Затратный метод (ЗМ)

В большинстве случаев эксперт-оценщик определяет стоимость недвижимости с использованием всех трех методов — затратного, доходного и сравнительного, а затем производит согласование результатов, полученных разными методами.

Методы оценки объектов недвижимости

В настоящее время в РФ сложилось положение, когда термин «метод» оценки заменяется на термин «подход», используемый в зарубежной литературе. В дальнейшем используется термин «метод».

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех методов определения рыночной стоимости:
1) Оценка с точки зрения затрат (затратный метод).

2) Оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный или рыночный метод).

3) Оценки с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный метод).

Хотя при оценке тех или иных объектов недвижимости наибольший акцент делается на одном или двух методах, владение всеми методами крайне важно для оценщика.

В том случае, когда существует рынок недвижимости подобный оцениваемой, достаточно объема (например, жилые индивидуальные дома), т. е. часто происходит смена владельца, можно непосредственно сравнивать стоимости. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других, типах инвестиций. Приведенные примеры указывают на два подхода к оценке: сравнительный и доходный.

Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала {например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.

Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (госпитали, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа, т. е. затратным методом.

В практике операций с недвижимостью встречаются самые различные ситуации оценки объектов. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы. Для правильного выбора подходов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов недвижимости, типа цены, типа сделки, момента, на который производится оценка и т. д. При этом, если на рынке образуются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

В целом проблема выбора тех или иных методов при оценке недвижимости зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки.

Затратный метод основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях - замещение) оцениваемых зданий и со­оружений с учетом всех видов износа и предпринимательс­кой прибыли. К полученной стоимости добавляется рыноч­ная стоимость участка земли. В основе ЗМ лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления (затраты на полное восста­новление объекта) - это расходы в текущих ценах на строи­тельство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизай­на и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта оценки.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) - это расходы в текущих ценах на строительство здания, име­ющего эквивалентную полезность с объектом оценки, постро­енного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (т. е. замена здания его функциональным аналогом).

Использование затратного метода необходимо при:

• технико-экономическом анализе нового строительства;

• определении цены земли;

• реконструкции;

• оценке недвижимости на пассивных рынках;

• оценке объектов спецназначения;

• страховании недвижимости;

• определении базы налогообложения.

Затратный метод трудно реализуем для зданий с уникальными архитек­турными и эстетическими характеристиками, имеющих исто­рическую ценность, а также зданий с чрезмерными физичес­ким, функциональным и внешним износами.

Алгоритм использования затратного метода включает в себя следующие этапы:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.

2. Оценка текущей стоимости восстановления или за­мещения (определение издержек/затрат воспроизвод­ства улучшений).

3. Оценка всех видов накопленного износа.

4. Оценка величины предпринимательской прибыли.

5. Оценка стоимости участка земли.

6. Определение итоговой стоимости объекта недвижи­мости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Затраты для недвижимости могут быть прямые и косвенные:

Прямые - включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов.

Косвенные - возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении, они определяются, как правило, коэффициентом к прямым.

Для оценки полных затрат существуют следующие методы:

1. Метод сравнительной единицы с вариантами.

2. Метод количественного обследования.

3. Метод сравнительного объекта.

Рассматривают три вида износа:

а) физический;

б) функциональный (или функциональное устарева­ние);

в) внешний (экономический).

Физический и функциональные износы могут быть уст­ранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.

Методы определения износа:

1. Метод экстракции (метод рыночной выборки).

2. Метод срока жизни.

3. Метод разбиения (по трем видам износа).

Методы оценки земельного участка.

1. Метод соотнесения.

2. Метод извлечения.

3. Метод освоения.

4. Метод остатка для земли.

5. Метод капитализации земельной ренты.

6.Метод сопоставимых продаж.

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном методе определяется по следующей схеме, представленной в таблице 8.4.

Таблица 8.4. Оценка стоимости объекта затратным методом.

Оцененная стоимость восстановления
Минус: накопленный износ: Физический а) устранимый
б) неустранимый для элементов c коротким сроком жизни
в) неустранимый для элементов c долгим сроком жизни
Функциональный а) устранимый б) неустранимый
Внешнее устаревание
Общий накопленный износ:
Стоимость улучшений с учетом износа
Плюс: стоимость земельного участка Плюс: предпринимательская прибыль
Итого: Оценка стоимости при затратном подходе

Дата добавления: 2014-01-04