Період соціалістичного будівництва

Визначальний вплив на оцінку міських земель як сферу теоретичної та практичної діяльності в Україні в період соціалістичного будівництва мали два декрети радянської влади, прийняті ще у 1918 році – “Про соціалізацію землі” та "Про відміну права приватної власності на нерухомість в містах". Саме вони започаткували в нашій країні нову модель землекористування, яка передбачала, що "будь-яка власність на землю відміняється назавжди" і земля переходила в користування всього трудового народу "не для отримання особистої вигоди, а для громадської користі".

За цих умов у межах усіх міських поселень були заборонені будь-які майнові угоди (купівлі, продажу, успадкування, застави тощо) стосовно землі та інших об’єктів нерухомості. Одночасно скасовувалося право приватної власності не тільки на всі без винятку ділянки, що належали приватним особам, промисловим підприємствам, відомствам та установам, а й на всі будівлі та споруди, що мали доходність. Усі права та зобов’язання, що пов’язані з володінням та управлінням нерухомістю, у тому числі й право забудови міських земель, переходили в розпорядження органів місцевої влади, їм також надавалося право встановлення орендної плати за користування як забудованими, так і незабудованими земельними ділянками в межах, визначених у свій час для стягнення міського й земського оціночних зборів та державного податку на нерухомість, з метою вилучення для суспільних потреб додаткового доходу, який отримується від природної родючості кращих ділянок землі, а також від зручнішого їх розташування відносно ринків збуту.

Тобто, нова модель землекористування базувалася на поєднанні трьох основних принципів: забороні приватної власності на землю, вилученні землі з ринкового обігу, стовідсотковому стягненні додаткового, рентного, доходу від землі.

Це не могло не позначитися на орієнтації земельно-оціночної діяльності, де провідне місце зайняла масова оцінка міських земель з метою оподаткування. Особливо яскраво цей напрямок земельнооціночної діяльності проявився під час втілення радянською владою нової економічної політики (НЕПу), яка не заперечувала існування в соціалістичній економіці елементів ринкових відносин.

12 листопада 1923 року Президія ЦВК СРСР прийняла постанову “Про стягнення ренти з земель міських та наданих транспорту”, згідно з якою з усіх земель, що знаходяться в межах міських поселень, стягуються:

основна рента - однакова для всіх земельних ділянок конкретного міста, яка надходить до доходу казни;

додаткова рента - диференційована за мірою відмінності доходності земельних ділянок залежно від місцерозташування та інших умов, яка зараховується до місцевого бюджету.

Для обчислення ренти була використана концепція утворення цін на міські землі, розроблена представником неокласичної школи А.Маршаллом, за якою ціна земельної ділянки в місті дорівнює її сільськогосподарській ціні, збільшеній на ціну вигод місцерозташування.

Ставки основної ренти встановлювалися по містам на підставі даних, які збираються та обробляються центральною оціночною комісією СРСР відповідно до розміру чистої середньої доходності земель сільськогосподарського використання, що межують з містом; розміру орендної плати, що стягується за ці землі, та іншими економічними чинниками.

Ставки додаткової ренти встановлювалися радами народних комісарів окремих республік, губернськими виконавчими комітетами й міськими радами в розрізі частин міста (по кварталам, вулицям) та за способами використання й забудови земельних ділянок. Розмір ставок визначався на підставі: а) середньої для даного району доходності певного вищу майна, що припадає на 1 кв. сажень земельної ділянки, за лишком усіх витрат з експлуатації, процентів на капітал, який полягає у вартості будівель і споруд та всіх меліорацій земельних ділянок, амортизації цього капіталу; б) співвідношення середньої орендної плати за певний вид майна в даному районі, яка припадає на 1 кв. сажень земельної ділянки, до найменшої в даному місті орендної плати для відповідного майна.

Згідно із загальними положеннями про врахування ренти з забудованих і незабудованих земельних ділянок та визначення доходності земель і будівель, затвердженими постановою Ради Праці та Оборони СРСР від 11 червня 1924 року, для встановлення основної ренти збиралися відомості про існуючі розміри орендної плати на землі, надані під забудову, городні та садові культури, сільськогосподарські посіви як у межах міста, так і поза містом; про їх доходність, а при неможливості зібрати такі відомості чи при їх неповноті - також відомості про розміри орендної плати, доходності та вартості за попередні роки.

При зібранні відомостей про орендну плату, доходність та вартість позаміських земель оціночні комісії обмежувалися даними, які відносилися до волостей, що безпосередньо межували з містом.

Відомості про існуючу орендну плату та доходність збиралися за даними відділів комунального або місцевого господарства та за матеріалами статистичних бюро.

Дані про орендну плату, доходність та вартість земель за попередні роки вибиралися з матеріалів земських та міських статистичних робіт та колишніх земельних банків, кредитних товариств, казенних палат тощо за період 1911-1916 рр. з обов’язковим застосуванням поправочного коефіцієнта на існуючі економічні умови.

У разі потреби встановити доходність землі поточну чи за попередні роки, вона виводилася на підставі таких елементів:

а) пересічної врожайності сільськогосподарських культур (за лишком насіння), які превалюють на землях, що межують з містом; б) пересічних цін на продукти цих культур; в) пересічних витрат на їх посів, збирання врожаю та доставку на ринок, що припадали на одну десятину; г) типової пропорції головних культур; д) розподілу орної землі на посівну та парову площу; е) пересічних витрат, що припадали на одну десятину орної землі з амортизації капіталу, вкладеного в будівлі та інвентар.

На підставі зібраних відомостей оціночні комісії обчислювали норми чистої доходності земель для кожного міста, виходячи з яких і проектувалися ставки основної ренти.

Для встановлення ставок додаткової ренти з міських земель оціночні комісії поділяли кожне місто за доходністю земель на райони. З цією метою вони визначали середню щільність населення по кожному кварталу міста, а сумісні й близькі за показниками щільності населення квартали об’єднували в райони. Межі встановлених у такий спосіб районів перевірялися і в разі потреби коригувалися залежно від ступеня насиченості окремих частин міста промисловими та торговельними закладами, зручності шляхів сполучення та інших факторів, що впливають на доходність земель.

За встановленими районами оціночні комісії визначали коефіцієнт зростання доходності земель від найменш доходних до найдохідніших.

У межах кожного району у свою чергу обчислювався коефіцієнт зростання доходності земельної ділянки від найменш доходної до найдохіднішої залежно від: а) способів використання (забудовані й незабудовані ділянки, городи, сади, складові приміщення, ринкові площі); б) від характеру та призначення будівель (фабрично-заводські приміщення, торговельні заклади, будинки різної поверховості); в) віднаявних на ділянці споруд (водогону, каналізації тощо).

На підставі обчислених коефіцієнтів оціночні комісії проектували ставки додаткової ренти, граничні розміри яких щорічно встановлювалися постановою РНК СРСР.

Сьогодні можна стверджувати, що комплекс оціночних робіт, виконаний у 1923-24 роках, був найзначнішою подією у сфері оцінки міських земель за весь радянський час. Його відрізняла єдність теоретичних принципів та методичних підходів, а отримані результати мали не тільки практичне, а й наукове значення.

Зокрема, було доведено, що основа цінності міських земель формується не тільки під впливом доходності прилеглих до міських поселень земель, а й адміністративного значення міського поселення, розташування відносно шляхів сполучення, щільності, соціального складу та основних занять його населення, рівня розвитку торгівлі та промисловості, а доходність земель у межах поселення крім місцерозташування ділянок залежить ще й від способів використання останніх (ділянки під дворами, садами, городами, ринковими площами, житловими будинками, торговельними приміщеннями та промисловими закладами).

Суттєве значення мало й припущення, що в містах, на відміну від сільськогосподарських земель, які підвладні впливу найнижчої вартості малопродуктивних земель, визначальною для всіх ділянок є найвища вартість ділянки, що найпривабливіша для будівництва.

Крім того, здійснена оцінка стала основою для встановлення обґрунтованих розмірів орендної плати за земельні ділянки, що надавалися за договорами забудови в містах, її розмір став визначатися відповідно сумарної ставки основної та додаткової ренти, а якщо на ділянці була розташована будівля, що передбачалася для використання забудовником то за неї стягувалася окрема плата в розмірі амортизації будівлі та процентів на її вартість.

Амортизаційні внески на будівлю встановлювалися” у розмірі не більше одного відсотка на рік з вартості будівлі для кам’яних споруд і не більше двох відсотків - для дерев’яних. Проценти на вкладений у будівлю капітал встановлювався не більше восьми відсотків річних для будівель житлового призначення та за угодою - для будівель торговельно-промислового характеру.

Спираючись на одержаний теоретичний та методичний досвід, у 1927 році було переглянуто правила стягнення ренти міських земель, а у 1928 році Радою Народних Комісарів СРСР була прийнята постанова “Про підстави розподілу міських поселень за класами для стягнення ренти та про найвищі граничні ставки ренти з міських земель”.

Для встановлення ставок ренти всі міські поселення поділялися на десять класів (найзначніші міста України з населенням понад 200 тис. мешканців було віднесено до IХ класу), а в їх межах виділялися різні категорії використання земель.

Однак більшість методологічних положень розглянутої роботи не мали подальшого розвитку. Саме на цей час припадає зміна ідеологічної орієнтації на теоретичних засадах оцінки земель, які звужуються лише до трактовки прояву І та II диференціальної ренти. При цьому основний акцент у наукових дослідженнях переноситься з питань формування земельної ренти на її розподіл.

Крім того, протягом наступних 10 років практична значимість навіть масової оцінки для цілей оподаткування починає падати, що стало результатом, з одного боку, згортання інститутів місцевого самоврядування та всеохоплюючої націоналізації виробництва й невиробничої сфери, а з другого, -поступового включення до числа звільнених від плати за землю все більшої кількості категорій землекористувачів. Рентні платежі стали втрачати своє значення: здебільшого вони здійснювалися за рахунок державних коштів, які знову поверталися до державного бюджету.

У роки Великої Вітчизняної війни бюджетні потреби зумовили необхідність знову повернутися до платного характеру використання міських земель. Указом Президії Верховної Ради СРСР від 10 квітня 1942 року “Про місцеві податки і збори” впроваджувалася земельна рента та податок з будівель, що зберігало два окремих види платежів за забудовані ділянки.

Об’єктами оподаткування з будівель стали житлові будинки та інші будівлі. Для населення встановлювалася одна податкова ставка -1% від вартості будівель; для підприємств, організацій та установ - дві ставки (0,5 та 1%) залежно від призначення будівель.

Земельною рентою обкладалися забудовані та незабудовані землі несільськогосподарського призначення, надані підприємствам, установам та окремим громадянам у безстрокове користування та за договорами про забудову. При цьому стягнення орендної плати за ці землі заборонялося.

Ставка земельної ренти не залежала від категорії використання земель і диференціювалася лише за класами поселень, які визначала Рада Міністрів союзної республіки відповідно до адміністративної підпорядкованості поселення та таких його економічних показників, як кількість населення, розвиток промисловості тощо.

Усі поселення поділялися на шість класів: найвища ставка була прийнята для поселень 1 класу, найнижча - для поселень VI класу. Співвідношення між найвищою та найнижчою ставками, яке було встановлене у 1942 році, складало 4,5 рази і зберігалося протягом майже сорока років дії зазначеного Указу.

Після війни економічна роль платежів земельної ренти до бюджету почала послаблюватися і на початок шістдесятих років була зведена нанівець. У 1947 році пільги щодо сплати земельної ренти були надані підприємствам газодобувної промисловості, у 1951 році - підприємствам нафтової промисловості, у 1954 році - державному житловому фонду, у 1956 році -гідроелектростанціям (за землі, надані під зони затоплення та водосховища) і нарешті, у 1960 році - всім державним та громадським (крім кооперативних) підприємствам, установам та організаціям.

Дата добавления: 2014-01-04