Способы привлечения инвестиций

Для привлечения инвестиций необходимо сосредоточить внимание на трех основных направлениях.

Первое направление – создание в регионе привлекательного инвестиционного климата для инвесторов. Для этого возможны следующие действия.

Одно из самых распространенных действий – освобождение инвесторов от части налогов. Таким путем идут многие зарубежные страны. Этот же путь весьма успешно может быть использован и в России. Главное в этом направлении – последовательное проведение политики резкого снижения налогового бремени на региональном уровне. Например, фирмы, осуществляющие прямые инвестиции в строительство и зарегистрированные на территории региона освобождаются от уплаты всех налогов в местные бюджеты на срок до полной окупаемости вложенных средств. Для оценки окупаемости вложенных средств может быть использована методика, построенная на основе зарубежных рыночных стандартов, которая введена в действие законом субъекта Федерации.

Очевидно, что на какой-то период местный бюджет теряет средства, но важно, что в этот же период идет создание дополнительных рабочих мест, наращивание объемов выпуска продукции, тем самым, интенсификация хозяйственной деятельности. После завершения срока окупаемости инвестиционных вложений, налоговые льготы перестают действовать и в бюджеты начинают поступать налоги.

Кроме освобождения от местных налогов могут использоваться и другие налоговые льготы. Например, в особо депрессивных районах администрация региона на какой-то период может компенсировать некоторые налоги, уплачиваемые и в федеральный бюджет; также освобождаются от части налогов доходы банков, направляемые на прямые инвестиции, и затраты предприятий и фирм на маркетинг. Возможны и другие льготы для предприятий, притягивающих или получающих прямые инвестиции.

Гарантирование инвестиций на уровне законов субъекта Федерации и местных нормативных актов. В частности, возможно создание специального гарантийного фонда или системы предоставления гарантий администрацией, установленной правовым образом.

Важной составляющей снижения инвестиционного риска является введение правила о не ухудшении стартовых условий инвестора, закрепленных с ним в договоре. Если, например, в течение определенного в договоре периода появляются федеральные законы, ухудшающие налоговый климат, то местная администрация берет на себя компенсацию этого ухудшения из своего бюджета.

Гарантирование инвестиций возможно также с помощью введения особых инвестиционных контрактов, позволяющих передавать в собственность инвестору недвижимость по частям, по мере выполнения графика инвестирования.

Повышение инвестиционной привлекательности предполагает принятие местных нормативных актов по регулированию рынков недвижимости, в области регистрации недвижимости, передачи прав на земельные участки на ранних стадиях инвестиционного цикла, регистрации незавершенного строительства как объекта недвижимости, правовых правил регулирования землепользования и застройки, развития вторичного рынка прав аренды.

Второе направление – отказ от навязывания инвесторам видов деятельности и объектов инвестирования.

Администрация региона может иметь собственные планы по его развитию и экономическим приоритетам. Однако инвесторы имеют свои интересы, особенно в таких странах как Россия, с повышенным инвестиционным риском и слабым развитием инфраструктуры. Мировая практика показывает, что первыми инвестируют в территорию те, кто стремиться получить максимальную прибыль с минимальными затратами.

Только полная либеральность по отношению к инвестору в выборе его объекта инвестирования при соблюдении законодательства обеспечивает повышение привлекательности города для инвесторов.

Третье направление – инвестиционный маркетинг.

Наиболее эффективный путь для этого – создание в регионе специальной технологической системы и службы привлечения инвестиций.

Предлагаемая система состоит из нескольких основных звеньев:

1. Информационно - поисковое – когда ведет поиск потенциальных инвесторов по всему миру, используя для этого специальные публикации, конференции, ярмарки и другие события. Это звено должно быть организовано в виде представителей в различных странах, поддерживающих контакты с фирмами – потенциальными инвесторами.

2.Связи с общественностью – когда организуются публичные действия, информирующие будущих инвесторов о регионе и объектах инвестирования, о различных предложениях. При этом устраиваются специальные события и акции для информирования потенциальных инвесторов, организуется реклама, написание и распространение буклетов с предложениями.

3.Продвижение пакета предложений – когда проводится работа с предприятиями, готовятся инвестиционные предложения, бизнес-планы, информацию для буклетов для сопровождения инвестиционных проектов. Для этого может быть создано правовое подразделение, помогающее готовить правильные договора, защищать интересы сторон, отслеживать необходимые изменения в местном законодательстве.

Для осуществления систематической работы по привлечению инвестиций может быть создано специальной агентство при региональной администрации. Организационная схема и финансирование работы такого агентства должно обсуждаться конкретно для каждой территории, исходя из ее специфики, возможностей и объема работ, наличия квалифицированных и заинтересованных специалистов. В задачи агентства должно входить создание информационной системы по инвестиционным проектам - «банка проектов», формирование пула недвижимости за счет добровольной передачи предприятиями неиспользуемых участков и объектов в доверительное управление, и «банка инвесторов», создаваемого в результате поисковой работы. Деятельность агентства направлена на соединение инвесторов с инвестиционными проектами в городе и регионе, на включение в экономический оборот неиспользуемых участков, помещений и оборудования предприятий для создания новых рабочих мест.

7.2. Методы оценки инвестиционных проектов

Инвестиционная деятельность осуществляется по преимуществу в условиях неопределенности. Инвестиционные решения обычно принимаются в условиях, когда существует несколько альтернативных проектов, различающихся по видам и объемам требуемых вложений, срокам окупаемости и источникам привлекаемых средств.

Принятие решений в таких условиях предполагает оценку и выбор одного из нескольких проектов на основе определенных критериев. Понятно, что критериев может быть несколько, их выбор является произвольным, а вероятность того, что какой-то один проект будет предпочтительнее других по всем параметрам, весьма невелика. Поэтому велик и риск, связанный с принятием того или иного инвестиционного решения.

Решения инвестиционного характера, как и любой дру­гой вид управленческой деятельности, основывается на использова­нии различных формализованных и неформализованных методов. Рыноч­ные условия разработки и реализации инвестиционных проектов вно­сят принципиальные изменения в расчет эффективности, в методику оценки.

Принятие инвестиционных решений - такое же искусство, как и принятие любых других предпринимательских (управленческих) решений. Здесь важна и интуиция предпринимателя, и его опыт, и знания квалифицированных специалистов.

Ниже приведены методы оценки инвестиционных проектов, широко используемые за рубежом и которые могут быть использованы в России при инвестициях в недвижимость.

Существует несколько методов оценки инвестиционных проектов. Все они основаны на оценке и сравнении объема предполагаемых инвестиций ( IС ) и будущих денежных поступлений ( Р ), обусловленных инвестициями.

Так как денежные средства имеют временную ценность, необхо­димо решать проблему сопоставимости элементов денежного потока.

Относиться к проблеме сопоставимости можно по-разному, в за­висимости от существующих объективных и субъективных условий: размера инвестиций и доходов, темпа инфляции, горизонта прогнози­рования, уровня квалификации аналитика, цели анализа.

Методы, используемые в анализе инвестиционной деятельности можно разделить на две группы:

- основанные на дисконтированных оценках, т.е. с учетом фактора времени;

- основанные на учетных оценках.

Инвестиционный процесс является объектом количественного фи­нансового анализа, в котором инвестиционный проект рассматривает­ся как денежный поток. Инвестиционный процесс с финансовой точки зрения объединяет два противоположных процесса - создание произ­водственного или иного объекта, на который затрачиваются опреде­ленные средства ( IС ) и последовательное получение дохода ( Р ).

Оба эти процесса протекают последовательно или параллельно. Отдача от инвестиций может начаться до завершения процесса вложе­ний. Фактор времени t, распределение расходов IС и доходов Р во времени играют большую роль, чем размеры сумм, особенно в долгос­рочных операциях и в условиях инфляции.

Продолжительность расчетного периода или горизонт расчета соответствует продолжительности создания, эксплуатации объекта или достижения заданных характеристик прибыли, или других требо­ваний инвестора.

Сравнение различных инвестиционных проектов и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих пока­зателей:

NPV - чистый приведенный доход;

PI - индекс рентабельности;

IRR - норма рентабельности или внутренняя норма доходности;

СС - цена капитала;

РР - срок окупаемости;

ARR - коэффициент эффективности инвестиций.

Расчет NPV ( чистого приведенного дохода) основан на сопос­тавлении величины исходной инвестиции IС с общей суммой дисконти­рованных чистых денежных поступлений Р за весь расчетный период. NPV - абсолютный показатель. Это разность дисконтированных на один момент времени показателей дохода и инвестиций:

NPV= или NPV= , (7.1)

где I - норма дохода на капитал (норма дисконта);

P_n - доходы по годам, n=0,1......t;

IC_m - инвестиционные расходы по годам. m=0.1,.....k;

t - продолжительность получения доходов;

k - продолжительность процесса инвестиций.

Ставка i устанавливается аналитиком (инвестором) самостоя­тельно, исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.

Результат сравнения двух проектов с различным распределением эффекта во времени может существенно зависеть от нормы дисконти­рования. В рыночной экономике эта величина определяется, исходя из депозитного процента по вкладам. На практике она принимается большей его значения за счет инфляции и риска, связанного с ин­вестициями. Если принять норму дисконта ниже депозитного процен­та, инвесторы предпочтут положить деньги в банк, а не вкладывать их в производство. Если же норма дисконта станет выше депозитного процента с учетом инфляции и риска, возникнет перетекание денег в инвестиции, далее - повышенный спрос на деньги и, как следствие, повышение их цены, т.е. банковского процента.

1/(1+i)ⁿ =FM2(i,n). (7.2)

Множитель FM2(i,n) называется факторным (дисконтирующим) множителем, он показывает сегодняшнюю цену одной денежной единицы будущего n периодов спустя, от момента расчета при заданной про­центной ставке i.

Если P₁ = P₂=... P_n = А, т.е. денежный поток с равными поступлениями (аннуитет), то

(7.3)

где FM4(i,n) - факторный множитель. Экономический смысл его зак­лючается в том, что он показывает, чему равна с позиции текущего момента величина аннуитета А с регулярными денежными поступления­ми в размере одной денежной единицы, продолжающегося n лет с за­данной процентной ставкой i. Значения FM4(i,n) табулированы.

Показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономи­ческого потенциала предприятия в случае принятия проекта.

Если:

NPV > 0 - проект следует принять;

NPV < 0 - проект следует отвергнуть;

NPV = 0 - проект ни прибыльный, ни убыточный.

Индекс рентабельности PI - относительный показатель, это от­ношение приведенных доходов к приведенным на ту же дату инвести­ционным расходам:

. (7.4)

Если:

PI = 1 - доходность инвестиций точно соответствует нормати­ву рентабельности i;

PI < 1 - инвестиционный проект нерентабельный.

В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабель­ности является относительным показателем, поэтому он удобен при выборе из ряда альтернативных проектов, имеющих примерно одинако­вые значения NPV.

Под нормой рентабельности или внутренней нормой доходности IRR понимают ту расчетную ставку дохода i, при которой капитали­зация регулярно получаемого дохода дает сумму, равную инвестици­ям.

Финансирование проекта может быть из разных источников:

- собственный капитал;

- ссуды банка;

- кредиторская задолженность и др.

Каждый источник имеет свою цену. Собственный капитал харак­теризуется дивидендом, ссуда - банковским процентом, кредиторская задолженность - скидкой, в зависимости от срока задолженности. Сложившаяся цена всех источников называется ценой капитала (СС).

Экономический смысл показателя IRR в том, что предприятие может прини­мать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабель­ности которых не ниже цены капитала (СС).

Показатель IRR связывается с показателем СС следующим образом:

IRR > СС - проект следует принять;

IRR < СС - проект следует отвергнуть;

IRR = СС - проект безразличен.

Чем выше IRR, тем больше свободы у предприятия в выборе ис­точника финансирования.

Практическое применение этого метода требует финансового калькулятора или ЭВМ, оно может быть осуществлено по финансовым таблицам путем последовательных итераций. Вы­бираются такие значения i₁ и i₂ , чтобы в их интервале функция NPV меняла свое значение с "+" на "-" или наоборот, далее по формуле делается расчет IRR:

, (7.5)

где i₁- значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором NPV > 0,

i₂ - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором NPV < 0.

Срок окупаемости ( РР ) - показатель, наиболее часто применяе­мый в аналитической практике, особенно в мелких фирмах. Он может быть рассчитан с учетом и без учета фактора времени.

Показатель РР без учета фактора времени (равные суммы дохо­да, полученные в разное время, рассматриваются равноценными) рассчитывается по формуле:

PP = t, при котором , (7.6)

где IС - размер инвестиций;

Р_n - ежегодный чистый доход.

Экономический смысл РР - это количество лет, через которые произойдет окупаемость проекта. Показатель срока окупаемости без учета фактора времени имеет ряд недостатков:

- не учитывает влияния доходов последних периодов;

- нет различия между проектами с одинаковой суммой, но раз­ными вложениями по годам.

Показатель РР используется инвестором тогда, когда его больше волнует проблема ликвидности, а не прибыльность проекта, когда главное, чтобы инвестиции быстрее окупились. А также в случаях с высокой степенью риска инвестиций, чем короче срок окупаемости проекта, тем меньше риск.

Срок окупаемости РР_n с учетом Фактора времени - показатель, характеризующий продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения ин­вестиций, равна сумме инвестиций.

Коэффициент эффективности инвестиций ( ARR ). Расчет ARR не предполагает дисконтирование показателей дохода. Доход характери­зуется показателем чистой прибыли Р, полученной вычитанием из ба­лансовой прибыли отчислений в бюджет.

Коэффициент эффективности инвестиций ARR рассчитывается де­лением балансовой прибыли на среднюю величину инвестиций. Средняя величина инвестиций получается делением исходной суммы капиталь­ных вложений за вычетом остаточной стоимости на два.

, (7.7)

где Р - среднегодовая чистая прибыль;

RV - остаточная стоимость (ликвидационная).

Этот показатель сравнивается с индексом рентабельности авансированного капитала PI.

Недостатки показателя: он не учитывает временной составляющей денежных потоков; не делает различия между проектами, имеющими одинаковую сумму среднегодовой прибыли, но различающимися суммами прибыли по годам.

Дата добавления: 2014-01-04