Методы директивного и рыночного управления недвижимостью

Становление рынков недвижимости в городах России уже имеет свою историю. Развитие рынка недвижимости в России происходит на фоне продолжающегося системного кризиса, что, безусловно, накладывает отпечаток на историю его становления. Экономические выгоды от возникновения прав собственности на недвижимость, их регистрации, оценки и налогообложения, изменения принципов и методов управления территориями, жилищной политики, развития ипотеки, форм привлечения инвесторов и частных застройщиков к городскому развитию оказываются гораздо ниже ожидаемых.

Основываясь на международной практике, можно предположить, что введение прав собственности на недвижимость, приватизация земли предприятий позволят органам власти городов и областей получить дополнительные поступления в бюджет, расширить инвестиционные возможности, стимулировать рациональное использование городских территорий. Предприятия смогут развивать земельные участки, находящиеся в их собственности, тем самым способствовать созданию новых рабочих мест, расширению налогооблагаемой базы. Такая поддержка предприятий со стороны местных властей станет эффективной формой экономического развития регионов.

В настоящее время наблюдается нерациональное использование региональной недвижимости, особенно в крупных городах.

Первая и главная причина этого - большой дисбаланс спроса и предложения на рынках недвижимости в городах. В условиях кризиса и неблагоприятного инвестиционного климата предложение многократно превышает спрос. Недвижимость крупных предприятий характеризуется чрезвычайно низкой ликвидностью и реализовать ее, т.е. превратить в рыночный продукт, можно только предприняв огромные усилия.

Вторая причина заключается в том, что на предприятиях, особенно крупных, обладающих огромной собственностью, не проведена инвентаризация в соответствии с новыми производственными планами и программами. Фактически не составлен реестр недвижимости, которая оказывается неиспользуемой сегодня и в ближайшей и среднесрочной перспективе. Не произведена оценка этих объектов с учетом расположения на территории предприятия и внутри города в целом, схемы и удобства подъездных путей, характеристики степени загрязненности, возможных видов использования для повышения их доходности и создания новых рабочих мест. Фактически, потенциал недвижимости предприятия, который для него самого не выявлен, не оценен, и в отношении него не разработана программа реализации в рыночных условиях.

Третья причина - отсутствие квалифицированной команды по управлению недвижимостью. Такие подразделения, как правило, только создаются. Опыта работы у них крайне недостаточно. Часть ликвидных объектов недвижимости сдана в аренду без определения общей стратегии управления ими в целом.

Четвертая причина - очень медленно создается нормативно-правовая база на местном и региональном уровнях, которая позволила бы включить недвижимость в экономический оборот. Соответствующие подразделения в администрациях городов и регионов: комитеты по управлению имуществом, земле и землеустройству, архитектуре и градостроительству, экономике и финансам - не имеют общих задач по управлению недвижимостью.

Какие методы могут использоваться для управления недвижимостью в этих условиях?

Разумеется, что в настоящих условиях это могут быть директивные и рыночные методы.

В результате проводимых в России реформ складывается новая модель государственного устройства. Федерация и субъекты Федерации осуществляют свою деятельность на основании Конституции, Федеративного договора, государственных и местных законов. Создаются органы местного самоуправления и формируются местные органы власти. Все они создают основу для директивного управления недвижимостью.

Эффективное стратегическое планирование развития территорий предполагает повышение их доходности. Программа привлечения инвестиций и создания благоприятного инвестиционного климата за счет принятия местных нормативных актов по защите прав инвесторов, льготному налогообложению и гарантиям, а также эффективное управление недвижимостью становятся ключевыми факторами повышения доходности территорий на современном этапе.

Под доходностью территории понимается совокупность доходов, поступающих по разным каналам и к разным субъектам, обусловленных спецификой местоположения, организации и устройства конкретной территории.

В концепции доходности территории учитывается суммарный эффект доходов – и граждан, и хозяйствующих субъектов, и бюджета.

В рамках концепции доходности территории выделяются несколько основных каналов и видов поступлений:

1. Доходы местного самоуправления - города, района, другой территории. Эти доходы являются достоянием всего сообщества, проживающего на территории местного самоуправления. Этот канал доходности контролируется и регулируется представительным органом и администрацией города. Доходы местного самоуправления складываются из налогов на недвижимость, трансфертов, платежей, поступлений от приватизации, сдачи в аренду муниципальной недвижимости, продажи земельных участков, а также кредитов, займов, дотаций и помощи.

2. Доходы частных субъектов, физических и юридических лиц, получаемые в результате различной деятельности, в том числе и на рынке недвижимости. К этим доходам относятся поступления, а также прибыль от предпринимательской деятельности, осуществляемой целиком или частично на данной территории.

3. Прямые инвестиции в производство и недвижимость, расположенную на данной территории - в городе или регионе.

Дата добавления: 2014-01-04