'єктів здійснюється згідно з державними стандартами, нормами і правилами, архітектурно-планувальними завданнями і технічними умовами.

Запитання для самоконтролю 1. У яких випадках розробляється проект розподілу території житлового кварталу, мікрорайону?2. Які основні завдання та зміст проекту розподілу території?3. У яких випадках розробляється містобудівне обґрунтування розміщення об'єктів містобудування?4. Наведіть основні висновки, які включаються до містобудівного обґрунтування розміщення об'єктів містобудування?

5. Наведіть визначення та основні завдання проектної документації.

6. Чим відрізняється містобудівна документація від проектної документації?

7. Яка інформація проектної документації використовується для грошової оцінки земельних ділянок?

Лекція 12. Регіональні та місцеві правила забудови

Регіональні правила забудови – нормативно-правовий акт, яким встановлюється загальний для територій і населених пунктів порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок. Регіональні правила розробляються для територій конкретної області, Автономної Республіки Крим (крім міст Києва та Севастополя, міст республіканського значення, Автономної Республіки Крим, міст обласного значення)

Цим документом [20] встановлюються процедури здійснення планування і забудови земельних ділянок на території АР Крим та областей. Після затвердження він діє для всіх населених пунктів без виключення. Регіональними правилами встановлюються: орган, до якого звертається громадянин, вичерпний перелік документів, які громадянин має надати до розгляду (заяву, копію актів на право власності чи користування земельною ділянкою, ескіз та опис майбутнього будинку тощо), порядок розгляду поданих документів, термін розгляду заяви, порядок проведення експертизи, можливі наслідки розгляду (умови, за яких заяву буде задоволено або відхилено), інші питання, які можуть бути визначеними для відповідного регіону згідно з законодавством України, зважаючи на його особливості.

Затверджені регіональні правила забудови підлягають оприлюдненню через засоби масової інформації.

Важливою складовою регіональних правил є розділ, в якому розглядаються питання надання дозволу на будівництво об’єктів містобудування

У разі прийняття рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об’єкта.

У другій ситуації фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво на земельних ділянках, що належать їм згідно з правом власності чи користування, зобов'язані отримати дозвіл на будівництво об’єкта містобудування.

Дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування дозволу на виконання будівельних робіт, на здійснення проектно-вишукувальних робіт,

Дозвіл на будівництво надається на підставі комплексного висновку щодо відповідності запропонованого будівництва містобудівній документації, державним будівельним нормам, місцевим правилам забудови.

Комплексний висновок готується органом містобудування та архітектури з урахуванням висновків відповідних землевпорядних, природоохоронних, санітарних та інших органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Фізичні або юридичні особи, які отримали дозвіл на будівництво об'єкта містобудування, отримують вихідні дані на проектування цього об'єкта. До вихідних даних на проектування належать: архітектурно-планувальне завдання, завдання на проектування, технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури.

Архітектурно-планувальне завдання надається органами містобудування та архітектури на вимогу замовника у місячний строк.

Технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури надаються відповідними підприємствами, установами i організаціями на вимогу заявника.

Окремим розділомрегіональних правилє дозвіл на виконання будівельних робіт, який є документом, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт.

У регіональних правилах наведено порядок проведення державної інвестиційної експертизи, якій підлягає проектна документація, порядок прийняття об’єктів в експлуатацію та інші питання.

Для проведення грошової оцінки регіональні правила можуть становити значний інтерес з точки зору організації процесу отримання необхідних вихідних даних та ознайомлення з містобудівною документацією, а також її використання для оцінки.

Місцеві правила забудови – нормативно-правовий акт, яким встановлюється порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх припустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій та окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування [3].

Місцеві правила забудови розробляються для міст Києва та Севастополя, міст обласного значення, республіканського значення, Автономної Республіки Крим. Місцеві правила забудови затверджуються відповідними радами.

Місцеві правила забудови мають узгоджуватися з регіональними правилами забудови. Фактично, що стосується процедурної частини, місцеві правила є уточненням регіональних правил забудови з врахуванням особливостей того чи іншого населеного пункту.

Місцевими правилами забудови встановлюється порядок рішення питань розташування, надання дозволу на будівництво об'єктів містобудування, надання дозволу на виконання будівельних робіт, прийняття цих об’єктів в експлуатацію, а також порядок здійснення контролю за містобудівною діяльністю для конкретного населеного пункту.

Місцеві правила забудови складаються із текстової та графічної частини - плану зонування.

У текстовій частині місцевих правил забудови визначається перелік переважних і припустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон.

Для кожної окремої зони згідно з державними будівельними нормами встановлюються єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок:

· гранично припустимі поверховість будинків і споруд та щільність забудови, мінімальні відступи будинків і споруд від червоних ліній, ліній регулювання забудови, меж суміжних ділянок;

· вимоги до впорядкування доріг та під'їздів до будинків і споруд, місць паркування транспортних засобів;

· вимоги до забезпечення експлуатації інженерно-транспортної інфраструктури;

· вимоги до озеленення та впорядкування територій, вимоги до утримання будинків і споруд;

· перелік обмежень використання земельних ділянок (містобудівних, інженерних, санітарно-епідеміологічних, природоохоронних, історико-культурних).

На плані зонування встановлюється поділ території населеного пункту на зони з припустимими та переважними видами використання земельних ділянок.

На плані зонування не допускається відображення елементів, які можуть перешкоджати розумінню цього плану.

План зонування та перелік переважних і припустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок розробляються для всієї території населеного пункту або окремої його частини.

При розробці землевпорядної документації враховуються єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок, визначені місцевими правилами забудови.

Для грошової оцінки земель значення місцевих правил забудови важко переоцінити. Першою перевагою місцевих правил забудови є чітке визначення дозволених видів використання (цільового призначення) кожної земельної ділянки, що знімає багато питань. Друга вигода для оцінювачів від наявності місцевих правил – прозорість їх використання та доступність із метою ознайомлення, що значно полегшує пошук даних для оціночної діяльності.

Запитання для самоконтролю

1. Наведіть основні питання, які розглядаються у регіональних правилах забудови.

2. Для яких адміністративно-територіальних одиниць розробляються регіональні правила забудови.

3. Яке значення має затвердження регіональних правилах забудови для землеоціночної діяльності?

4. Наведить основні питання, які розглядаються у місцевих правилах забудови.

5. Які планувальні параметри і стандарти забудови земельних ділянок визначаються у місцевих правилах забудови?

6. В якому документі визначаються припустимі види використання території?

7. Яке значення має затвердження місцевих правил забудови для землеоціночної діяльності?

8. Наведіть основні відмінності між регіональними та місцевими правилами забудови.

Лекція 13. Документація із землеустрою місцевого рівня

Законом України „Про землеустрій” визначено перелік та основні вимоги до документації із землеустрою на місцевому рівні.

Проекти землеустрою щодо формування земель комунальної власності територіальних громад і проекти розмежування земель державної та комунальної власності визначають таке:

а) місце розташування і розміри земельних ділянок, що знаходяться в державній власності, категорії цих земель;

б) місце розташування і розміри земельних ділянок комунальної власності територіальної громади за категоріями землі;

в) місце розташування і розміри земельних ділянок, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб за категоріями землі;

г) правове, організаційне і фінансове забезпечення, строки реалізації та економічну, соціальну й екологічну ефективність розмежування земель державної та комунальної власності.

Проекти землеустрою щодо встановлення і зміни меж населених пунктів розробляються для встановлення і зміни меж адміністративно-територіальних одиниць на місцевому рівні.

Проекти землеустрою щодо встановлення на місцевості меж складаються з кількох розділів, де описується місцерозрашування місцевості, на якій встановлюють межі; описується територія, що підлягає розмежуванню; детальний опис проходження ліній та іншу необхідну інформацію.

Часто такі проекти містять коротку історичну довідку, що надає можливість проаналізувати ретроспективу та тенденції територіального розвитку населеного пункту.

Проекти землеустрою щодо встановлення і зміни меж населених пунктів мають велику цінність при проведенні грошової оцінки у разі виникнення спорів щодо належності земельної ділянки до тієї чи іншої форми власності чи категорії земель [30].

Проекти землеустрою щодо створення нових землеволодінь та землекористувань розробляються з метою обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання та охорони земель.

Проекти землеустрою щодо створення нових землеволодінь та землекористувань розробляються на основі схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень і територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення з урахуванням матеріалів попереднього погодження місця розташування об'єкта землеустрою.

Проектами землеустрою щодо впорядкування існуючих землеволодінь та землекористувань передбачаються заходи щодо впорядкування структури земельних угідь, усунення черезсмужжя, далекоземелля, ламаності меж, ерозійних процесів та інших екологічних наслідків нераціонального використання земель і створення територіальних умов для функціонування всіх галузей економіки, формування й удосконалення раціональної системи існуючого землеволодіння та землекористування.

Проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів складаються на основі затверджених генеральних планів населених пунктів або можуть розроблятись окремою їх частиною.

Проекти землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів складаються з метою обґрунтування, розробки і подальшої реалізації необхідного обсягу організаційних та інженерно-технічних заходів з освоєння, поліпшення якості земель, їх раціонального використання та охорони, захисту від руйнівних процесів.

Проекти землеустрою щодо створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь та землекористувань на місцевому рівніє основою для проведення земельної реформи, визначають заходи щодо оптимізації встановлення меж окремих земельних ділянок, включають обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання та охорони земель, обґрунтування оптимальної структури землеволодінь та землекористувань. Проект може використовуватися як інформаційна база в обмеженому вигляді.

Проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, розробляються з метою організації сільськогосподарського виробництва і впорядкування сільськогосподарських угідь у межах землеволодінь та землекористувань. Розроблення проектів повинно забезпечити ефективне ведення сільськогосподарського виробництва, раціональне використання та охорону земель, створення сприятливого екологічного середовища і покращання природних ландшафтів.

Зважаючи на необхідність використання землевпорядної документації для оціночної діяльності, слід зупинитися на порядоку користування документацією із землеустрою, який визначено Законом України „Про землеустрій”.

Юридичні та фізичні особи мають право користуватися матеріалами Державного фонду документації із землеустрою з дотриманням вимог цього Закону, інших законів України і Положення про Державний фонд документації із землеустрою.

При користуванні документацією з Державного фонду документації із землеустрою забороняється:

· копіювання топографічних, картографічних, аерозйомочних та інших матеріалів без відповідного на те дозволу;

· передача вихідних матеріалів (їх копій) іншим особам без спеціального дозволу, якщо це не передбачено умовами користування відповідними матеріалами;

· передача документації із землеустрою, яка є носієм відомостей, що становлять державну таємницю, організаціям, які не мають належних умов для забезпечення її зберігання.

Надання відомостей, що містяться в документації із землеустрою, здійснюється в порядку, встановленому законодавством України.

Запитання для самоконтролю

1. Наведіть види документації із землеустрою на місцевому рівні.

2. Якими є основні завдання розробки проекту землеустрою щодо формування земель комунальної власності територіальних громад та проекту розмежування земель державної та комунальної власності?

3. Дайте характеристику змісту проекту землеустрою щодо встановлення і зміни меж населених пунктів та наведіть його значення при проведенні грошової оцінки.

4. Які основні завдання вирішують проекти землеустрою щодо створення нових землеволодінь та землекористувань?

5. Назвіть мету та основні завдання розробки проектів землеустрою щодо впорядкування існуючих землеволодінь та землекористувань.

6. Які обмеження встановлено законодавством для користування документацією з Державного фонду документації із землеустрою?

Лекція 14. Проект відведення земельної ділянки та технічна

Дата добавления: 2014-01-04