Методы инвестиционно - ипотечного анализа

Стоимость денег во времени

Очевидно, что деньги как капитал изменяют свою сто­имость во времени. 1 рубль, положенный в банк под 10% годовых и дающий 1,1 рубля через год, не равен 1 рублю, полученному через год. Расчет стоимости денег во времени - один из разделов финансовой математики, позволяющий устанавливать количественную взаимосвязь стоимости денег в разные периоды времени и получать ко­личественную оценку временной стоимости денег как капи­тала, способного приносить доход.

1. В основе инвестиционно - ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

2. При инвестиционно - ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный и метод Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражаю логику инвестиционно - ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

3. Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор или кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

4. Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

5. Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап I. Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т. е. на собственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожи­даемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал Y_е.

Этап II. Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.

Этап III. Определяется текущая стоимость собственного капи­тала сложением результатов этапов. Оценивается стои­мость собственности как результат суммы стоимости соб­ственного капитала и текущего остатка долга.

6.Применим традиционную технику к конкретному инвести­ционному проекту и используем его как базовый для иллюстра­ции всех последующих рассмотрении элементов инвестицион­но - ипотечного анализа.

Дата добавления: 2014-01-04