Дореволюційний період

Тема 4. СТАНОВЛЕННЯ ТА РОЗВИТОК ЗЕМЕЛЬНООЦІНОЧНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ

Для розуміння сучасного стану земельнооціночної діяльності важливо розглянути, як формувалася існуюча сукупність її теоретичних стандартів, методологічних норм, ціннісних критеріїв, світоглядних установок. Тісно пов’язана з реформуванням земельних відносин, вона на кожному етапі розвитку країни виконувала певну економічну та соціальну функцію. Знання методичних прийомів та процедури виконання конкретних робіт, характерних для різних періодів, дозволяє визначити, наскільки сучасна парадигма оцінки землі здатна вирішити завдання перехідного періоду, забезпечити становлення та розвиток ринку землі.

Оцінювання земель у містах України має давню історію, однак як наукова та професійна діяльність оцінка міських земель починає формуватися лише в XIX столітті, коли у сфері міського землекористування набувають поширення капіталістичні товарно-грошові відносини.

Продаж та купівля садиб, прийняття їх під заставу поділ, розмежування міських угідь, справляння орендної плати та місцевих податків вимагали якомога точнішого визначення вартості землі. Крім того, проведення кадастрових робіт у Австро-Угорщині (у Галичині та Буковині вони були здійснені у 50-60-х роках) та перехід від подушного до поземельного оподаткування в Російській імперії (період з 1861 по 1888 роки) сприяли накопиченню широких відомостей про цінність та доходність міських земель України.

Саме на цей період припадає становлення нової галузі науки - оціночної статистики, предметом вивчення якої є земля та інше нерухоме майно, а завдання полягає у встановленні закономірностей, за якими створюється їх цінність. При цьому нерухомість розглядається не як абстрактна річ, а як продукт суспільної праці, який збільшується з суспільно-економічним розвитком країни й відображає економічну поточну ситуацію. Тому основна увага науковців мала бути зорієнтована на вивчення факторів доходності та цінності нерухомості.

Розуміння того, що визначальним при оцінні вартості має бути чистий дохід, який можна отримати від землі, знайшло своє відображення практично в усіх нормативно-законодавчих актах та інструктивних документах щодо проведення оціночних робіт. У цих документах визначалося поняття валової доходності та зазначалися способи обчислення чистої доходності.

Чітко розуміючи, що фактичний розмір доходу буде залежати від багатьох факторів, у тому числі й суто суб’єктивних, пов’язаних з особистими якостями господаря, перед оцінювачем ставилося завдання аналізу наскільки фактичний доход є стабільним і незалежним від випадкових причин та чи відповідає він загальноприйнятим у даній місцевості способам ведення господарства та місцевим економічним умовам. Якщо фактичний доход не відповідав цим вимогам, оцінювач мав оперувати можливим для даних умов доходом, який можна розглядати як процент на капітал, вкладений у землю.

Для цього, за існуючими на той час правилами оцінки для обчислення валової доходності та витрат, використовувалися середні показники, що склалися в місті протягом останніх 3-6 років. Середні показники, як правило, приводилися до конкретної одиниці виміру нерухомого майна, після чого групувалися за ознаками, що впливають на ступінь доходності: призначення та рівень облаштування земельної ділянки, тип, капітальність та поверховість її забудови, місце-розташування в межах міста тощо. У деяких містах кількість ознак, за якими диференціювалися показники валового доходу та витрат, доходила до 25 одиниць. При цьому обсяг витрат виражали в процентному відношенні до загальної суми витрат та до загальної суми валового доходу.

Наступні роботи з оціночної статистики показали, що умови збуту вироблених на певній території продуктів, котрі краще за все досліджуються на ярмарках та базарах, а разом з тим і ціни доставки продуктів до пунктів збуту, мають безпосереднє значення при розробці об’єктивних оціночних норм як для земель, так і для будинків та заводів.

Для визначення вартості землі шляхом капіталізації чистого доходу було рекомендовано застосовувати процент, за яким можна було б отримати доход від капіталу, розміщеного в державні цінні папери, чи від довгострокового вкладу в банки. Вважалося, що доход від землі має той же рівень надійності. У залежності від конкретної економічної ситуації він міг становити від 3 до 6 відсотків. Цікаво, що в ході оціночних робіт ці величини знайшли своє підтвердження. Звісно, капітал можна вкласти і в інші цінності, які можуть приносити й більший доход, але цей доход буде вже не таким надійним. А за умов меншої забезпеченості доходу й капіталізувати його треба за вищим процентом. Це правомірно й стосовно капіталізації доходу від землі, який можна одержувати різними за ступенем надійності способами.

На думку В. Богословського[1] найнадійнішим способом одержання доходу від землі є її надання в довгострокову оренду, менш надійним - короткострокова оренда, і найбільш ризикованим необхідно визнати доход, який може отримати власник землі, якщо веде господарство на ній власними силами. І хоча валовий доход власника в останньому випадку, як правило, перевищує доход від усіх видів оренди, оскільки він включає і той підприємницький прибуток, який при оренді достається наймачу, все ж у цьому випадку земля може бути прирівняна до капіталу, який розміщений у цінності з недостатньо забезпеченим доходом.

Таким чином, висота процента капіталізації має перебувати у відповідності зі способом отримання доходу від землі та його забезпеченістю.

В. Богословський дає ряд інших порад, які слушні й сьогодні.

По-перше, при оцінці земля має одночасно розглядатися і як джерело доходу, і як об’єкт купівлі продажу, зважаючи на те, що вартість землі з одного боку є похідною від її доходності, з іншого - підвладна закону попиту та пропозиції. Тому вартість землі, яку було обчислено шляхом капіталізації чистого доходу, доцільно зіставити з існуючими в даній місцевості цінами продажу. При цьому В.Богословський чітко проводить відмінність між поняттями вартості (цінності) як капіталізованою доходністю та ціною як сумою грошей, про розмір якої було досягнуто згоди при купівлі-продажу.

Він пише, що вартість не завжди визначається ціною купівлі, навіть нещодавно сплаченої, тому що продаж та купівля нерідко можуть бути справою випадку. Землю часто продають нижче її вартості внаслідок скрутних грошових обставин чи з метою скорочення мита, а іноді в купчих, за угодою сторін, відмічають завищені ціни з метою отримання баришу в наступному перепродажі землі. Тому в основу оцінки не можна покладати лише відомості про ціни продажу в даній місцевості, але їх все ж треба враховувати поряд з іншими факторами при визначенні вартості землі.

По-друге, коли вартість землі обчислена шляхом капіталізації чистого доходу й результат оцінки зіставлений з існуючими в даній місцевості цінами продажу, не можна залишати поза увагою питання, за яку суму та в який спосіб може бути ліквідована дана земельна власність. Тут важливо проаналізувати усі фактори, що визначають сучасний та очікуваний попит на землі в даній місцевості, а також фізичні та юридичні можливості розпродажу земельної власності окремими частками.

Доходність і вартість землі залежить від можливості її використання повною мірою. Тому при розгляді умов ліквідності важливого значення набувають усі обмеження в правах володіння, користування та розпорядження, якими обтяжена дана земля.

За загальне правило можна визнати, що ліквідність невеликих ділянок буде вищою. Крім того, при цьому можна забезпечити встановлення простих і зручних меж, здійснити відповідні земельні поліпшення та інші заходи, що будуть сприяти зростанню цінності земельної власності. Доцільність цих заходів визначається обсягом витрат на їх здійснення, які порівнюються з можливою ціною продажу. До витрат також включають вартість необхідних топографічних та землевпорядних робіт, сплату процентів на капітал, витрачений за час розпродажу тощо.

Розрахунок вартості земельної власності при її продажу частками надає ще одну можливість перевірки достовірності вартості землі, яку було обчислено шляхом капіталізації чистого доходу.

Розвитку земельнооціночної діяльності в містах України, як вже зазначалося, сприяло впровадження місцевих зборів, що передбачало здійснення масової оцінки міської нерухомості. Розмір цього збору встановлювався у відсотках чистого доходу від нерухомого майна (земель, будинків, торговельно-промислових закладів) чи при неможливості визначити доход з його вартості, яка для забудованих ділянок обчислювалася за матеріальною вартістю будівель і споруд, до якої додавалась вартість землі. Тобто існуюче законоположення чітко відрізняло нерухомість, що приносило доход, від нерухомості, яку господар використовував для задоволення власних потреб, наприклад, у житлі. При цьому при оцінці земель, будинків, торговельно-промислових закладів застосовувався єдиний підхід незалежно від того, кому ці об’єкти нерухомості належать: приватним особам, громаді чи державній скарбниці.

При цьому вся міська нерухомість поділялася на наступні види: житлова забудова з теплими та холодними приміщеннями; теплі та холодні торгові приміщення; фабрики та промислові об’єкти; промислові сади, що приносять доход; склади; гостьові та інші промислові двори; городи, лани, сіножаті, пасовища, незабудовані подвір’я.

За одиницю виміру земельних ділянок було обрано квадратну сажень, а для всіх будівель - кубічну сажень. До цих одиниць відносилися всі відомості про валовий доход. Для розподілу оціночних ознак доходності бралися до уваги значення місцевості, де розташовано нерухоме майно, та особливості того роду та виду, до якого воно відноситься. Середні значення валового доходу для кожної місцевості, віднесені до прийнятої одиниці виміру, за лишком середніх значень витрат давали середню чисту доходоспроможність майна різних категорій у певній частині міста. Вона поширювалася й на ті види нерухомого майна цієї місцевості, які дійсної доходності не мали.

За витрати з утримання майна в містах були визнані витрати домовласника: на очистку димарів; на очистку відхожих місць, сміттєвих ям, ретирад, а також тротуарів від сміття та снігу; на утримання двірника та нічного сторожа; на страхування, сплату податків та зборів; на ремонт тротуарів, огорож та будівель. При цьому, капітальна перебудова споруди, яка передбачала необхідність спеціального дозволу міської управи, не включалася до складу витрат, оскільки за ремонт визнавалися тільки щорічні витрати, котрі не змінювали склад та характер майна.

Загальна сума витрат на утримання будівель та подвір’я, яка була виражена у відсотках до валового доходу, давала різні значення залежно від матеріалу будівель та їх призначення. Так, витрати на утримання холодних торговельних приміщень у кам’яних будинках складала лише 10% валового доходу, у житлових кам’яних - 25%, а в житлових дерев’яних - 50% валового доходу при середній 37,5%.

Розподіл витрат за їх призначенням мав такі результати: на очистку димарів та розчистку снігу - 8,4% загальної суми витрат, на знешкодження нечистот - 13,7%, на утримання сторожів та двірників - 23,1%, на ремонт будівель, огорожі та тротуарів - 54,8%.

Недоїмку певної частки від простою квартир було обчислено для кожної частини міста (місцевості) та для приміщень з різним призначенням за процентним відношенням кількості незайнятих приміщень під час їх перепису. Показник втрати від простою у 13,7% валового доходу потім було зменшено у зв’язку з тим, що перепис проводився влітку, коли багато квартирантів виїздило на дачі, до Криму тощо.

Оціночна комісія збільшила також скидку певного процента для різних класів нерухомості на витрати з їх страхування та зі сплати різних податків та зборів.

Класифікацію домоволодінь було здійснено залежно від кількості кімнат та кубічних сажнів теплих приміщень, які знаходилися у відносно сталій пропорції з іншими приміщеннями (сараями, конюшнями, льохами, амбарами тощо). Загалом було встановлено 12 класів домоволодінь, для яких було визначено закономірність у зростанні показників плати за найм як за все приміщення, так і за одну кімнату. Найвища плата в розрахунку на 1 куб. сажень вийшла для домоволодінь середніх розмірів від 28 до 375 куб. сажнів (8,7-9,6 руб.); для мілких та великих – від 3 до 15 куб. сажнів та від 600 до 1300 куб. сажнів, вона була дещо нижчою (7,7-8,2 руб.), що пояснює шкалу пріоритетів у споживачів.

Для кожного розряду було встановлене характерне співвідношення між функціональним використанням міських земель. Так, для місцевості першого розряду на торговельну функцію припадало 53,5% всіх приміщень, чисто житлових -41,2%, решта - змішаного використання. Для місцевості другого розряду на торговельну функцію припадало вже 28%, а на житлову - 50%. У місцевості третього розряду торговельних приміщень було лише 9,5%, у той час, як житлові приміщення становили 70,5%. У місцевості 5-8 розрядів торговельна функція складала біля 1%, а житлова - 91-95% усіх приміщень.

Типові ознаки, в основі яких лежать виявлені закономірності, дозволило встановити характерну для ступеня цінності міських земель поясність - центр, прилегла до нього полоса та околиці.

Таким чином, у оціночній статистиці став формуватися новий, територіально-оціночний напрям, якому раніше надавали другорядне значення чи зовсім ігнорували. Можна сказати, що саме з цієї роботи оцінка міських земель започатковується як наукова дисципліна.

Так, разом з виконанням практичних оціночних робіт у дореволюційний період формувалася теоретична та методична база оцінки, у рамках якої були сформовані підходи, що мало чим відрізняються від загальновизнаних зараз у світовій практиці.

Дата добавления: 2014-01-04